房地产企业成本管理探析

　　一、房地产企业特点

　　1.房地产项目启动资金高，对金融融资依赖大

　　一个房地产项目的实施需要经历拍地、设计、融资、建造、销售等几个过程。拍地和建造两个部分需要的资金少则百万，多则上亿数级。通过自我融资很难满足这么大的需求，其他分散企业经营管理权的股权融资则不利于管理层对公司的控制，进一步影响企业战略目标的实现。因此，房地产如此之大的项目资金一般通过金融融资手段获得。利用贷款手段，不断获得资金来支撑长至数年的项目周期，满足企业的日常开支和大额的项目实施资金。

　　2.房地产企业经营风险大

　　正如上文所述，几乎所有房地产项目周期都长达数年。从企业拍到地到最后房子的销售，中间存在太多的来自政策或市场环境的不确定性，这些不确定性就增加了房地产企业的经营风险。比如，施工中的资金链断裂、合同违约风险以及拆迁风险。房地产企业高风险的特点造就了其严格的内部控制。

　　3.房地产企业经营容易受到政策的影响

　　由于房地产企业经营过程中涉及的相关产业数量庞大，很容易受到宏观经济调控的影响。除此之外，投资金融政策也会影响到房地产企业的资金链问题，国家拆迁政策会影响房地产企业的成本，可以说房地产企业经营活动的政策性很强，各类投资、财政金融以及土地政策都会对其发展产生重要影响。

　　二、房地产企业成本管理

　　（1）企业对生产经营过程中发生的费用进行预测、计划、决策、控制和考核等科学核算工作被称为成本管理。企业有7个手段对成本进行管理，分别是：预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核。这7个方面相互联系、互为补充构成了成本管理体系。将成本管理变成一个事前管理、事中管理和事后管理相互连接的循环，是一种全方位的管理。

　　（2）房地产成本是指在房地产开发过程中产生的各种费用，在其销售时得到回报。房地产成本的内容包括：土地购置费、基础设施费、拆迁补偿费以及建筑工程费、公共配套费在内的一系列投入费用。房地产成本存在数额大、涉及事宜范围广、成本核算周期长等特点，因此必须对其进行认真细致的管理，减少房地产项目开发过程中铺张浪费的现象。

　　（3）房地产成本管理除了可以按照房地产项目开发的过程进行细分外，还可以根据成本管理本身的控制方法进行划分，这种划分方法易于理解，在实际工作中适用性也强。按照控制方法可以将成本管理分为三类，成本策划阶段的管理，成本控制阶段的管理以及成本核算阶段的管理。这三类成本管理工作有所侧重，在成本策划阶段主要强调通过减小成本增大收益，从总体上进行成本核算，起到一个大局上的控制。控制阶段的成本管理则更注重房地产企业运营过程中各个目标的实现，保证目标实现的基础上再削减成本。核算阶段的成本管理，则更加强调房地产企业先前所消耗的费用，以此为依据对已完成的项目进行造价，此阶段成本管理要求成本核算及时准确。

　　（4）房地产企业成本管理融入在房地产项目开发的各个阶段，包括多项内容。拍地阶段的成本预测，这是房地产项目决策的重要依据，也对最终的项目开发利润起到重要影响；项目设计阶段利用更精准的信息再次进行成本测算；房地产项目实施时进行目标成本管理和供应链成本管理；动态成本监控施工过程中的实时成本；后期销售的营销成本管理是最后一项重要的成本支出。这些成本管理构成一个体系，对房地产企业运营起到重要的监控作用。

　　三、房地产企业进行成本管理的必要性

　　1.成本管理保证了房地产企业的生存和发展

　　但凡企业都有两个根本目标：生存和盈利。房地产行业中的企业数不胜数，各企业都在一片红海中与其他企业进行竞争，这些企业必须要保证其自身的竞争力，先谋求生存再谈发展。房地产企业生存和发展的要求就是每个房地产项目整体获得的资金要大于企业支出的资金，长期的资不抵债一定会带来破产的结局。所以，实施成本管理，用科学的方法减少支出，增加收益是企业长远发展的必由之路。

　　2.通过成本管理提高房地产企业的经营水平

　　成本管理这一指标不仅仅是衡量企业成本管理工作的质量，也可以衡量产品的质量、物资管理等多项管理水平。成本管理工作一旦做好，也保障了企业整理经营管理水平。比如，成本管理工作做好了，劣质产品率自然降低了，这是相互联系的内容，企业的质量管理工作自然得到了改善。除此之外，成本管理还与劳动管理息息相关，人力资源成本是企业成本的重要方面，优化人员结构，减少企业人员冗余，提高员工工作积极性这些手段都可以减小劳务成本，最后的结果都会体现在成本管理绩效上。因此，成本管理是一个综合的经济管理水平的指标，这个工作必不可少。

　　3.成本管理是房地产行业必要的战略

　　房地产在中国是一个新兴行业，整个行业的利润是相当丰厚的，房地产企业之间的竞争是巨大的，竞争理论认为，企业采用低成本战略、差异化战略或者集中化战略才能在竞争中取胜。但是囿于房地产行业本身的特点，采取差异化战略存在一定的难度。房地产行业占用巨额资金的特点也变成了采用集中化战略的障碍。所以，更好地采取低成本战略是房地产企?I获胜的关键。实施成本管理是实行低成本战略的重要途径，因此成本管理这一管理手段成为房地产企业管理必不可少的内容。 　　4.进行成本管理是房地产企业特点决定的

　　房地产项目开发周期长是房地产企业的一个特点，在较长的一个工作周期中，实施全员、全过程以及全要素的成本管理就成为必要了。房地产从业人员经常会出现误解，认为房地产项目开发的成本主要来自于建造材料或者设备，在建造之前对这一项进行预算管理就可以控制住成本，导致其在其他环节中，各种浪费现象频繁发生。比如，宣传费用报销过度，工期延长带来成本增加。所以，房地产企业实施成本管理是必要的，将任何微小的环节和任何要素纳入到管理范畴之内，全员参与企业的成本管理才是实现成本管理的核心。

　　四、优化成本管理的建议

　　1.做好前期成本测算

　　前期准确的成本测算是房地产企业后期获益的关键。房地产企业成本管理工作的起点就是对一个项目的成本测算，一个明智的决策可以让项目获得高额利润。房地产拍地的决策不能仅凭决策者主观臆测，应当对拿地以后的项目成本进行完整有依据的核算，降低决策的风险，避免销售利润微薄、占用资金的现象发生。

　　2.强化合同管理

　　房地产成本中期控制主要是通过严控招投标管理和合同管理，尽量减少工程变更签证，这样可以有效解决工程造价不受控。房地产企业发生合同纠纷和施工索赔会增加工程费用。所以，房地产企业应当加强法律意识，明白合同是受法律保护的文件，不得随意变更。同时，提高企业拟定合同质量，对合同中的条款充分沟通，对合同用词仔细斟酌，严密推敲，以此来保证合同的顺利履行，减小意外成本。通过实施合同管理强化中期控制，为房地产企业施工减小风险和成本。

　　3.控制工程成本

　　工程成本是建筑项目成本的主要组成部分，占总成本的一半，主要包括物资，分包成本、室内装饰等部分组成。对这一主要构成部分进行控制是实施成本管理的关键。第一，尽量使用具有相同功能的新材料来代替昂贵的材料，研发更加节省人力和物力的新工艺来减小工程成本。第二，成本控制目标一旦确定，各部分应当立马拆分成本，将其细化为具体的成本控制指标分别控制土建、安装、消防和弱电等不同的工程的成本。各个不同工程根据自身的目标对材料进行选择达到成本控制目标。第三，在采购和招标过程中?猿只醣热?家原则，加强对采购方或者分包商的资格审核、公开考核，将公平公正融入到整个过程中，降低成本。

　　4.提高全员参与成本管理意识

　　成本管理不仅仅是财务部门的工作，更是各个部门相互沟通相互配合完成的一件事业。将成本管理提高到战略的高度，通过座谈会、培训或者其他企业参观的形式来提高所有工作人员的成本管理意识。

　　五、总结

　　房地产企业进行成本管理是一项任重而道远的工作，其成功实施的收益也是巨大的，因此，房地产企业应当牢牢把握本企业的特点，在准确核算成本计划的基础上，实施强化劳动合同、控制工程成本等措施在内的一套控制成本的举措，积极提高全员参与意识，真正提高企业收益。

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