房地产企业目标成本管理的重要性探讨

　　本文旨在分析房地产企业的目标成本管理，以目标成本管理与传统成本管理的区别为切入点，简要分析了应当如何建立房地产企业目标成本管理方面的要点问题，继而在此基础上，探讨了房地产企业目标成本管理的运用与调整，以供读者参考指正。

　　房地产属于高利润的行业范畴，但是在政策的宏观调控之下，其利润空间不断被挤压。为了适应市场的发展趋势，扩大经济成果，必须要实施目标成本管理，准确定位目标利润，有选择性地降低经营成本，全程落实，统筹兼顾，对出现超付或者未付差异的环节重点弥补与调整。

　　一、目标成本管理与传统成本管理的医别分析

    所谓的目标成本管理，即是一种在企业既定的经营目标的基础上，分解目标成本，综合考察评价的系统工作。其核心为管理，手段为核算，目的为效益，着眼于事前测定、事中控制、事后考核三个方面，旨在实现少投入，多产出的经营目的。其与传统成本管理的最大匳别在于：目标成本管理确定成本目标的方法是“市场价格-期望利润”，价格视市场竞争情况而定，目标利润则视行业财务状况而定。传统成本管理确定成本目标的方法是“成本+利润率=产品价格”，难以贴近市场的需求，在应对市场竞争方面缺乏灵活性，判断有欠准确。

　　二、建立房地产企业目标成本管理方面的要点问题分析

　　1.明确项目目标成本建立的时间节点房地产企业需要根据项目进行目标成本的设计工作，某一个具体的项目即是目标成本的实际核算对象。目标成本具备显著的预测性特征，建议以设计方案作为时间节点的设定参考，因为既定的施工图纸与设计方案原则上不会出现大的变动，以其作为目标成本管理的时间节点会相对准确一些。基于控制前期费用的重要目的，允许在项目立项之时便设定目标成本，然而在后期需要及时调整。

　　2.建立反映市场变化与成本策略调整的机制当前，我国政府部门对房地产行业的宏观调控力度持续加大。在此背景之下，市场也必定会出现相应的变化。整体而言，我国的房地产行业呈现出“刚性需求”的特征，然而在国家宏观政策的调控之下，必须要建立并完善的能够反映市场变化与成本策略调整的机制，以合理规避因市场变化而产生的成本风险。

　　3.设定目标成本

　　在土地正式挂牌拍卖之前，开发部门基本上能够以规划条件为参考，预判出土地的费用。房地产企业拿下土地使用权之后，预算部门必须要参照项目的设计与施工方案计算并设定工程的成本，财务部门需要对包括利息支出在内的财务费用进行合理的预测，而销售部门则主要负责在市场实况的基础上对项目所能带来的经济效益进行合理的预测，继而对销售费用进行预测。打造完善而系统的项目成本预测体系，确保所设定的目标成本和房地产企业会计核算科目维持一直，以开发成本为总纲，下设土地税费、前期费用、基础设施费、配套设施费、建安工程费、间接开发费等子目录，随后把所预测得出的目标成本全部进行分门别类处理，详细地记录到目标成本管理文件当中。

　　三、房地产企业目标成本管理运用与调整的重要性分析

　　1.运用目标成本管理

　　（1）目标成本管控主要由工程预算管理部门负责，工程预算管理部门针对工程款的支付情况进行全面的审核。每笔工程款项在支付之后，工程预算管理部门均需要把该笔资金款项详细地记录到成本模块或者是关系软件系统当中去，其主要涉及的资金款项包括配套设施费、建安工程费、基础设施费用等。

　　（2）前期工程费的录入工作主要由前期开发部门完成，而财务部门则主要负责财务部门以及管理费用的录入，同时完成会计核算的相关工作，分别记录到相关的科目当中去。

　　（3）各个部门均需要对实际录入成本进行全面的对比，找出目标成本与费用累积金额的实际差距，明确实际成本是否大于目标成本，如是，则需要找出具体的原因，重新对目标成本进行调整，但是前提是房地产企业的管理阶层一致同意。

　　（4）完成项目的结算工作之后，成本管理工作人员将实际结算成本和目标成本进行综合性的对比分析，继而根据对比分析的结果评估成本管理工作人员的业绩，对相关的开发经验进行总结深化，帮助发现成本控制当中所存在的部分问题，进而反映出企业经营管理的漏洞所在，完善房地产企业内部的管理制度。

　　2.调整目标成本

　　作为动态性质的成本模式，目标成本应当根据国家政策的调整以及市场形势的变化进行科学而合理的调整。笔者将在下文以开发进度为参照，就房地产企业的目标成本调控进行简要的分析。

　　（1）房地产企业在通过合法的手段以及程序取得项目的开发权之前，必须要根据土地拍卖的具体条件进行项目成本预测，例如土地面积、土地容积率等，与市场的情况紧密结合，在对销售进行预测的基础上完成利润预测的相关工作，最为可靠而准确的预测主要有相关税费与土地成本两点。

　　（2）拿下项目的开发权之后，落实项目的立项工作，在立项的基础上进行更深层次的成本预测。因为该过程的土地成本已经基本确定下来，原则上不会出现太大的变动，所以关于前期行政规划费用的预测结果是比较准确的，可信度较高。

　　（3）确定设计方案之后，进行项目的配套费用、建安费用、基础设施费用等的二次预测工作。一般而言，施工图纸与设计图纸存在微小的差异是合理的，但是同样需要进行成本预测调整。在项目的开发期间，以实际发生的成本为指标，控制目标成本预测。若引起实际成本大于目标成本的因素具有不可预见的特征，并且无法避免，那么可适当对目标成本进行调整，使其与实际成本相吻合。

　　（4）成本效益原则是成本控制需要重点考虑的因素，实际上并非全部的成本差异以及成本变动均需要对目标成本进行调整。笔者认为，进行目标成本调整需要满足如下的几点条件：设计方案发生较大的更改与变动；整个市场形势出现明显的变化，具有危及房地产企业经济效益的可能性；房地产企业自身所设定的成本调整范围被突破。一般而言，成本变动的幅度介于成本预测比例的5%-8%之间可不进行调整，大于8%才进行调整，有助于保证房地产企业的目标成本管理相对稳定，避免造成意料之外的损失。

　　四、结语

　　综上所述，笔者在此提出自身的观点：房地产企业目标成本管理在对成本实现有效控制的基础上，还可以起到两点非常重要的作用，一是鉴于房地产企业的开发周期比较长，工程款项完全结清的难度也相对较大，采用目标成本管理方法，在成本与收入的配比原则之下，目标成本预测的结果准确可信。二是房地产企业可借助目标成本管理对土地增值税清算的金额进行综合预测，防止出现“先征后退”的问题。简而言之，房地产企业实施目标成本管理，有助于提高企业的经济效益，强化管理人员的成本控制意识，增强企业的市场竞争力。

　　作者：郭秀婞  广东天粤工程造价咨询有限公司 510000

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