不动产物权转移登记法律效果研究政法职称论文发表

　　摘要：不动产物权是权利人基于不动产所享有的物权。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。

　　关键词：不动产物权,转移登记,法律效果,政法职称论文发表

　　近现代由于抵押权的投资，使不动产证券化，因而发现了淡化动产与不动产区别的趋向。在社会主义国家，永佃权已被废除，典权也曾失去存在的意义。从中国《民法通则》来看，除永佃权、典权外，其他不动产物权均有规定。

　　不动产物权变动以登记为公示方法，是大陆法系各国普遍采用的物权变动规则。但因各国立法例在对登记的法律效果上有不同的规定，使得不动产物权变动的规则出现了不同的模式。主要有两种，一种是以德国法为代表的登记要件主义，其主要内容是承认物权行为的无因性理论，认为物权行为独立于债权行为，不动产物权变动效力的发生，直接以登记为条件。

　　本文发表在《广西社会科学》 杂志是综合性人文、社会科学类中文核心期刊，本刊以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，学习贯彻科学发展观，坚持“二为”方向和“双百”方针，以为地方社会科学力量开展应用对策研究和基础理论研究提供更好学习宣传阵地为宗旨，致力于为发展繁荣社会科学事业服务、为促进经济社会发展服务，是由广西社会科学界联合会主管和主办的综合性社科学术理论月刊。

　　未经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力，但一经登记，即不受变动原因效力的影响。另一种是以法国法为代表的登记公示主义，其主要内容是否认物权行为的独立性，认为物权的变动是债权合同的效果，不动产物权的变动依当事人的合意即产生法律效果，但不动产物权变动非经登记，不能对抗第三人。

　　我国《合同法》实施后，最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　由于我国法律对房屋所有权、土地使用权等不动产物权变动多有“应当登记”的规定，故正确理解适用这一内容，理清我国现行法律、法规及司法解释确立的不动产物权变动模式，对司法实务界妥善审理不动产物权纠争具有十分重要的意义。下面笔者试从不动产产权转移(房屋所有权、土地使用权)的角度谈一下自己的看法，担保物权等不转移产权的物权内容不作为本文讨论的范围。

　　有观点认为，由于最高人民法院的上述司法解释将民事合同当事人达成的合意之效力与物权变动后果的效力进行了区分，也即合同当事人合意达成的契约只在当事人之间形成以物权变动为目的债权和债务关系，而不动产物权变动效力的发生则直接以登记为条件，这就等于承认了物权行为的独立性和无因性，故在不动产物权变动模式上采取的是登记要件主义。

　　因当事人所达成的债权债务关系的合意内容只是物权变动的原因，按照物权行为无因性的理论，该原因行为与物权变动行为均是独立的民事行为，原因行为是否有效，不能对物权变动行为是否有效产生实质性影响，正如解释的内容，既便当事人合意达成的债权债务契约有效，物权行为也会因欠缺登记的要件而不发生物权变动的后果。

　　同样，当事人合意达成的债权债务契约无效，而因其产生的物权行为具备了法律规定的登记要件，物权变动后果仍然是有效的，应当得到法律的承认。现行的法律制度虽然并未规定原因行为无效会对物权变动行为产生何种影响，但基于上述司法解释体现出的物权行为无因性的理论，这显然是我国立法体例的选择。

　　另有一种观点认为，最高人民法院的上述司法解释虽然对合同当事人达成的债权债务契约之效力与物权变动后果的效力进行了区分，并使该立法内容在结构上趋于将债权行为与物权行为相分离，但却未真正体现出采用了物权变动的无因性理论，且从合同适当履行的原则上分析，该内容实际上采用的是登记公示主义。

　　不动产物权转移登记的法律效果

　　只要合法有效，物权变动效果的发生是不难实现的，也是具有明确的法律保障的，这就推定出这样一个结论：未经登记的不动产物权变动行为并不是不能实现变动效果的无效民事行为，而是效力待定的民事行为，该效力是否发生只取决于产生物权变动行为的债权合同能否履行。

　　甲丙之间的登记行为就起到了对抗第三人乙的作用，可见，登记在这里的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人，这也是登记公示主义的表现。

　　笔者认为，上述两种观点均未能揭示出我国物权变动模式的真正价值取向，但二者的争论却深刻地反映出了现行法律制度在物权变动规则上存在的模糊不定。解决这一问题的关键在于如何认识我国法律制度在物权行为理论上的传统，这也是法学界近年来争论不休的难题，至今仍未有定论。

　　前者的观点对物权行为理论持肯定态度，并强调了物权行为的绝对独立，但却忽视了物权行为无因性的相对化理论已普遍被确立物权行为理论国家的立法例所接受，物权行为的效力已越来越广泛地受到作为原因的债权行为的制约;后者的观点则过于强调当事人的意思表示，不承认物权行为的独立性，使物权概念处于徒有虚名的状态，不利于维护物权交易的安全稳定;如何在二者之间寻求结合点，才是真正值得研究的问题。

　　同样，采用登记公示主义的观点，与我国现行的法律制度亦存在矛盾。登记公示主义的核心是物权变动后果完全由当事人意思表示一致即可产生，在当事人之间无须另以登记或交付作为要件，这显然与我国《合同法》、《民法通则》中标的物所有权自交付时转移的固有制度不一致，所以也不能用该主义统领我国物权变动的规则。

　　由上看出，不动产物权变动规则的两大模式在我国现行法律制度的背景下，均遭遇到了不可逾越的矛盾，两种矛盾的焦点均集中到了所有权或者土地使用权的交付制度上，也即交付能否成为不动产物权变动效果发生的标志。由此得出，无论是登记还是交付所产生的效果，都是物权行为理论的范围，该理论无论是过去还是将来，都是物权法的基石，引入物权行为理论是毫无疑问的，以何种物权行为作为物权变动的标准，才是问题的实质。

　　从最高院解释(一)的文义上分析，交付不是不动产物权变动的标志，但从《合同法》、《民法通则》中有关标的物损毁、灭失的风险转移制度上看，单纯对于合同当事人来说，登记对于不动产物权变动却不能产生任何实质性影响，这是否可以提示我们。

　　如果把两种观点结合起来，这样的结论也就不难得出：不动产物权变动在标的物交付时即可对当事人产生效果，在登记后才可产生对抗第三人的效力。所以笔者认为，最高人民法院解释(一)的内容，按照交付要件主义加登记对抗主义去理解执行，不仅可以反映出解释的实质目的，而且与现行的法律规定也能相互协调，更能揭示出我国物权变动规则的真正价值倾向。

　　有学者认为，一个国家的物权变动模式应该与这个国家的法律传统、民事习惯、法律职业者已有的民事法律知识相适应，并应尽可能减少与现行法律制度的冲突，否则极易导致这一领域在调整观念、协调法律冲突的过程中出现混乱，造成立法成本提高、法治观念不稳定的局面。

　　笔者对此完全赞同，在我国不动产物权的变动模式中创制符合我国国情的规则，明确规定交付既是适用于动产产权转移，也是适用于不动产产权转移的要件之内容，进而把不动产物权的变动登记作为民法中对抗第三人的要件、作为行政法上便于对不动产物权进行管理的手段来设定，才是我国立法和司法的理想选择。

　　法律的溯及力法律溯及力，也称法律溯及既往的效力，是指法律对其生效以前的事件和行为是否适用。如果适用，就具有溯及力;

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