浅谈房地产项目成本管理

　　房地产项目一般具有建设周期长、投资数额大、产品价值高且经营风险大的特点，近年来房地产企业普遍认识到加强成本管理的重要性，成本管理是项目开发过程中贯穿全方位、全过程，有计划的、组织的、协调的管理过程，是房地产开发过程中的一项重点工作，合理的成本管理思路和方法，对有效控制成本,发挥成本效用，保持竞争优势起到至关重要的作用。

　　一、房地产行业成本基本定义

　　1.房地产项目成本，是指为开发一定数量的产品所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

　　2.房地产成本管理，是房地产企业对项目投资实施全过程有效的成本管理与控制过程，是项目管理的重要组成部分。

　　二、房地产项目成本管理的特点

　　房地产项目成本管理是通过对投资估算、预算、招标采购、合同、合同执行管理的一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。无论是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段、结算阶段，都应该把项目成本控制在预定的限额内，随时纠正偏差，保证项目顺利实施，达到房地产企业的利润最大化。

　　三、房地产项目成本管理普遍存在的现状分析

　　1.缺乏全面规范的目标成本管理体系。有些房地产企业没有建立规范的项目目标成本、责任成本和动态成本跟踪体系，不能全面动态的对成本进行纠偏，就更无法保证在项目实施时将成本控制在可接受的范围内。

　　2.缺乏成本管控的重点。有些房地产项目的成本管理只注重管控成本的绝对发生额即“显性成本”，而未把握住成本管控的重点:整个开发经营活动的真实本质即“隐形成本”。

　　3.缺乏“事前”的成本管控。有些房地产项目的成本管理通常只注重项目建设阶段的“事中”成本管控，而不注重项目决策、设计、招标、合约等前期阶段的“事前”成本管控。因此，缺乏全面成本管理的意识，不能在深度和广度上挖掘降低成本的潜力，最终将影响成本管理的效用。

　　4.缺乏全员成本管理意识。有些房地产企业员工认为成本管理仅是成本管理人员的工作职责，其他员工对于怎样控制成本等问题也无力过问，导致成本意识淡漠，缺乏全员参与、全员责任的成本管理意识，没有充分发挥全员成本管理的主动性和能动性。

　　四、如何解决现状，做好房地产项目成本管理的方法

　　1.以目标成本管理为方法

　　(1)制定科学的目标成本。设定科学的目标成本，明确目标成本形成的核心环节，对目标成本进行管控，实现目标成本的流程优化。针对项目开发的设计、发包、施工、竣工结算及其他各环节提出具体的技术*施办法。

　　(2)进行目标成本分解。按规范的成本结构树进行分解，以确定目标成本为基础,为目标成本管理提供标度,具有承上启下的作用。将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

　　2.以全过程成本管理为主要方式。全过程成本管理是在项目实施过程中的管理，项目的成本是随设计方案、市场情况、施工现场等情况的变化而发生变化的，在整个过程中，必须时刻关注项目的全过程成本情况，对一切可能影响项目成本的因素进行预测、监控和管理。

　　(1)加强对房地产项目的投资决策和设计环节的管理。一是投资决策阶段的成本一般只占项目投资总额的百分之几或千分之几，但其中工作质量的优劣对项目投资总额影响程度则达60%以上。因此一个项目能否开发成功，必须要提高投资决策的质量。二是设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。因此，在设计阶段就要有成本控制意识，合理科学的设计，实施限额设计，可降低工程造价10%以上。

　　(2)加强对房地产项目的招投标阶段的管理。招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标：可引进竞争机制，降低工程建设成本。在招标过程中成本管理，应注意以下几方面的内容：招标工作应遵循公开、公平、公正、诚信的原则。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。合理低价中标，目前以工程量清单计价报价与合理低价中标为主要的中标方式。合理低价，是指在保证质量、工期前提下的合理低价。作为房地产企业应杜绝绝对低价中标，来避免投标单位恶意竞争。

　　(3)加强对房地产项目施工阶段的成本管理。工程项目施工阶段，由于工程设计已完成，工程量已具体化，且签订了工程承包合同。这一阶段影响工程投资额度约为5%?10%，节约投资的可能性很小，但却有大量资金的投人，因此，房地产企业要加强工程施工现场的管理，杜绝浪费。

　　(4)加强房地产项目竣工结算阶段的有效管理。本阶段是工程成本管理的最后一个阶段，是反映建设项目实际造价和投资的成果阶段，必须予以高度重视，严格把关。依据合同条款约定，按图纸审核工程量，避免重复、_误计算，严格执行合同约定的价款进行计算。落实设计变更及签证，严控文件的合理、合规性。做好结算完成后的成本后评价工作，累积相关数据信息，为后期项目做重要的参考依据。

　　目前，房地产行业正逐步进人成熟期，集中化、专业化、精细化的要求也在不断的提升，更要求地产企业要做好全员、全过程的成本管理。未来在风云变幻的市场中，只有不断调整管理架构，完善公司管理体制和流程体系，提高全员成本意识，才能使项目成本管理工作不断向前迈进。

朱琳

(天津普宁天建置业有限公司，天津300000)

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