浅析房地产档案管理中房屋登记簿的重要性

　　中图分类号：F293文献标识码： A

　　引言

　　随着社会主义市场经济的发展，房地产档案管理部门由原先的备受忽视到如今逐步引起人们的重视。但是，在此期间，房地产档案管理工作还有许多不妥之处，如档案管理工作内容还不够清晰，权限划分尚不明确，单位领导对档案管理工作的重要性尚未足以重视。本文将主要以房地产档案管理工作中的房屋登记薄为主线展开全文，以期能为推动房地产档案管理工作发展提供一些建议。

　　1、什么是房屋登记簿所谓房地产登记簿

　　房屋登记簿是指用来记载房屋基本情况、房屋权利状况以及其他应当登记事项的特定簿册，也是对个人或者集体房地产进行有效管理的重要凭证与依据。由此可以看出房屋登记簿所登记的内容都是一些非常重要的房屋信息，而且这些信息是依据相关法律、法规来收集、审核，并通过验证的，是具有一定的法律效应的。具体来说，房屋登记簿中基本状况部分主要包括房屋编号、房屋坐落、房屋所属建筑的层数、建筑面积、规划用途等与房屋相关的一切常规数据。所以，房屋登记簿对于规范房地产管理具有十分重要的作用。

　　2、房地产档案管理中房屋登记簿的重要性

　　第一，可以通过房屋登记簿中的相关内容推定房屋在建造之初的基本情况。因为房屋登记簿可以非常真实、清晰地反应出房屋原始的真实状况。而且任何个体对房屋所具有的各项权益都在房屋登记簿上有明确的表述。换句话说，如果房屋登记簿上没有记载的话，那么其他一切凭证所证明的权益都是可以收到质疑的，除非相关权益的受益人具有同等法律效应的法律凭证。第二，房屋登记簿是建立客观、公正的房屋交易秩序的基础及依据。因为房屋如果发生转移的话，必须要在房屋登记簿上做登记。而一些变更、抵押、异义、预告等登记都会在房屋登记簿上，有动态的变化，并有详细的记录。这样可以有效地保证权利状况与现实的实际统一起来，有效地避免一些不必要的争端。第三，房屋登记薄能够有效地维护相关关系人的合法权益。一般来说，发生于房屋相关的民事纠纷的时候，相关部门都会依据房屋登记簿中的相关记载，快捷、准确、有效地核实房屋的真实信息。直接有效地保证了权利人和相关利害关系人的合法权益。

　　3、房屋登记簿的建立程序

　　建立房屋登记簿应该遵循相应的程序。首先，需要进行物权的登记。物权的登记主要在对房屋登记簿的审核之后，我们将房屋所有权登记中所形成的所有登记的事项作为登记簿的最基本的要素，除了所有权之外的其他的权利的登记都要通过相关的审核后记录在房屋登记簿中。其次，是预告登记。预告登记主要分为两个种类，一个是期房的预告，另外一个是现房的预告。对期房的预告进行登记一般是在所有权的登记之前，而现房的抵押和转让的预告登记一般是可以直接进行记载的有关预告的事项。预告登记具有一个最显著的特点，就是具有临时性，进行权属在登记的时候或者债权消失的时候，预告登记就会被注销，从而转化为真实的登记记录。所以，在房屋登记簿完全建立之前，为了能够更加全面和科学地建立房屋登簿，有必要建立房屋的预登记簿。另外，只有当期房预告完全转变为现房预告的时候，才能进行现房登记簿的建立。还有一种情况，就是出现期房预告的登记和所有权预告的登记同时存在的情况，在这个情况下，可以通过查询号对两种登记进行连接，并且通过计算机的相关程序将期房预告的登记和所有权登记的情况进行全面反映。最后，还要进行一些其他的登记。像一些异议或者查封等方面的登记。这方面的登记程序比较简单，在受理之后，不需要通过审核就可以直接登记到房屋登记簿中。这些事项的登记，在房屋登记簿中形成后，能够限制房屋权利人对房屋的处置。另外，对于更正的登记会产生登记簿和权属证书不一致的情况。主要原因是，当有确凿证据说明房屋登记簿出现错误的时候，房屋登记簿的权利人不同意进行更改，或者不愿意提供需要更改的权属证书。而房屋登记簿的登记机构需要根据法律上的相关规定进行更改，从而出现了电子登记簿和权利人手里的权属证书不一致的现象，因此，在这种情况下，需要以房屋电子登记簿为准。房屋登记簿的建立程序大致分为上述分析的三种，每种程序都需要进行详细操作，并且应该依据相关标准进行房屋登记簿的建立。

　　3、房地产档案中房屋登记簿管理的策略

　　3.2房屋登记薄的安全管理

　　为了推进房屋登记簿工作的科学化发展，需要对其加强安全管理。首先，房屋登记机构加强对重要信息的登记和保存。并且应该在登记系统中建立严格的操作程序和保密程序，从而确保房屋登记信息的安全，防止信息外泄。其次，对于登记的房屋信息应该实施备份，可以通过本地磁盘进行备份或者异地备份等等，从而防止信息丢失造成的严重损失。再次，应该加强对登录人员的身份识别管理，以防止重要的房屋信息被窃取，从而强化安全管理。

　　3.3推行审核验证查询制度,提升房地产登记薄信息准确性

　　推行审核验证查询制度对于方便公众对房地产登记薄的了解、知悉与查阅以及提升房地产登记薄信息准确性均有着重要的意义。而在推行这项举措的同时,也应注意保护房地产登记薄权利人的个人信息,权衡好公示与保密两者之间的关系。对此应采取以下对策:一是明确界定查阅主体;二是建立严格的网上和现场查询制度,由申请人提供相应的查询信息并由登记部门进行审核,申请人权限符合要求时方可进行查询。

　　2.2房屋登记薄的动态管理

　　房屋登记的有关部门应该完善动态管理。所谓的动态管理是指当已经录入系统的房屋物权发生相关的变动的时候或者增添了其他的申请事项的时候，房屋登记系统里的登记簿应该发生相应的变动。另外，当电子系统里的登记簿发生相应的变动的时候，纸质的房屋登记簿也应该发生相关的变动。对于加强房屋登记簿的动态管理还应该表现在对房屋登记簿的设置更加的智能化和科学化。像是一些房屋登记中的权利发生相关的变化后，就应该能够反映在房屋登记簿的系统上。

　　3.4推行正副本管理,保障房地产登记薄的安全

　　正副本管理即将房地产登记薄的正本和副本进行分别保管,从而确保房地产登记薄的安全。《物权法》规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”因而,一旦房地产登记薄发生意外的损毁或丢失时,登记机关应根据相应的房地产登记薄副本开展相关补办工作。这需要登记机关在需要进行房地产登记薄正本或副本补办、变更时严格按照原始信息及相关工作流程办事。

　　2.3 进行房屋登记薄的统一管理

　　应该加强房屋登记信息的统一管理。对于房屋电子登记簿信息的登记应该由有关部门进行统一管理。由于房屋纸质的登记簿都是根据房屋电子登记簿建立的，房屋纸质的登记簿可以由不同的部门进行管理，但是房屋电子登记簿应该由统一的部门进行管理，一旦房屋纸质登记簿与房屋电子登记簿发生不一致的情况的时候，应该以房屋电子登记簿为准。

　　结束语

　　房屋登记机构要以加强信息安全意识、完善制度建设和加大监控力度为重点，不断提升信息安全保护水平。

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