论新经济形势下的房地产成本管理

　　改革开放以来，中国经济发展进入一个高速发展的阶段，我国经济的发展离不开房地产市场的开发，但是这一行业的竞争相对较大，激烈竞争加剧了房地产企业对成本的控制的要求。所以本文主要是对房地产成本管理进行探讨，从而为房地产成本管理提供一些切实可行的理论基础。目前,越来越被关注的话题之一就是房地产成本管理，这项工作的做好不仅关系着市场竞争，而且还能促进企业的发展,企业想在激烈的竞争环境中获胜,最基础的是控制成本，在发展过程中，企业生存发展的好坏取决于企业的经济效益,下面就房地产企业成本管理中存在的问题进行分析。

　　1、房地产企业成本管理的现状和问题

　　1.1成本管理链条不完整

　　目前,很多企业在成本管理的关注项目上只是做了很浅显的成本计算,并没有进行非常系统全面的计算。并且企业对市场的占有率及利润在绝大多数企业看来,被得到相当大的重视，但在企业里没有被放在第一位的却是企业的长期放展,那么得介入一套合理、完整的成本管理系统,由此来提高房地产开发企业市场的竞争力。

　　1.2建筑工作量与成本结算不相符

　　在购买和自建拆迁用房、商品房内部调拨以及销售上时,此时工程的实物工作量与财务的账面成本结转不符,账面与实物的数量存在严重不符,是由于没有一套规范的运行程序,这便使得会出以下现象,如拆迁差价中的调房收入只能间接冲减拆迁成本而不能直接进行。当然成本核算虚假很大一部分原因来自混乱的管理，这会使得成本管理得不到可靠性。

　　1.3取得工程成本核算的依据不及时

　　只有先获得施工企业的发票，才能得到房地产企业工程成本的核算,但对于施工承包单位而言,如果要开发票，此时得缴纳相关税诸如,营业税、所得税，附加税等。当然如果不具备这些条件,就不能开具发票。因为有些工程虽已基本完工，可是房地产企业不能按时支付款项，这便会使得成本核算的真实性降低，从而对企业的经营决策产生一定影响。

　　1.4成本不进行分摊或随意分摊

　　在同一笔费用来支付不同成本时,与之有关的科目不做任何一点分摊。对于用来拆迁的商品房,如果它的成本没有根据实际的用途来转出,但是在分摊成本费用的过程中,较随意，这便造成工程成本的核算会与企业经营,相脱离，导致无法及时确保成本资料的提供极其完整性。

　　1.5成本核算对象的设立任意性大

　　按理来说,应根据成本项目的核算内容来设置成本核算的对象,比如小区开发的建设项目,应在开发成本科目下按合同或工程名称来设置不同的成本核算对象。但是有的房地产公司却将原本应该归属为同一类工程的项目把其分成无数个的成本核算对象,导致成本项目费用的全部因此就不能反映项目投入的实际情况，所以此真实性和科学性使所提供的成本资料不断的缺失导致可靠依据的经营决策失去。

　　2、房地产企业成本管理方法

　　2.1执行预算管理

　　房地产企业内的各部门可以可以根据企业的发展策略以及目标编制成本预算，把审批通过后的预算真正的落实到具体的部门和个人,预算的执行人员必须具备高度的责任感,确保预算的贯彻执行。把房地产企业的年度预算细化成季度或月度预算能够更好地实现预算目标,预算的编制要与企业的实景情况相符合,以实事求是为原则,尽量降低预算误差的出现。符合实际的预算才更具有可行性。对于预算的执行情况,有关部门要定期汇报，这样有利于预算的顺利实施，把发现的问题及时解决，预算执行无误的情况下能够有效地控制房地产企业的成本,做好成本管理工作。

　　2.2建立成本管理框架

　　房地产企业建立的成本框架必须符合企业现阶段的发展情况,在组织设计框架结构时，邀请专业人员来完成关键环节的设计,这样才能更加合理有效的组织和运行成本管理框架。如果房地产企业当前的开发项目只有一个,那么企业应该采用的运营模式是职能制,所有部门接收单一指令，成本管理也就很容易了。如果企业在一时之间对多个项目进行开发，那么它的管理模式就应该是矩阵制，成立单独的管理部门对项目分别进行管理，互不冲突。可以由专人对每个项目的成本进行管理。采用分公司运营的情况适用于企业在同一时间开发的多个项目不在同一地区,这使得项目成本由分公司独自进行管理,等到项目全部完工后进行汇总报告。

　　2.3建立企业产品设计标准

　　房地产建筑工程的图纸设计是由不同的单位和不同的设计师设计而成，所以在项目的开发过程中发生涉及变化的情况时，会改变整个建筑的设计构造,同时也会改变材料的选择。如果在施工过程中出现多次完善图纸的现象，对选择的材料也需要重新购买,这将造成大量的人力和物力资源的浪费,直接加剧了房地产的建造成本。在发展成熟的情况下,房地产企业可以根据市场的需要设立自己产品的设计标准，根据不同的建筑项目,做出不同的装修标准,安排不同的材料和技术与之相对应,但是必须保证这些设计标准都必须符合国家的要求。

　　2.4建筑安装运行成本控制

　　分析经济的发展趋势，对当前的建筑市场的状况有个整体了解,才能够好的对项目成本进行分析,通过参考相似工程的造价数据以及对施工人员费用和材料的价格变化,还要分析其他会影响建筑工程成本因素,根据以上各项数据科学合理的制定出项目工程的计划成本,这样制定出的成本计划更具有实施性,它更符合市场经济的发展状况,能够有效地降低与实际成本间的误差,真正的实现对成本的控制和管理。

　　2.5建立目标成本管理制度

　　房地产项目的投资估算应该在对项目进行策划阶段就编制出来,发展成熟的房地产企业一般都会在投资估算的基础上对项目的目标成本进行编制。以方便在开展项目时发生的实际成本数额与计划成本数额进行比对,及时的发现问题解决问题,把目标成本控制在计划的范围内。一般的企业目标成本由多个会计科目组成，包括:占地费、管理费、财务费用、设施费等等。为了方便管理企业可以将上述的各项费用制定成成本目标,把整个项目建设过程中发生的各项费用都分门别类，归纳到相应的科目中去,然后把制定出的成本目标交给企业管理层审核,把审核通过后的成本目标制定成目标成本控制书，对施工过程的成本管理作出书面指导，同时还要将成本项目分配到相关的各部门,成本部门除了制定成本管理制度,以及后续的修改完善外,还要对各部门的项目责任成本进行监督和检查。

　　3、小结

　　为了更好的提高成本管理的水平，房地产企业除了要加强项目的成本管理外,还要注重在项目实施过程中的改变，提高成本管理人员的专业水平,制定切实可行的计划成本目标,对项目开支作出提前规划,才能更好的实现成本控制的目标,提高企业的成本控制能力,让企业在激烈的市场竞争中占有优越地位。

    作者:黄桂秋  广西贵港建设集团有限公司

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