摘 要:如何充分高效地利用有限的土地资源是
agreement between pawning and rural land circulation
mo yan-zi,he guo-ping
(1.department of politics and literatrue,huainan union university, huainan ,anhui232000, china; 2. gansu union university, lanzhou730000, china)
abstract:as china is a large agricultural country, how to make efficient use of limited land resources naturally becomes the core of china’s three agricultural issues. as many problems exist in the process of land circulation in china, this paper, starting from the differences between pawning system and some similar law systems in china, attempts to illustrate that pawning system is an effective solution to the problem of private rights themes’ entering rural land market under public ownership. besides, pawning system endows farmers with a better way of gaining contractual management right of land circulation on the basis of collective ownership of land.
key words: pawning; circulation of rural land; agreement
三农问题是关系我国改革开放和现代化建设全局的重大问题,而与三农问题联系最密切的无疑是土地问题,作为农业生产最基本的要素,同时也是农民最基本的生活保证,在我国可利用土地资源并不丰富情况下,如何加以充分高效地利用自然就成为
(二)典权与附买回条款买卖
所谓附买回条款的买卖是指出卖人与买受人在买卖契约中约定,出卖人保留买回原物的权利的买卖。wWw.11665.COm依该约定,出卖人可以在约定的期限内,以原受领的价金或者约定的价金,从买受人手中买回其出卖的标的物[2]450。 典权与附买回条款买卖的区别:一是标的物所有权转移的时间不同。附买回条款的买卖,必须于第一次买卖关系中,将标的物的所有权转移给买受人,其依买回条款买回物属于重新取得所有权。而典权关系中,不需转移不动产的所有权,只需转移占有,所有权仍然属于出典人。二是所有权回复性质不同。附买回条款的买卖,出卖人以原价或者约定价金买回标的物,实质上是一个附停止条件的再买卖。在典权关系中,出典人行使回赎权,是恢复所有权的圆满状况,消灭设定于典物上的典权,实质就是消灭典权对所有权的限制。三是回复的价款不同。附买回条款的买卖,其买回标的物的价金,既可以是原出售标的物的价金,也可以是双方当事人基于自愿而约定的价金,该约定可以多于或者少于原价金。典权中回赎的价金,只需以原典价回赎即可,不论典物的价值如何变化,典价均为确定不变的。四是两者的法律性质不同。对附买回条款的买卖,就是一种买卖法律关系,即为债的关系,原则上不能对抗第三人。而典权属于物权关系,虽然转移了典物的占有,但所有权仍归属出典人所有,实质性的处分权依然由出典人支配。不论是典权人享有的典权,还是出典人的回赎权,均有物权的效力,可以对抗第三人。五是法律关系之标的物不同。附买回条款的买卖,其标的物可以是动产,也可以是不动产。而典权的标的物以不动产为限,不动产又仅仅涉及土地和房屋。
(三) 典权与“当”。
典与当是我国民法史上两种不同的制度,但我国民间往往典当并称,造成混淆。典权往往已被称之为“典卖”,而所谓“当”,指借款人向当铺借钱而将自己的动产交给当铺质押,在约定期限内,清偿借款赎回原物,如超过约定期限则由当铺变卖质押物充抵借款。可见,从法律性质上讲,当实为营业质权,为担保中质权的一种。其往往亦被称之为“典当”。 “典”与“当”的区别:一是“典”与“当”两者标的物不同。典是支付典价占有他人不动产而为使用收益的一种用益物权;典权的标的物为不动产。而当的标的物限于动产。二是 “典”与“当”对于标的享有的权利不同。典权人对典物可以使用和收益,可以出租或设定抵押,而当铺对于当物不得为使用、收益,更不得出租或设定抵押。三是 “典”与“当”两者风险责任的承担不同。风险责任承担上,典权因不可抗力灭失时,由出典人和典权人分担,但如果在典权存续期间由于典权人的过失导致典物灭失的,典权人仅在典价的范围内承担责任,以赔尽典价为限。而在当物因不可抗力灭失时,则由债务人承担责任。如因过失致当物毁损灭失的,承当人负完全责任,赔偿全部损失。四是 “典”与“当”的法律后果不同。在典权关系中,如果典期届满以后出典人不回赎或者经过法定期间不回赎,视为“绝卖”,典权人取得对典物得所有权。此时,如果典物价值低于典价,出典人对于低于典价部分不再负清偿责任。但在当关系中,出当人如到期不能回赎,当铺不能取得所有权。但能通过拍卖,以取得拍卖价高于当价的差额来充抵当的利息和清偿债务。五是 “典”与“当”的期限不同。一般而言,典权的期限较长。就台湾地区民法典的规定,典权的最长期限不超过30年。当的期限相对而言就比较短。
(四)典权与租赁权
我们一般在两种含义上使用租赁权概念。作为一种债权的租赁权。在这个意义上,所谓租赁权仅仅指承租人有要求出租人交付其房屋供其租赁使用的权利,这种权利存在于出租人交付适租的租赁物之前。作为一种对世权的租赁权。在这个意义上,所谓租赁权仅仅是指承租人有占有、使用甚至经营租赁物的权利,任何人包括所有权人也不得干预他,这种权利存在于出租人交付租赁物之后,虽然典权与租赁权都表现为对他人之物的使用收益,但二者仍有差异。一是法律性质不同。典权是物权,具有对抗一般人之效力;租赁权是债权,仅仅在特定当事人之间发生效力;二是标的物不同。典权的标的物以特定不动产为限,而租赁的标的物原则上没有限制,既可以是动产,也可以是不动产。三是对于标的物负担的义务不同。在典权期限内,出典人不负有使典物保持和与约定使用收益的义务,对于典物不承担责任;而租赁的出租人在租赁关系存续期间则负有此项积极义务。四是价款的处理不同。出典人所取得的典价,在其回赎典物时需返还典权人;而租赁的租金一旦支付,瞬即归属出租人,于租期届满之时,无须返还承租人。五是对标的物享有的权利不同。典权人可以将典权让与他人或者将典物转典;而承租人在原则上不得将租赁权让与他人,或者将租赁物转租。
典权制度与其他相类似的法律制度有许多共同点,但也有相当多的不同之处。仔细分析这些不同之处,我们会发现典权的功能是最全面的。典权体现着物的用益功能。当典权人支付典价,对他人不动产可以占有,使用,甚至通过合法的方式进行收益,而这是抵押权,不动产质权及当都不具有的。典权同时又具有担保的功能。典权人支付典价后,典物发生移转,移转的典物实际上对典权人具有担保的功能。而这些租赁权,附买回条款买卖都不具有。典权还具有双向用益的功能。典权人占有典物,是对典物为用益,出典人获得典价,可以该典价金投资收益,就是以典价所代表的财产利益为用益之目的。在典权关系中,典物与典价都得到了充分的利用,实现了各取所需的目的。这不失为实现资源配置的一个有效方法。同时,典权的标的物是不动产故其针对性很强。有关典卖的一些法律规定均更适合不动产的特点,如允许典权人对不动产进行占有、使用、收益。这样就可避免向土地、房屋这些不动产的闲置,确保能最大程度地使用这些有限的资源。而和典权非常相类似的当的标的物是动产,抵押权的标的物即包括动产和不动产,它们就没有此规定,就不能全面地对标的物进行占有、使用和收益,造成有限资源的浪费。所以对于向土地、房屋这些不动产典权更适合,更具有针对性度。
二、典权制度更适合我国目前农村土地流转的现状
典权是其他任何相类似的法律制度都无法替代的一种
(二)典权能最大程度实现土地价值或取得土地之最大利益
典权的基本性质是用益物权,典物出典后,典权人可对典物进行占有、使用和收益。特别是对向土地这种不动产,此规定保证可充分利用这些有限的资源,防止土地的闲置。俗话说,“无农不稳”,农业的发展关系到社会的稳定和经济健康的协调发展。我国人口较多,土地人均面积是世界人均土地资源量的1/3,属于资源短缺国家。如何做好农村土地的开发和利用,让奇缺土地资源发挥最大效益,具有重要战略意义。然而,与宝贵的土地资源相比,农村土地的浪费现象严重。尤其近些年来,农村土地撂荒现象严重。大量土地成为农民所称的“白地”。与联产承包责任制推行初期相比,农民对于土地的热爱程度已经大大下降。 土地撂荒,这是在新时代下才可能发生的事情,但是,这种事情的发生,却不是单独出现,而是有群体性征象。农民把多年以来梦寐以求的土地白白闲置,背后有其深层次的原因。
针对新时期的农村这些新情况、新问题,我们要在坚持土地承包经营权流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益的重大原则前提下,大胆探索建立新的土地预流转制度。在这种背景下典权制度因其独特的特征成为首选。它的用益物权的特征决定了它对当前农村土地撂荒问题具有一定的针对性。它能最大程度实现土地价值或取得土地之最大利益。当然典权制度的运行还最好遵循政府宏观调控、市场为主导、农民自愿参加、政府无偿服务的原则。
(三)典权制度能最大程度地满足农民的融资愿望
我国正在发展市场经济,而典权作为一种用益方式,是融通社会成员之间既有的各种生产和生活资料,即所谓资源优化配置资产或交易资本。
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