我国住房抵押贷款证券化的风险分析

　　一、住房抵押贷款证券化的风险分析

　　住房抵押贷款证券化是指特设金融机构（SPV）集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（也即现金流）进行组合包装，作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险，即提前偿付风险和违约风险进行分析。

　　（一）提前偿付风险

　　提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响，表现为：使得前期本金偿还额增加，流入的利息额减少，缩短了偿付行为的加权平均周期。

　　1.影响抵押贷款提前偿还的因素

　　（1）市场抵押利率

　　首先，当现行市场抵押利率比原始合同利率低时，借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。其次，市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为，如果利率曾经下降到一个很低的水平，大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还，也就不会出现大规模的提前偿付现象。最后，浮动利率住房抵押贷款（ARM）与固定利率抵押贷款（FRM）的提前偿还风险又不同。FRM比ARMD提前偿付风险更高。因此，市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素 。

　　（2）抵押贷款的期限

　　抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系，在贷款期限的初始阶段，提前偿还率逐渐上升，然后保持稳定，但贷款后期的提前偿还率又趋于下降，出现衰竭效应。实际上，在抵押贷款的第2年到第8年之间，提前偿付所占的比例较大；在抵押贷款的第10年到第25年间，提前偿付的速度会下降。

　　（3）房价的飞涨

　　房价的飞涨也会导致提前偿付的发生。假如当前房价持续上涨，那么更大更好的新房的价格会提高。但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值，而且房价与市场利率反向运行的关系可以知道房价的飞涨必将伴随着利率的下跌，使借款人的再融资成本降低。通常情况下，后者带给借款人的效用会更大一些，因此，很可能会导致借款人提前偿付。

　　（4）其他因素

　　其他因素包括很多，如总体经济环境、季节因素、程度，借款人的年龄、职业、婚姻情况、信用情况、受教育程度，房地产的地理位置，社会的心理特征等等。

　　2.提前偿付风险的测算

　　本文运用固定比率法来度量提前偿付风险，公式如下：

　　SMM = ■ 公式1

　　CPR = 1 - 1 - SMM■ 公式2

　　其中，SMM是单月死亡率，CPR是以年计算的SMM，表示某一年末提前偿付全部贷款余额的概率，CPR越大意味着抵押贷款本金被提前偿还的风险越大，反之则提前偿付风险越小。

　　（二）违约风险

　　这里的违约风险是指借款人无法偿还或者延期偿还到期债务从而给贷款银行带来损失的可能性。违约风险会恶化资产池的信用质量，进而带来SPV的信用风险，这样便会形成一个信用风险传导链。违约风险按照借款人的意愿来划分，有理性违约和被迫违约。

　　1.违约风险的影响因素

　　（1）偿付收入比（payment to income PTI）

　　偿付收入比为借款人月偿付金额与月收入的比例，它是衡量借款人还款能力的一个指标，当PTI越高时，违约的风险越大，当PTI越低，借款人的偿还能力越高，违约风险就越小。

　　（2）贷款房价比（loan to value LTV）

　　贷款房价比是影响违约行为的重要因素，它是抵押贷款额与抵押房产的购买价之比。LTV越低，借款人在房产中的利益所占比例就越大，借款人违约的可能性就越小，违约的风险就越小；相反，LTV越高，违约的风险也就越大。

　　（3）贷款期限

　　住房抵押贷款的贷款期限一般较长，其违约风险主要出现在贷款之后的前3-8年，在贷款初期，由于房价通常高于贷款的风险价值，而借款人的还款能力不会出现较大的变化，因此贷款的违约率较低。随着贷款账龄的增加，即使贷款本金每期偿还额较低，但较长的贷款期限，使房价下跌并低于贷款本息的概率增大，借款人遭受意外变故的概率也增加，从而违约风险上升。

　　（4）其他因素

　　主要有借款人职业稳定性，借款人的素质，购房目的，信用状况等等。如借款人的职业越稳定，收入也就越稳定，发生偿付困难的概率越低，违约风险就越小；借款人的素质主要影响了借款人能否符合工作的要求，在失业后能够迅速找到新的工作，进而影响借款人的偿付行为与违约可能性。

　　二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析

　　（一）我国提前偿付风险现状分析

　　在我国违约风险一直被认为是商业银行面临的主要风险，甚至提前偿还贷款的行为还受到鼓励，而银行往往就会忽略提前偿付贷款所带来的风险。理财观念上，“无债一身轻”的观念根深蒂固，居民一般倾向于先偿还贷款，才考虑其他投资或消费活动。近年来，我国的提前偿还速度不断增加，究其原因是我国住房抵押贷款采取浮动利率，如此，按照我国政策规定，只要国家调整贷款利率，银行就会在次年的第一个月采用新的利率，所以当借款人预期住房抵押贷款利率上调而可能会增加利息支出时，就会提前采取还贷行为来规避风险。出于对我国通胀加速以及经济过热的担忧，央行多次采用了加息的货币政策来调控经济，利率的频繁提高会导致借款人的提前偿付行为不断增加，造成了商业银行的利息损失，影响银行的资金运作成本和资本结构，从而增加了其进行再投资的风险。注意到这样的情况后，商业银行开始对提前偿付行为的鼓励转变成限制，逐渐重视对于提前偿付风险的管理，采取了一些限制提前偿付行为的措施。尽管如此，银行对提前偿付风险的管理手段还是比较落后，关于提前偿付的统计数据不多，对提前偿付的研究也仅限于对国外方法的介绍和研究。 　　（二）我国违约风险现状分析

　　我国住房抵押贷款信用质量一直表现良好，“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”各期报告数据表明，抵押贷款证券违约率还是处于比较低的水平，居民购房目的大多是为了满足住房需求。然而，目前我国的房地产市场处于过热状态，房地产价格偏离真实价值，产生了市场泡沫，一旦受到宏观经济因素的影响就会造成泡沫破裂，房价暴跌，使得住房抵押贷款存在巨大的潜在违约风险。

　　另外，“假按揭”也成为我国个人住房抵押贷款违约风险的主要源头。房地产开发商热衷于“假按揭”是因为个人住房抵押贷款的利率低于企业贷款利率，并且条件要求相对要低，容易获得审批。开发商通过“假按揭”从银行套取住房贷款，获得了低成本的融资。在房地产效益高时，开发商会按时支付本息，但是当开发商无法出售住房时就会违约，造成商业银行的巨大损失。

　　三、“建元2007-1”MBS风险分析

　　前文具体地对住房抵押贷款证券的两种风险进行了描述，而我国处于住房抵押贷款证券化进程的初期，面临着许多的问题，下面将对“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券（以下简称为“建元2007-1”MBS）的进行风险实证分析。

　　（一）提前偿付风险

　　在前文中已经阐述了提前偿还风险对于住房抵押贷款池中的现金流量造成的影响，在不考虑信用风险的前提下，下面将运用SMM 公式及 CPR 公式对“建元 2007-1”的提前偿付率进行度量。

　　1.数据的选取

　　样本数据选取来自于中诚信托投资有限公司每期的“建元 2007-1 个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”公布的数据。本文整理了第43期到62期，即从2011年7月到2013年2月的数据，包括了三种数据：起初未偿还本金余额、当前计划还款本金额、当前提前还款金额。

　　2.固定提前偿付率CPR

　　按照算出来的SMM值便可根据转换公式，计算出CPR，（如图1所示）。

　　图1 “建元 2007-1”在 200年6 月2011年1月这20个收款期间CPR

　　3.数据分析

　　在图1中，这20期的平均提前还款率为10.59%，低于《发行说明书》中指引投资者定价的预期提前还款率17.26%，2012 年2月CPR 值更是低至4.179%。之所以提前偿还率会有大幅下降，可能是由于从2011年7月的最后一次上调利率后，央行的利率调整并不频繁，在2012年更是开始下调利率，从而导致提前偿付率没有很高。此外，近两年来人民币升值，国内通货膨胀等等因素，都会影响借款人的提前偿付行为。因此在分析提前偿付风险时，要从多方面去研究。

　　（二）违约风险

　　根据联合资信评估有限公司关于“建元2007-1”MBS的2012年跟踪评级分析报告显示，（跟踪期为2011年6月至2012年6月），如图2所示。

　　图2 2012年跟踪报告中累计违约率

　　在图2中，累计违约率大概在0.79%水平，趋于平稳，处于一个较低的水平。出现这样的情况可能有几个原因：第一，2012年，我国继续实行严格的房地产宏观调控，在报告中也显示2012年深圳、福州、泉州三地的房屋价格较为稳定，对于违约的影响就比较小。因为，对于普通的贷款购房者而言，购房的目的是为了满足居住的需求，违约的概率较小，“假按揭”的房地产商与“炒房团”才是违约的主体，现行的房价一直处于平稳增长的趋势，对其有利可图，只有当房价下跌时，两者才会做出违约的行为。第二，影响违约行为的一个重要因素是贷款期限，借款人偿还的本金越多，贷款余额越少，违约的风险就越小。

　　四、总结

　　从上述对于“建元2007-1”MBS的两种风险分析可以知道，对于该产品面临最主要的风险是提前偿付风险，尽管得出的提前偿付率较之前有所下降，但也说明了影响提前偿付的因素很多，特别是住房抵押贷款利率的影响，商业银行必须更加关注提前偿付风险的管理与防范。相较于提前偿付风险，违约风险较小，在分析“建元2007-1”MBS的资产池质量时，只有五级分类中的正常类和关注类，资产池贷款质量良好，上文也提到了“假按揭”是违约风险的重要原因，在房价一直上涨的情况下，假按揭的风险不会暴露出来，我国房地产价格一直在上涨，银行应该要加强对于借款人的资信调查，以防房价暴跌造成损失，另外，我国利率尚未实现市场化，住房抵押贷款证券化也存在着利率风险，但由于利率因素较为复杂，本文并没有对利率风险进行研究。最后，我国商业银行要进行风险控制与管理，就必须在立足我国实际情况的基础上，借鉴国外的研究方法，构建适合我国的住房抵押贷款证券化风险监管体系。

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