浅谈在家庭财产中房产的认定与分割

　　房产的认定和分割问题是夫妻关系中比较敏感也比较重大的问题。随着社会风气的日渐开放，离婚已不是什么罕见问题，伴随着日渐开放的社会风气和节节攀升的离婚率，伴随而来的房产分割问题和所有权归属问题也日益突出成为离婚的最具有争议性的焦点。如何正确对房产进行认定和分割，不仅与当事人重大利益密切相关，而且对维护社会稳定和建立和谐稳定的社会生活有着重要的作用。

　　一、房产归属及分割的情形分析

　　(一)按揭购房在离婚房产分割时的纠纷问题

　　“按揭”在我国称为“个人购置商品房抵押贷款”具体而言就是按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。随着我国房地产市场的逐步发展，和房屋价格的飞涨，按揭购房在进入二十一世纪后非常普遍，有很多夫妻采取按揭贷款的方式来购买房屋。在离婚房产分割时，按揭房屋的分割情况比较复杂：

　　首先，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，取得了房产证，婚后夫妻共同清偿贷款的情况。根据登记生效主义，房屋的房产证在婚前取得，房屋的所有权已经明晰，离婚时应做两部分处理：一是房屋部分，房屋无法一分为二，应直接归属于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有权与房屋价值并不是完等同的，楼市的发展和社会整体经济状况的提升加之偿还贷款因素的影响，房产在离婚时的价格较之结婚时的价格已经改变，夫妻关系存续期间的财产增长部分(包括偿还的贷款和房屋的升值部分)要作为共同财产分割。概括来说，婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产，分割房产价值的时候应当首先予以扣除，共同财产部分应当是房产的实际价值减去婚前已经支付的部分以及尚未偿还贷款后的差额部分。

　　其次，一方婚前按揭贷款，婚后取得房产证，继续还贷的情况。这种状况又分为几种不同的情况：一种是一方按揭买房，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后仍用个财产还贷的情况。这时候，房屋当然属于夫妻一方的个人财产。另一种情况在现实生活中经常见到，首付款由一方已经在婚前支付，房产证在婚后取得，婚后用夫妻共同财产还贷。我国《婚姻法解释(三)》第十条对此作出了规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”适用婚姻法司法解释(三)第十条，需要注意以下几个问题：

　　第一，夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚前，即到民政局办理结婚登记手续之前。司法实践中，我们经常遇到为购置婚房，先办理结婚登记手续而没有举办婚礼的情况，我国婚姻法认可的婚姻起始日期为办理结婚登记手续的时间，而非举办婚礼置办酒席的时间。在这一点上，婚姻法和传统民俗是少有差别的。如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚后，即便其是以婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，只要是用夫妻共同财产还贷，那么无论该房产是否登记于首付款支付方一人名下，离婚时该房产均为夫妻共同财产。

　　第二，婚后用于还贷的财产必须用夫妻共同财产。如果购房者婚后仍仅仅是用其个人财产还贷，配偶没有参与还贷，那么配偶对这套房子的取得没有任何贡献，该房产全部是用购房者个人财产出资，离婚时配偶不仅无权分割房子，更无权要求分割“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”。

　　第三，房屋产权证登记于支付首付款方名下。如果房产证登记的是对方的名字，问题就变得复杂了，房子有可能是对方的个人财产，也有可能是夫妻共同财产，如果房产证上登记的是夫妻双方的名字，那么该房产毫无疑问是夫妻共同财产。总之，上述两种情况均不能适用《婚姻法解释(三)》进行处理。

　　第四，婚后夫妻以共同出资的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的产权证书后又离婚的。此种情况下，虽然业主在名义上办理了房屋的产权证，但是实际上并没有掌握此房产的产权证书，此房产已经设定了抵押，房屋产权证书实际上作为抵押掌握在银行那里。在夫妻离婚时对房产进行分割，所涉及的就包括不仅包括首付款、已偿付给银行的贷款、未偿的还贷款，还包括房屋的升值部分。因此，离婚时夫妻双方的房产分割的分配对象是房屋的实际价值与尚未偿还的贷款之差的那部分。一般是双方协商房产归一方所有并继续偿还房贷，同时再向另一方支付房产实际价值的一半。

　　(二)父母出资购房在离婚房产分割时的纠纷问题

　　目前房地产市场的飞速发展使得进入婚嫁年龄适龄青年难以独立购买房屋，父母为子女购买房产的情况已屡见不鲜，父母出资的形式也是多种多样的，本文就以下具体情形来展开论述。

　　1.父母全额出资购买了一套房产，房屋登记在子或女的名下《婚姻法解释(三)》第七条对此作出了规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”《婚姻法解释(三)》第七条有两层意思，其中第一层意思是婚后父母出资购房是否属于个人财产的问题，第二层意思是双方父母共同出资购房如何分割的问题。笔者认为要想使婚后父母出资购房“认定为夫妻一方的个人财产”必须同时满足以下条件：其一，房产为一方父母的全额出资。关于房产的出资款上不能掺杂夫妻共同财产或对方父母的出资，否则就是共同出资了。其二，房屋登记在子或女一人名下。只要房产证上有夫妻两人的名字，或干脆只有对方一人的名字而没有出资人子女的名字，那么该房产就是夫妻共同财产，不是出资人子女的个人财产。

　　2.父母出资一部分，子或女出资一部分，房屋所有权证登记在父母名下。在这种情况下，房屋应归父母所有而不属于夫妻共同财产，离婚时不能当做共同财产分割。购买该房屋时夫妻的出资部分应视共同债权，按照共同债权分割的规定进行处理。

　　(三)夫妻双方共有“有限产权”房屋的分割

　　有限产权的房屋是我国城镇住房制度改革、逐步推行住房商品化过程中产生的一种房屋产权形式。有限产权最常见的形式是福利房，一般只出售给单位的职工。职工在购买后对有限产权的房屋不享有完全的房屋产权，因为单位还拥有部分产权，但享有永久居住权、使用收益权、有限的处分权和继承权等权利。但夫妻双方在享受了一方的福利购房待遇后，另一方就丧失了再次购买本单位福利房的权利。离婚时如何分割这部分财产呢?根据最高人民法院的司法解释，对“有限产权”房屋的分割按以下原则处理：(1)共同协调解决。(2)用经济补偿的方式解决。(3)用暂住方式过渡。(4)用竞价的方式解决夫妻均要求分得住房，均争房屋的部分产权，而双方经济条件比较优越、有支付能力，都愿意竞价处理的，可以采取竞价方式解决。

　　(四)夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益的归属

　　夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益包括孳息和增值部分这两部分。在具体实践中，认定房产生利益的归属时，依房产的生成来源相异。房产在婚后产生的孳息的主要有两种途径：装修和出租。夫妻一方用自己个人财产为房产的所有人进行装修，属于民法上的添附，根据民法的从物附随主物的原则，添附物应当随主物一起属于产权所有人。同时，房产所有权人应支付给夫妻一方所出资的装修费用。对于房屋进行出租所产生的利益的，若房产所有人自己管理出租事宜，那么所获利益应属一方个人财产;若夫妻另一方参与和管理了房屋的出租事宜，那么租金应属于夫妻的共有财产。对于房产的增值，一般是由于市场的调节，夫妻一方很难证明自己对于房产的增值部分有过贡献。

　　总之，确定夫妻一方的房产在婚后所产生的利益归属，首先要判断夫妻一方是否对孳息或增值收益有贡献

　　二、在夫妻离婚时房产分割问题的有效解决方式

　　我国法律对于房产的产权归属及利益归属的问题规定了较为有效的解决途径：婚前财产公证及婚内财产约定。婚前财产公证和婚内财产公证婚内财产约定，财产公证指公证机关对将要结婚的男女双方和已经结婚的夫妻双方就各自婚前财产和债务的范围、权利的归属问题所达成的协议的真实性、合法性给予证明的活动。婚前婚内财产公证对于解决在婚姻中的房产纠纷提供可靠的依据，同时对于预防因财产问题而产生的纠纷，保护夫妻二人的财产利益，维护社会安定促进团结起到了重要作用。

　　(一)婚前财产公证

　　我国《婚姻法》规定：结婚前，男女双方应当依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。夫妻在购买房产时往往会出现出资形式复杂化，购买形式的多元化的问题，如果夫妻双方能在婚前办理房产公证，复杂和多元的房产情况便有了清晰的解决方式，在离婚时依照公证办理即可。当然，婚姻法中规定办理财产公证要依照当事人的意思表示，是自由的而不是必须的。

　　(二)婚内财产约定

　　《婚姻法》第十九条规定：“夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。在现实生活中往往出现婚前没有公证婚后夫妻双方意愿公证的情形，这时婚内财产公证可以弥补这一问题的。对于婚内财产公证，夫妻双方按照自愿原则以协商的方式约定房产的归属及利益分配问题并达成书面协议或做财产公证。在离婚时同样以协议和公证为准。

　　综上所述，在现实生活中，夫妻离婚时在分割房产上的纠纷往往是常见的也是复杂的，只要夫妻双方能够提前做好解决这种纠纷的准备如进行婚前财产公证或婚内财产约定，那么房产纠纷问题就不会那么棘手，当事人之间的矛盾也不至于激化，对维护社会安定促进团结有着重要的作用。婚姻家庭是社会的基础细胞之一，婚姻家庭的共有财产则是维系婚姻生活的重要基础之一，在新的历史发展时期，房产在家庭生活中日益凸显其重要性，解决好房产分割问题对建立和谐稳定的社会生活有着积极作用。如何正确对夫妻离婚时房屋产权进行分割，不仅与当事人重大利益密切相关，也是维护社会稳定和维护良好的社会秩序及合理的分配秩序的重要因素之一。

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