中小房地产企业的市场需求分析及其发展策略_流

论文摘要：我国房地产市场主要有三大需求：城市化进程的加快所引发的房地产需求，人口增长所引发的房地产需求，投机需求引发的房地产需求。在商品经济条件下，需求会或多或少的影响到商品的价格弹性变动，而对于房地产这种无法替代的需求而言，需求的变化起到举足轻重的地位，资源的稀缺，需求的膨胀，必然导致其价格的大幅度变动。本文意在探讨中小房地产企业应对房地产需求构成类型分析及其发展策略。
论文关键词：城市化,住房需求,流动性需求,发展策略
　　中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用。国际经济界、学术界普遍认为，中小企业将是21世纪经济发展的主角。中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中也具有举足轻重的作用。当前，我国房地产业正处于高速发展时期，总投资额年平均增长约为24％。目前，我国大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右；而中小房地产企业数量众多，占总数的95％左右。近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。
　　1城市化进程的加快所引发的房地产需求
　　从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000万人的速度，从2010到2030年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009年中国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020年中国14．31亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％（中国官方预测），则2020年城镇人口为7．8705亿人，按照人均居住面积30平方米计算，到2020年城镇居住面积需要增加至236．12亿平方米。相当于截止到09年177．5亿平方米的1．33倍，即未来10年城市化带来的新增住宅需求是建面58．62亿平方米，即年新增刚性需求5．862亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供应需保持高增长才能满足需求。
　　住房需求“1+1”原理
　　任选一个人在城市里，都要至少有一张床有一间房；一个人居住于某地，起码要有一张床，稍有条件的则要有间房供其居住，这是典型的流动性住房需求。这是一个再简单不过的世间道理。“中国人口总量世界第一，所以房子的数量也必然是第一”。在当代中国，影响住房需求的关键是要看人口的移动。移动带来增量需求，也带来了我们难以解决的城市住房供需矛盾。在这里有必要重提“春运”这个让国人一年一次无比敏感的字眼。官方公布的数据：2012年全国春运客流量达到惊人的31亿人次。这个数字在2010年时是25亿，2005年则是17.9亿。
　　春运客流总量是全国就业流动人口的直接体现。这一点，相信不会有人有所质疑。也就是说，这个宠大巨量的流动人口除了在自己家乡的房和床之外，在他们的工作生活地，至少还要有他们的一张床和一间房。而我们从2005年到2008年，再到2012年春运数字增长之快速变化之大，无疑也可以让我们得出这样的结论：这七年间，随中国流动人口的急速增加，就业目的地城市的住房需求也一定在同步快速增长。我们再去看中国城市的房地产，这七年间，中国房地产恰恰是最快速增长的七年。信息和交通等物质条件的快速改善，对中国牵动世界的城市化进程起到了巨大的助推作用。特别是近年高速公路网络化建设和高铁超速建设，便捷的交通大大提高了人口流动的速度和频率。
　　在中国近三十年高速经济增长过后，我们至今仍面对着有目共睹的巨大的城乡差距、东西部差距、沿海与内地差距，我们仍存在甚至还在继续扩大着城乡民众接受教育的差距、医疗保健以及救护的差距、生活资源享受的差距、社会公共设施享受的差距，以及个人寻找发展、就业、创业机会的差距。
　　在计划经济时代最束缚人们的户藉制度已被对绝大多数人所无视的现今中国，在交通、通讯物质条件大为改善的形势之下，上述的这些差距逼使不单是农村进入的人口，而且包括小城市、小地方城镇的人口多数涌向大城市、中心城市。进而造成大城市中心城市日益紧迫严重的住房需求压力。
　　“人往高处走”构成了当今中国经济和社会发展现状促使的人口往城市集中流动的基数规模。而出于创富和安全的需求，则让当代中国财富和富有人群过于密集的涌入大城市。
　　回顾过去七、八年间中国房地产急速增长的规律，我们不难发现，房地产发展最快、房价上涨领先的城市，绝大多数与这些城市的辐射力有着非常直接的关系。也就是说，一个城市的辐射范围越强，外来人口涌入的压力也就越大，房地产上涨也就越快。比如北京、深圳、上海这几个城市，其辐射外来住民的范围都是全国甚至全世界；杭州、成都、大连、青岛等城市属于区域性中心辐射城市，这些城市的房地产市场主体上都被外来购房人群所主导。
　　从马斯洛人的需求层次理论去看，乡镇和小城市先富裕起来的民众移居至大城市，符合马氏理论的“安全需求”。山西煤老板在山里一夜暴富后，先想的是要把妻小父母以及他的财产移到相对安全的大城市；小县城里靠手工作坊积累起财富的江浙农民，也要想着把儿女送到上海、北京去上学前途才有保障。
　　改革开放物质生活水平的改善让中国大陆13亿人口解决了生存的基本需求。

但对于13亿人口基数下涌现的巨量的巨富阶层和中产阶级，离开“小地方”进入大城市是多数人必然的选择。所以就有了“村里的去县里，县城里的去省城，省城的人去京、沪、深，大城市的人向国外移民”这样一幅世界前所未有的、庞大的移民洪潮线路图。
　　2人口增长所引发的房地产需求
　　从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚育比列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，对住房的需求将很难在五年内有所下降，因此预测在2012年房地产市场的潜在需求依然保持旺盛。2003～2019年这段人口暴利期，在经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛增长。
　　3投机需求引发的房地产需求
　　高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投资也是推高房价的一股强大力量。房地产高利润率，高回报率的特性使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带来的巨额利润。据商务部统计，从2001年至2010年；房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23％，2010年“热钱”净流入355亿美元。热钱进入房地产市场，产生房地产大量需求，推高房价，引发房地产泡沫。
　　影响房地产市场需求的因素是千变万化的，而且各类因素是相互作用的，做为中小型房地产企业，要善于窥测房地产市场的变化，并在变化的市场中勇于决策，才能创造有利于自我发展的市场。
　　面对如此巨大的市场需求，中小型房地产企业应该以何种发展策略应对才能在激烈的市场竞争中发展壮大呢？中小型房地产企业虽然在当前的发展过程中存在着一系列的问题，面临严峻的挑战，但其自身的优势也是大型房地产不能完全替代的。所以中小型房地产企业应当将有效的发展策略应用于现有的优势中来，抓住机遇，营造未来发展的良好局面。其中品牌化策略是中小型房地产企业发展的基础性策略，只有提升自身的品牌优势，才能从根本上树立稳定的行业竞争力。与此同时，多元化融资对于企业弥补自身的劣势具有重要作用。最后，联盟化策略是企业之间共建核心竞争力的新型选择。通过以上策略的共同实施对于今后中小房地产企业的未来的发展具有重要的意义。
　　（一）品牌化发展策略
　　中小型房地产企业的品牌化发展策略应当从以下几方面进行努力：
　　第一，精确市场定位。中小型房地产企业应当结合自身的实际情况，在房地产行业的市场中找到适合自己的位置，如选择精致小楼盘开发，或是选择小型商务楼宇建设等，逐步建立品牌优势。
　　第二，塑造优质产品。这是与大型房地产企业竞争的关键因素，质量是品牌的内核，只有持续不断地塑造高质量的产品，才能在品牌上凸显实力所在。
　　第三，增强企业管理水平。科学规划企业所需的管理职能，合理配置现有的各项资源，实现在有限条件下的高效管理。
　　第四，制定企业发展规划。中小型房地产企业必须明确今后的中长期发展计划，从小范围内进行品牌塑造。通过规划的实施，可以充分调动起员工的热情，增强企业的凝聚力，推进品牌建设的力度。
　　第五，营造良好的客户服务氛围。中小型房地产企业应当通过客户的口碑来提升企业品牌。满意的客户不自然的在各自的圈子里为企业做免费的宣传，提高了企业的影响力，有利于品牌的形成。
　　（二）多元化融资发展策略
　　在当前融资难度加大的局面下，中小型房地产企业必须转换思维，应用多渠道、多元化的融资策略来获得新的生机.中小型房地产企业可以同时选择上述一项或多项融资渠道，分散金融风险，增强资金支持，并在实践中继续开发更多的融资方式。
　　（三）联盟发展策略
　　所谓房地产企业战略联盟是指两个以上的房地产企业出于对市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。中小型房地产企业之间在保持各自灵活战略和独立地位的基础上，通过结成联盟共同进行项目开发，有利于弥补各自的不足，实现资源互补，协作分工，经验共享，最终增强企业竞争力。