关于加强备案房地产经纪公司违法群租整治的探

　　近年来，城市中普遍存在的群租房问题已成为制约发展、影响区域形象的突出问题之一。为了解决顽疾，依法规范备案房地产经纪机构(以下简称备案机构)的房屋租赁行为，按照相关法律法规，昌平区积极开展备案机构参与违法群租房整治工作。

　　一、基本情况

　　昌平区住建部门备案机构462家分布19个镇街，集中在城区、回龙观、东小口和北七家地区，占比90%以上;经核实，昌平区涉及群租房备案机构18家114处门店，违法群租房671处，占全区整治台帐3275处的20%，集中在交通枢纽周边和城乡结合部，占比95%以上。

　　工作中，住建部门坚持做到：一是加大宣传力度，通过“部署会”、“调度会”、“约谈会”形式，争取广大居民、备案机构的理解与支持，为整治工作顺利开展提供前提;二是摸清底数，建立台帐，为整治工作顺利开展提供坚实的基础;三是决心大，力度大，成立“五管工作领导小组”“出租房屋管理组”，为整治工作顺利开展提供坚强领导核心;四是依法治理，用足政策，通过“关、罚、停、曝”并举，为整治工作顺利开展提供关键的整治手段;五是坚持各部门协调配合，通力合作，为整治工作顺利开展提供成功的保证。截止2014年8月10日，备案机构整治任务提前50天完成，拆除面积60255平方米，疏理人口2038人。

　　二、备案机构违法群租房整治过程中发现的主要问题

　　一是治安、消防隐患众多。隔间、群住房屋房间多、居住人员多，成分复杂，极易发生刑事、治安案件;且租住人员生活水平低，私拉电线，不安全使用煤气现象普遍，消防安全隐患众多。

　　二是扰民问题突出。隔间承租人员多为“打工族”，早出晚归，个人行为无拘无束，不顾及邻里感受，造成其它住户不满。

　　三是出租房屋结构安全无保障。部分出租房屋胡乱拆建，改装水、电、暖等设施现象普遍，甚至有拆改承重墙、封堵通道，致使房屋安全性能大幅降低。

　　四是出租房屋信息采集难度大。由于《北京市房屋租赁管理若干规定》231号令执行难度较大，部分中介机构、民间二房东不按照规定到相关部门备案登记，游离在行业管理部门监管范围之外;加之部分出租房主人房分离，责任意识淡簿，造成管理难度较大。

　　五是监管职责、工作流程及执法衔接需进一步明确。在投诉、调查、现场踏勘和行业监管中，属地政府及相关部门职责、流程不明确;违法群租现场取证难，行政查处不能有效开展，两法衔接不畅等。

　　三、备案机构违法群租问题的成因分析

　　一是历史遗留问题。昌平区天通苑、回龙观经适房小区建设年代较早，户型较大，布局不尽合理，且当时购买审批监督机制不完善，购买人员成份较复杂，一定程度出现买卖、炒房现象，为群租房的发展提供了空间。

　　二是房地产经纪机构成立门槛过低，管理手段没有约束性，措施不到位。表现在经纪机构实行“备案制度”，是一种事后告知行为，不备案也没有限制，且一次备案长期有效，没有形成行业正常的准入准出制度。相关规定虽然明确了各职能部门的工作职责，但线条较粗，操作有难度，一定程度存在着“都管都不管”的现象。

　　三是出租房屋权利主体及管理责任单位履职不到位。做为权利主体的房主，图省力，怕麻烦，对出租房屋的情况不闻不问，管房单位对出租房屋监管不到位，宣传制止行为滞后，纵容了群租群居现象。

　　四是“低收入群体”的住房需求，是这种现象存在的主要因素。经纪机构掌握着较大规模的房源信息，一些刚到北京谋生的人群、生活水平较低人群或是暂时借住外埠人群的住房需求成了这种现象得以生存的主要原因。

　　四、加强备案机构群租房管理工作的几点思考

　　(一)研究制定并完善相关法律法规，简化操作程序，强化依法管理。建议从行业的准入、管理、从业等内容制定可操作性强的规章制度，让相关部门的管理和执法行为有章可循，切实改变目前进出自由、监管无据的局面。

　　(二)强化“源头”管理。坚持“谁出租、谁管理、谁受益、谁负责”的原则，督促相关职能部门落实监管责任，明确“只出租，不管理”的出租人主体责任，健全承租人的相关法律责任。

　　(三)强化备案机构执法检查力度。工商部门坚决取缔非法“黑中介”，住建部门严肃查处备案经纪公司及从业人员的违法行为。两部门共同协作，共同维护市场的经营秩序。

　　(四)充分发挥物业企业、基层管房单位的职能作用。物业企业、基层管房单位认真履行日常监管的职责，发现问题及时处置或上报相关职能部门。

　　(五)加强部门间执法监管工作的沟通与协作。依托房屋租赁联席会议制度，公安、工商、住建等部门建立信息收集通报机制、问题移交会商机制、执法协调联动机制基础工作机制，加强联合监管。

　　(六)支持行业组织发展，加强自律建设。支持行业组织建设，建立、完善房地产经纪从业人员的自律管理规范，做好经纪人员职业资格注册、职业道德教育、诚信建设和违规行业自律惩戒，有力推动行业规范服务工作。

　　(七)大力发展公租房、廉租房建设。从政策上、资金上加大扶持力度，为城镇“低收入”人群及外来务工人员提供住得起，安全有保障的房屋，从源头上消除群租群住的问题。

　　对备案机构“群租房”的治理，仅仅是租赁市场规范化进程中的一个缩影，租赁市场的规范离不开法律法规的健全，离不开政府监管部门的管理，离不开广大市民的监督，以及广大经纪机构的配合与参与，市场参与各主体应切实承担起推动房屋租赁市场规范化的重任，共同打造一个规范、健康、可持续发展的房屋租赁市场。

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