浅谈房地产企业成本管理调控策略

　　一、房地产企业成本控制内容

　　房地产企业的成本控制中，主要包括四方面内容：第一，开发土地的成本。房地产企业进行项目开发时，土地是最重要的生产要素，对土地进行开发的所有费用支出，构成了成本中比例最大的部分；第二，开发房屋的成本。包括开发商用和出租用的房屋形成的各种费用；第三，建设配套设施的成本。在项目开发过程中，为房屋做配套用的服务设施、公用设施等形成的各种费用；第四，税金。作为房地产行业成本管理的重要组成，税金占销售收入的12-13%。第五，其他开发成本。在项目开发过程中，人员管理、审查验收等必需的环节产生的各种费用。

　　二、房地产企业的成本管理现状

　　1.控制成本意识淡薄

　　当前，我国房地产行业发展迅速，但是，房地产企业从管理层到基层员工，对成本控制的认识不够，无法适应市场的发展。主要表现在以下三方面：第一，房地产企业控制成本的主体单调，一般参与成本控制的只有财务人员，全体员工参与的机会较少，导致全程监控工作无法开展，只能依靠事后控制。第二，房地产企业进行成本控制的范围过窄，仅仅存在于财务和施工环节，忽略了前期准备、设计、规划和后期推销环节，造成严重的成本缺失。第三，注重事后成本管理，忽略事前成本控制。在项目完成后，很多成本因素已成事实，通过事后成本控制的作用微乎其微，只有进行有效地全程监控，才能排除成本盲点，完成预期成本控制目标。

　　2.缺乏合理管理体系

　　很多房地产企业未形成科学的成本管理体系，有少部分企业制定了管理体系，但是仍未形成系统的规章制度，并且，房地产企业普遍存在管理水平较低的情况，成本管控体系无法发挥其作用，形成成本监控形同虚设的局面。现在，房地产企业的成本监控体系不完善，没有明确的权责划分，不能进行赏罚分明、严格有效的考核评价，降低了企业全员进行成本控制的参与度。

　　3.资金成本来源单一

　　房地产企业进行项目开发的成本较大，持续充足的资金来源，对项目的顺利进行和完成具有重要的作用，也是房地产企业获得经济利益的基础。现在，我国大多数房地产企业在融资过程中，仅靠银行贷款这一单一渠道，少有通过股票融资获得资金支持。银行贷款利率较高，无形中增加了房地产企业的开发成本，并且，单一的资金渠道，极易出现资金供应不及时的情况。一旦资金链供应断裂，项目施工进度就会减缓甚至停工，从而直接影响企业的经济利益，也会对企业形象造成一定的负面影响，甚至影响整个房地产行业的健康运行。

　　三、加强房地产企业成本管理的措施

　　1.提升成本控制意识

　　第一，加强房地产企业管理者及基层员工成本管理意识。企业管理者要时刻以成本控制为前提，对项目全程进行统筹掌握，做出科学合理的规划和决策，从根本上解决成本控制的问题。第二，房地产企业要坚持全员参与成本监控。房地产项目开发，工程周期长，涉及范围广，不能通过节点、阶段成本控制，实现预期成本控制目标。所以，房地产企业要改变传统成本控制观念，强化部门之间、部门内部的协调合作，鼓励全员参与成本控制，环环相扣，减少漏洞管理，实现有效降低企业成本的目标。

　　2.完善成本管理体系

　　第一，进行合理的项目规划，并采取科学的投资决策。企业管理者要熟悉掌握项目流程，对未知成本进行总量控制。主要做好以下几方面：选择技术好、职业素质高的人员，进行决策阶段的策划工作；聘用职业技能强、市场经验丰富的人员，对投资进行准确估算，从而形成系统合理科学的成本预算计划，并对未知的成本和风险进行评估。

　　第二，强化设计成本管理。项目设计成本对项目造价有直接影响，也是项目整体成本控制的关键环节，一般采取限额设计的管理方法，严格把握施工预算，不能超过批准范围，同时加强项目设计更改工作。

　　第三，紧抓施工过程成本管理。制定符合企业实际的成本计划，明确施工流程、同步成本控制环节、责任到人；熟悉掌握项目设计图纸和标准，对成本费用浮动较大的环节进行重点控制；同时严格核查项目付款凭证，实时监管现场签单、合同的变更。

　　第四，加强项目结算阶段的成本管理。房地产项目结算阶段，类目繁杂、任务集中。为了减少主观和客观因素的失误，要完善结算首次确认、二次复核和奖罚机制，有效提高核算人员的责任心和准确率，从而实现降低结算成本的目标。

　　3.拓展企业资金成本

　　在项目建设过程中，挤压供应商和承建商的资金，虽然能够暂时缓解资金压力，但是时间过长，会提高采购和建设成本，也会影响企业的信誉。为了能够实现企业资金活力充足，要不断丰富融资方式，扩宽融资渠道，才能快速有效地筹集资金；建立有效的资金管理制度和资金管理计划，对企业应收款项及时回收，对应付款项，按照时间和资金管理计划拨付，使企业资金的占用和支付达到平衡。

　　4.合理进行税务筹划，明确开发成本底线，合理进行销售定价，加快资金回笼

　　四、结语

　　房地产开发项目各个阶段的成本控制是一项复杂的系统工程，需要各个部门及外部的分工合作，并结合自身特点来实施，只有加强房地产开发项目成本控制，才能实质地提高公司的利润水平和市场竞争力。

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