房地产项目目标成本管理研究

　　随着经济社会的不断发展，房地产作为国民经济的支柱行业，受到非常多的关注和重视，也是和人们生活密切相关的一个行业。特别是近期的房地产调控话题性十足，也使得房地产企业的发展受到密切的关注。目标成本管理作为房地产企业管理的重要内容，是关系到企业持续健康发展的重要因素，因此，在这种情况下，房地产企业的目标管理值得更加实时、深入的分析和研究，为其在目标管理方面的提升和增强奠定良好的基础。

　　一、房地产项目目标成本管理

　　（一）什么是目标成本管理

　　房地产行业具有高投入、长周转和高成本的特点，因此，房地产企业具备良好的目标成本管理才能刚好的实现企业经营目标，实现其利润的最大化。简言之，目标成本管理即是对企业项目运营过程中的总体成本进行分解和划分，依据其不同成本的特点对其采取不同的措施，达到对于总体成本的全方位和全过程的控制和分析，实现其利润目标。对于房地产企业来讲，目标成本管理尤其重要，需要其在合约管理、施工管理、结算管理等方面进行有效的分解和把控，减轻企业的市场竞争压力，提升经济效益。

　　（二）目标成本管理的理念

　　总体来讲，房地产项目目标成本管理具有控制、规划、约束等理念，共同组成了房地产企业目标成本管理的核心功能和核心思路。

　　对于控制理念来讲，在房地产项目具体实施的各个环节，我们需要将动态的成本和既定的目标成本进行定期或者不定期的比较，以此来判断其环节是否有非正常运营导致成本突增的现象发生，就能够了解房地产项目各个环节运营的健康状况。对于规划理念来讲，即是对项目成本进行科学合理的分解。对于约束来讲，即是对企业进行项目推进所需资源的监管和约束，优化资源配置。

　　二、房地产开发项目成本管理中存在的问题

　　（一）目标成本管理意识不足

　　根据实际了解和相关数据查询，目前我国的房地产企业的目标成本管理的工作落实情况并不理想，尤其是在中小型房地产企业中，这种实施的力度和效果都显得尤为不足。究其原因，主要是由于中小型房地产企业对于目标成本管理的认识不到位，认为目标成本管理是一套很虚的理论和方法论，不具有实践的效果和意义。在这样的理念下，也就导致了房地产企业对于目标成本管理的制度设计和实施都存在较为严重的不足和缺陷。

　　（二）前期基本工作的不到位

　　房地产项目的目标成本管理需要对目标进行有效、科学的分解，这就要基于对于项目数据、历史成本数据、项目调研数据等基础情况进行比较全面和深入的了解。但是很多房地产企业并没有对于这些前期工作进行有序的进行，而是直接进行所谓的目标成本管理，导致管理效果大打折扣，甚至出现管理方向上的错误引导，既增大了项目成本，又阻碍项目的顺

　　利推进。

　　（三）目标成本管理方式落后

　　虽然企业的目标成本管理在企业管理中并不是创新的理论和方法论，但是对于国内的房地产企业来讲，这仍然是一项刚刚起步的管理理念和方式。在经济环境和房地产市场竞争环境日益变化和日益复杂的局势下，房地产企业所使用的目标成本管理方式正在或者已经落后，不能很好的适应当下的环境和企业需求，达不到管理的效果。如果持续使用这样的管理方式，不仅仅是对相关管理资源的浪费，也是对于房地产项目目标成本管理工作本身的忽视，容易产生成本控制失效的严重后果。

　　（四）目标成本管理的经验累积不足

　　通常来讲，房地产企业在进行目标成本管理的时候，会积累下相当丰富的数据和实践经验，数据方面主要包含成本数据等，经验主要指具体管理方式和流程执行的经验。这些数据和经验总结就是房地产企业宝贵的财富，可以在加以分析和研究的基础上进行提炼和模拟，为以后的目标成本管理进行指导和优化。尤其是数据，还可以起到揭示异常的作用，以便在项目执行过程中及时的发现相关成本的异常，做出最快的决策，将成本管理失误的损失降到最低。

　　三、房地产开发项目目标成本管理的优化措施

　　（一）重视房地产项目的目标成本管理

　　房地产企业要想提升自身的项目目标成本管理能力和效果，就需要首先开始认识到其对于企业运营管理的重要性。只有这样，才能做好目标成本管理在调研和制定阶段的各个环节的工作，这是一个基础性的、思想上的工作。具体来说，房地产企业可以加强企业内部对于目标成本管理的讲座分享，提升员工对目标成本管理的认识和认同，同时也是提升相关管理能力的重要步骤。

　　（二）做好目标成本管理的前期工作

　　调研和制定是目标成本管理的重要的前期基础性工作，后续的管理方式的设计、管理过程的实施都需要在此基础上进行。首先，房地产企业应该设定成本目标，然后将目标成本与历史数据、与招投标数据、与预算方案数据进行全方面的对比，整合以上的对比信息，制定本次目标管理的目标。最后在得出目标之后，根据各个环节的推进节奏，对目标成本进行时间上和环节上的分解，以期达到全过程的目标成本管理。同时，还要做好的应急预案和紧急处置措施，这些都要基于前期对于项目本身的调研和考察。

　　（三）优化企业项目目标成本管理方式

　　在经济环境和企业竞争环境不断发生变化的当下，房地产企业的项目目标成本管理的方式也要随之发生改变。因此，积极引进或者研究总结更加优化完善的目标成本管理方式显得尤为迫切和重要。对于企业来讲，短期能够发挥作用的手段是直接引进相关的人才，直接提升企业的目标成本管理能力，另外，邀请专业人士在企业内部开展相关的培训和讲解座谈，也会在较短的时间内发挥较好的效果。但是基于长期的可持续发展来讲，企业需要加强人力资源升级建设，即是建立企业内部的培训和交流机制，增强信息和知识的交换和流动，培养企业学习氛围，利用基于学习氛围下的企业文化来培养员工的责任感和学习意识，推动企业目标成本管理的持续提升。

　　（四）建立房地产项目目标成本管理总结机制

　　房地产企业要积极建立自己的目标成本管理总结机制，做好目标成本管理历史数据和实践经验的总结和研究工作，使得企业的目标成本管理能力能够在实践中不断的提升和优化。具体来讲，企业应该打通这种研究和总结工作的常态化机制，积极引进和培养具有数据分析能力和目标成本管理能力的复合型人才，做好历史数据的研究和未来趋势预判的工作。同时，企业还应该设置实践回馈机制，及时发现实践过程中的“不妥之处”，进行及时的优化的修正。

　　四、结语

　　当下的经济新常态下，房地产市场面临着较大的“政策市”的特点，这就需要房地产企业能够在此环境下积极的做出应对。目标成本管理是企业重要的管理环节和方式，是房地产企业进行成本管理和运营管理精细化的重要要求。总体来讲，房地产企业的目标成本管理要积极从意识层面出发，做好管理工作的前期基础工作，为目标成本管理目标的制定和措施的实施奠定坚实的基础。另外还需要不断的提升目标成本管理能力，优化管理方法，提升管理效率，做好历史数据的积累和分析以及实践经验的总结，不断的完善和优化。我们也希望房地产企业能够形成有效的目标成本管理机制，积极应对当下的房地产市场风?U，助力国民经济的稳定。

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