试论城市拆迁中的物权保护

目录：
一、拆迁中物权保护的不足………………………………………………4
（一）拆迁相关立法的问题………………………………………………4
（二）拆迁实施中的问题…………………………………………………5
二、完善我国拆迁中的公民物权保护……………………………………7
（一）加强法制的规范化建设……………………………………………7
1、厘清公共财产和私人财产的界限，制订平等保护的物权法…………7
2、以物权法为基础，以立法的形式重新规范拆迁行为…………………7
3、纠正违反上位立法的地方政府规章……………………………………7
（二）加强法制的合理化建设……………………………………………7
1、回归立法的精神的合理化…………………………………………… 7
2、引入听证程序，加强拆迁的程序合理化…………………………… 8
3、引入公正补偿原则、事先补偿机制,加强拆迁过程中实体法制建设…9
（三）落实法制的实施建设…………………………………………… 10
1、改善党、政领导干部的为政模式……………………………………  10
2、加强权力监督………………………………………………………  10
3、简化权利救济………………………………………………………  10
三、结论………………………………………………………………   11
参考文献………………………………………………………………… 11

论文摘要： 物权（特别是不动产物权），关于公民的切身利益，是公民的最基本权力之一，因此，相关立法的成败直接关系到国家政治、经济建设秩序。但是由于种种原因，在当前的房地产开发热潮中，政府、开发商在强制拆迁中，普通存在着侵害私人财产问题，造成人民群众对立情绪，从而引发了社会的极大不稳定，破坏人们对法制的信心。鉴于此，本文建议通过立法对拆迁行为严格限制。使拆迁行为按照法律规范进行，必须依法进行，做到有法可依。使拆迁双方享受平等权力。引入听证机制。从拆迁决策的民主参与到公共利益标准的引入到事先补偿，公平补偿制度的建立本文将详加论述。这将是本文的主要内容。

关键词：物权；公共利益；听证；事先补偿；隐性损失

民法上将人的权利划分为人身权和财产权，其中财产权又分为对人的财产权和对物的财产权。对物权事实上是财产支配权的代名词，它抽象了物权、知识产权和准物权所具有的表彰权利人支配特定客体并排除他人非法干预的功能。因此，物权法是人们从事社会经济活动，取得、让与、占有、使用、收益和处分财产的最基本的法律规则。而物权法确认合法财产具有同等法律地位，体现了对相同事物给予相同对待的自然正义原则，为个人合法财产提供了稳定的法律保障。这将增加个人创造社会财富的动力。对物权本质的认识，目前通说认为德国学者的权利归属理论最令人信服。即物权的直接支配、享受利益和保护的绝对性，最终来自于法律将物直接归属于权利主体，物权在此前提基础上才有可能成为支配特定物而享受其利益的绝对性权利。由此得出，权利主体获得了法律赋予的特定物归属权后，对特定物直接支配，享受利益并同时排除他人对支配与享受利益的侵害干预是物权的本质。然开发商、政府部门暴力拆迁、侵犯公民产权的事件层出不迭。土地是一切生产活动的源泉，是居民财产中最主要的一部分私人财产。因此完善拆迁相关立法及实施尤显重要。
一、拆迁中物权保护的不足
在一个法制社会，权利保护的不足依然体现在法律的制订与实施中。
（一）拆迁相关立法的问题
第一，由城市房屋拆迁原则所体现的相关立法精神很难保护动迁户的合法利益。我国城市房屋拆迁的原则有“符合城市规划的原则；有利于城市旧区改造和生态环境改造的原则；保护文物古迹的原则”而没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的原则。没有合法财产平等保护的原则。处处体现了国家利益和社会经济建设的效率优先的原则而忽视了立法所追求的公平、正义、合理的理念。
第二，法律规定的拆迁程序中过于强调政府管理部门的行政权而忽视了群众的参与（特别是与拆迁休戚相关的被拆迁者）使得本就无力的程序更是化为乌有。
第三，征地补偿的规定相对滞后。现行相关法律关于补偿的标准有二：1、货币补偿的原则和标准。根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁房屋的货币补偿应坚持等价有偿的原则，即按被拆迁者房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构形式、成新（新旧）程度、楼层、朝向等因素，以房地产市场估价给予补偿。2、产权调换补偿的原则和标准。产权调换的面积按照拆除房屋的建筑面积计算。另外加上拆迁安置补助费和经济损失补偿费（拆迁安置补助费包括三种：一种是搬迁补助费，另一种是临时安置补助费，第三种是停产、停业损失补助费）都未涉及对被拆迁人非财产隐性损失的补偿。非财产的隐性损失包括人文环境的破坏损失；包括感情寄托损失补偿还包括新居环境的适应补偿。纵然国家需要政治，社会需要管理，要求个人必要时作出让步，但让步决不等于牺牲。国家可以以合理补偿的形式给以平等的交换来达到保护公民合法财产的平等保护。
最后，还有法律本身存在的问题。目前人民法院审理拆迁行政案件尚无相应的实体法依据，只能依据2001年国务院重修的《城市房屋拆迁管理条例》以及相关的地方性法规、部门规章和规定等。而由于拆迁事项涉及居民最主要的一部分私人财产，属于私权范畴，以行政法规，部门规章或地方法规来规范拆迁中的民事法律关系，严格的说也不具有合法性。
（二）拆迁实施中的问题
某些地方领导干部在“绿色GDP”政绩观的指导下，加上现存法律的不足与漏洞，在房屋拆迁的具体实施中严重存在着权力异化的现象，即背离了人民赋予行政机关组织管理权利的根本目的。他们只为利益不求公平。
试举案例，分析违法拆迁的背后利益
被拆迁的人从化市街口小镇桥开发区的3幢商铺位于105、106国道的咽喉要道，系从化市最早开发的商贸区域，于1990年经有关部门批准建设，由当时的从化县河东房地产开发公司负责开发的。该地段铺位当时的售价为1400—1500元/平方米。
由于小海开发区是在国道拓宽改造前开发的，并有24米以上的建筑退缩地带，故当时并没有影响到国道的正常使用。
1994年，105国道广州至从化段进行了扩建改造。接着，从化市出台了《关于加强从化市国道两旁建筑管理的通知》中规定：“凡1992年8月24日后不符合广从公路宽度要求的建筑，都是违章建筑”，而从化市街口镇小海桥开发区的商铺是在此规定之前建设好了的，因此并不违章。
1998年8月7日，从化市政府出台了《关于拆除105国道小海地段违章建筑及占道经营的通告》，将小海地段的建筑定性为违章建筑，决定对该地段建筑物进行清拆。
但是，由于当时给出的补偿参考价格由市政府做出，其价格为200元/平方米，远远低于当时购买的价格。为此，小海开发区的部分业主聘请了广州羊城会计师事务所来重新评估，其评出的价格为4288元/平方米。在价格相差悬殊的情况下，业主起诉了拆迁人，且官司打赢了。
在此情况下，于1999年2月10日，由从化市规划局组织的拆迁队伍只对部分违章建筑和已签合同的商铺进行了清拆。据悉，这些被拆迁的建筑和商铺基本上属于集体性质企业的物业。而那些私有性质商铺的业主们通过法律途径暂时保住了自己的合法财产，它们分别是从化市街口小海区四幢19、20号，三幢24—27号。
2003年，从化市政府方面再次做出了拆迁小海区四幢19、20号等商铺的决定。此次拆迁给出的最充分的拆迁理由和依据就是国道整治和市政建设。
此时给出的补偿标准仍然由从化政府定为200元/平方米，后来在业主的抗争下，政府又单方面指定评估公司进行评估，其价格为2500元/平方米。而此标准依然远低于市场价格。因此，双方仍然没有达成协议。
实际上，早在2004年4月，广东省出台的《关于防止和纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益行为有关问题的通知》中就指出，涉及城镇房屋拆迁项目，包括市政及公用设施项目，要严格按照国家和省出让土地使用权的有关规定，在当地土地交易机构通过公开招标、拍卖或者公开上网竞价方式进行出让，选择有实力的开发建设单位实施房屋拆迁及项目的建设，并监督其严格按照规定落实补偿和安置费用，不得以市政、公用设施建设需要为由，降低拆迁补偿和安置标准：涉及城镇房屋拆迁估价，要严格按照建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》要求的程序和方法进行。市、县建设或房管部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，由被拆迁人通过投票或由拆迁当事人抽签等方式选择。
由此来看，从化市政府在拆迁小海区商铺问题上，显然与该《通知》规定大有出入。但是，从化市政府仍然于2005年3月7日，决定对从化市街口小海区四幢19、20号进行强制拆迁。此次拆迁值得质疑的地方是，如是国道整治和市政建设，与从化市街口小海区四幢19、20号商铺并排成列的还有四幢数十间房屋和店铺，它们多数是1994年广从公路扩建后兴建的违章建筑，但拆迁的为何仅仅是小海区四幢19、20号商铺？
实际上，这种不顾一切的违法拆迁，其背后蕴藏着巨大的经济利益。
从化市信访办在1999年3月，写给小海地段商铺业主关于拆迁补偿问题情况的回复中曾提到：“拆除该排商铺是落实市委、市政府关于建设若干专业市场的需要。为促进新的经济增长点，市委、市政府决定大力培育从化市第一个专业市场——联发摩托车市场，而该排商铺位于市场出入口，影响了市场的整体结构和外观的整洁美化”。
有知情人透露，此地拆迁后，可推出商铺建筑面积约1900多平方米，按照从化此地段的地价，每平方米建成后可售价13000元/平方米，而政府补偿给业主的价格为2500元/平方米，因此，该项目做下来至少可赚上2000万元。
从上述商业利益说明中，我们可以从侧面看出从化市政府如此不顾一切地强行拆迁小海地段商铺的根本动力。
二、完善我国拆迁中的公民物权保护
（一）加强法制的规范化建设
1、厘清公共财产和私人财产的界限，制订平等保护的物权法。
2、以物权法为基础，以立法的形式重新规范拆迁行为：将制订《拆迁法》提上立法日程重新规范拆迁行为。
3、纠正违反上位立法的地方政府规章。

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