经济新常态下房地产开发成本管理的思考

　　中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态。房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代,进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。新经济形势下对房地产行业发展、项目开发提出了更高的竞争性要求。针对项目开发成本管理问题，运用房地产经济学等相关理论和项目管理理论结合实践做探究，为提高项目开发效率作参考。

　　0 引言

　　从经济学理论上看，在一定时期内、一定范围市场、同类同质产品、相同价格条件下，单个企业的个别成本只有等于行业平均成本时，才能获得行业平均利润，显而易见，个别企业成本若低于行业平均成本时，企业或能获得高于同行的超额利润，房地产成本管理不仅关系着市场竞争，对于企业的发展也提供了可靠的基础。在竞争日趋激烈的环境下,企业无论是用何种竞争手段控制成本都是最基础的保证，这样才能更好地保证在激烈的市场竞争中脱颖而出，在发展过程中，企业的经济效益关乎着企业生存发展。

　　1 当前项目开发成本管理的重要性

　　“市场分化，房价涨幅放缓，房地产企业利润下调，价格波动周期缩短。”来自市场一线的中原地产首席分析师张大伟这样概括新常态下房地产市场的新特征。长期以来，房地产企业因为行业的高利润,关注成本管理的精细度不够。在当前房地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。现在一二线城市房地产市场的问题是价格超出了普通老百姓的购买能力，而此前的限购和限贷政策又抑制了改善型住房需求;三四线城市的问题在于，房地产供给出现了过剩。今后市场的变化,不会再出现以往那种全国房价都普遍快速上扬的情况，而是不同城市价格走势出现分化，价格波动周期也会缩短。

　　特别是在三四线城市供大于求的现实状况下,全国特大型房地产企业能依靠跨区域、跨界、规模和低成本融资方式，经得起市场波动和销售时间考验，最终取得市场一定份额。而对于大多中小企业来说，现实是残酷的，市场给他们的生存提出严峻的考验，企业得控制好开发节奏，审慎选择开发项目至关重要，只有严格成本管理才能在价格上体现优势，是生存前提下竞争的必须条件。

　　2 项目全过程成本管理

　　2.1审慎选择项目把握机会成本

　　选择项目就是选择投资，选择投资就是要考虑投资成本相对于收益的问题。这就是经济学里提出来的机会成本问题，因为选择本身存在放弃，是项目开发成本管理的重要环节。市面上项目很多,并不是有机会接盘就值得开发或最具开发价值,对不同项目进行研判，以选择投资综合收益最佳的项目。这种选择表现在对项目选址和项目规划定位方面。

　　项目选址简单地说就是选择好地段、好市场，项目前期从宏观上研究和判断项目投资可行性和抗风险系数，重点要研究区域系统性风险性问题，好地段是指现状因素或发展预期因素优良的地段，而好市场是指具有良性的区域供需情况、价格区间和优越的发展前景。地段和市场既要研究微观也研究宏观当前房地产区域分化明显，在松绑限贷限购等政策刺激下一二线及省会城市市场回暖快，因为这些城市属于开放度较大城市，经济政治因素人口结构因素起重要作用，外来置业者多，经济活跃，比如广州、深圳、上海、北京、厦门等地；而三四线城市前些年城镇化造城土地供应过快，而产业化、商业化结构等没跟上，造成供大于求；这种分化情况就要求开发商在选区域选址方面要进行深人调查研究再做决策。

　　2.2项目定位研究影响项目决策成本

　　项目的定位研究是在系统性风险基础上研究个别风险开发周期对投资效益和效率影响是显而易见的,开发产品应重点研究产品快速销售的问题，因此在项目定位和产品定位上，应立足于市场和消费人群定位，成功的定位是项目开发能否最终成功的关键。行业内普遍认为,定位这项工作深刻地影响项目开发成效，良好的开端等于成功的一半。好的房地产企业应在当前市场环境下研究市场供需和产品去化，力争好水快流，快规划、快开发、快建设、快销售。这里提到的“快”实际上就是考虑项目开发周期，降低资金积量，降低管理成本，要做到这些，就要在项目定位和产品定位方面下功夫。越是市场低迷、供大于求时期，开发企业更应重视产品性价比的提升，增强竞争性，实现快速销售，快速回收资金。前面提到三四线城市尽管供大于求，主要是指刚性需求方面，而从改善性产品来看，仍有较大市场挖掘空间和前景。

　　2.3动态指标比选考量资金时间价值

　　在经济学里,从公式P=A[(1+i)ⁿ-1]/i(1+i)ⁿ看资金p是与时间n息息相关的，对项目资金投入好比做是流水线，初期投入是起点，过程有出有进,最终目标是收回资金并获利。从经济学上看投资过程是资金在一定时间内经历不同形态后又回到资金的过程，这样看来，房地产开发的过程实质上是资金变成产品后通过市场手段再变现为资金的过程，因此考量投资收益和效率应着重研究投资完成时间过程的长短问题。

　　项目开发方案比选和可行性分析，除了从政策、环境、市场、风险与不确定性评估外，还重点从经济上进行比较，要以时间为尺考量收益问题〈这里与评估资产价值收益法中的无限年有区别):从静态上比较主要有，资本收益或总投资收益；虽说有静态回收期，但并不能真正反映资本收益的效率，从动态上，从要讲究资金的时间价值，引入折现率i（或称年投资平均利润率，与资产评估中的报酬率相同,体现了资金的利率和开发利润两部分)来体现资金投资效率。在假设开发法中有关现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间，即回到方案比选阶段投资进入时，评估资产有关动态评价的财务经济评价指标主要有:财务净现值，财务内部收益率和动态回收期同样的开发周期同样投入，看财务净现值，不同的开发周期相同投入，看财务净现年值;还有相同周期不同投入的收益率问题。显而易见，资金时间价值实质上是:一方面理解是资金在运动过程中所获取的收益，另一方面指与收益相对的资金时间成本，其意义在于相同资金投入在相对短时间完成并获得收益就降低了资金时间成本的，也就是说资金收益率高。

　　引入动态财务经济指标评价，对比较项目开发投资方案极为重要。它能根据市场平均收益率水平及有关风险收益因素，动态地分析投资真实情况、充分考虑资金的时间成本，较客观地反映项目投资获得的效益和资金效率，给项目投资决策提供关键依据。

　　3 从成本概念辩证理解项目成本管理

　　在房地产全过程各环节及各专业间，是一个相互关系密切联系的系统管理工程。从房地产资本性来理解(包含资金的时间成本和资金投入），可以将房地产开发过程各环节、各专业工作视同资金流分支。从成本概念上可以分解成：短期成本、长期成本、关联成本、边际成本、单项成本、整体成本、构建成本、用户使用成本等概念。将这些成本概念来理解项目过程中的开发和管理，对项目成本管理会有更深刻的认识。

　　3.1短期成本

　　指在开发与管理中，有些工作是阶段性投入的，但对长期工作有着不同程度的影响，应重点考虑短期成本的质量和效率。比如项目定位方案比选和前期可研论证工作，需要专业地和客观地深入调查、研究，并对未来几年开发期有个风险预判，是项目开发行动纲要，需要投入一定精力、人力、财力去论证，其工作结果对项目开发成效来说是起到极重要作用。

　　3.2长期成本

　　指在项目开过程中产生并且可能贯穿开发全过程或较长时间段的投入，比如管理费用、营销费用、财务费用等

    3.3边际成本

　　指当一种成本增加时，会产生收益增加,但成本增加到一定程度时，收益增加值会递减，最后无论再如何增加成本投入，收益增加会趋于零，比如营销方面广告投入。

　　3.4单项成本、关联成本、系统成本、使用成本

　　在工程管理上，材料、设备、工序、人工等是构成建筑工程的主要因素，可理解为单项成本、关联成本和整体成本等概念，其中在选择班组采购材料设备时，也应当考量性价比问题，而不是最廉价就是最好的成本控制。比如班组选择上，还得考虑管理、专业、人员素质、班组业绩、信誉等，好的班组会减轻项目部管理的压力，更能有效保证质量安全文明生产。从开发角度理解是创造良好工程形象，或许减轻了营销方面的成本,涉及到关联成本。比如在采购电梯方面，如果一味追求低价产品，不注重产品质量和服务，势必造成后期维护和管理成本提高，这方面涉及到用户使用成本问题。单项成本构成系统成本，合理控制单项成本，减少关联成本的增加’从系统成本上实际上是总体降低成本的。

　　4 经济新常态影响项目融资与消费成本

　　习近平提出的中国经济的“新常态”至少应该蕴含以下几个政策寓意:一是经济增速正式告别8％的快速增长，潜在增长率在2020年前后回落至7.5％左右；二是宏观政策告别常态的调控和刺激，如果经济增速在7.2％以上的合理区间，不会采取非常规的刺激措施；三是经济增长的动力悄然转换，政府投资让位于民间投资，出口让位于国内消费,创新驱动成为决定中国经济成败的胜负手;四是在推动新型工业化使命的同时,强力扶持服务业，经济结构避重就轻；五是告别货币推动型增长模式，控制包括房地产在内的资产价格泡沫和债务杠杆优于经济增长本身。从政策引申出来理解，有二点对房地产业有较大影响的。

　　一是资本市场开放，混合所有制改革，激活民间资本，重视其在结构转型、创新驱动中发挥市场作用。这对于极具资本属性的房地产业应当说从理论上补充了新投资资金的来源，比如p2p众筹股权或债务型模式，基金股债双型模式等，当然还需要从资金准入、制度设计和保障措施等方面进行规范。房地产企业在原有融资模式和渠道上或将有突破，为项目开发提质增效创造有利而充裕的资金条件，或许能改变企业资金投入组合模式，从重资产重成本向轻资产服务型成本转变。并且从资金来源来说，融资成本可能会进一步下降，财务杠杆会增强。

　　二是积极财政政策与稳健货币政策来作“一松一紧”的搭配，从近期国家出台一系列财政政策、信贷政策，以及2015年上半年央行降准、降息，说明了国家正在从宏观层面释放市场经济活力，增强货币流动性，促进投资，给经济结构性调整增添动力。降息必然会给房地产投资、购房消费者降低成本,刺激新一轮需求；税制改革，“营改增”也会直接给房地产投资、建设减轻税负。

　　5 结语

　　房地产项目成本管理是一项专业性、系统性、前瞻性的管理工程，因为是房地产本身的资本性和市场性所决定的，深入研究成本管理可以全面提高项目开发效益，提髙应对市场风险能力，为企业项目开发全程决策起到关键保障作用。

　　作者：苏国兴，福建联美建设集团有限公司，福建厦门 361000

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