我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范措施

　　一、我国商业银行个人住房抵押贷款发展概述

　　中国的住房抵押贷款的发展历史不长，中国房地产的发展过程，从1978的改革和发展，已经走过了30年，个人住房贷款行业经历一段时间的演变，形成了相对标准的发展格局，然而规模也扩张了很多。商业银行个人住房抵押贷款的信用危机的分析过程中，为了进一步的个人住房贷款信用危机的认识，要发扬中国和个人住房贷款控制的理解。

　　近年来，我国房地产业保持了较高的增长率，带来了最好的房地产开发。由于广阔本身交易的利润环境，各个商业银行纷繁参与房地产信贷市场，居民住房抵押贷款占居民消费贷款的比重很大。

　　二、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

　　由于住房信贷危机比较小，商业银行常常疏忽其原有的危机，我国商业银行的个人住房质押贷款危机主要面对如下几个方面危机：

　　（一）信用风险

　　在我国商业银行，借款人的贷款偿还心愿及还贷款能力均是特别关键的信息，而我国个人信息的保护还没有相关法律的规定，信息系统不完整，在银行业务中常常出现信息不对称情况因此会让客户受到很大不必要的损失。办理个人住房贷款交易也一样有着信息不对称情况，贷款银行可以经过附加危机收益利率来发放贷款，这样使借款人在承受市场风险的同时也承受了贷款信用风险，市场中多种因素都将会影响借款人的偿付能力，由于信息不对称可能会造成借款人的道德风险，商业银行不能完全掌握借款人偿付能力的变化，加之我国个人征信系统还在建设当中，借款人可能发生违约，不归还贷款。

　　（二）抵押风险

　　自我住房质押贷款的危机抵押大脑贷款担保作为次要还钱来源的商业银行，当一个借款人不能还贷款本钱和利金时，商业银行能够按照法律处理质押物享有居先受偿，以补救自己的损失。可是，质押物价钱危机和质押物处理危机也困扰着商业银行。质押物价钱的市场危机和质押物价钱的故意危机是质押物价钱危机的重要构成要素。

　　（三）流动性风险

　　商业银行的资产重要来源于企业入款、储蓄入款和其他短期存款，个别住房质押贷款的限期很长，缓慢复苏，资金的来源和使用时间不匹配，显然有“保存短贷长问题。商业银行没法实现标准的经营的主要原因是因为个人住房抵押贷款的流动性相对差。

　　（四）利率风险

　　利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款利率上涨，借款人的还款责任就会变大，一旦其收入水平跟不上超出的房贷，借款人可能就无力承受，就会出现还不起贷款本息的现象。再下面是利率变动对住房抵押贷款的影响情况。

　　三、防范我国商业银行个人住房抵押贷款风险的措施

　　中国商业银行要基于我国商业银行自我住房贷款危机治理问题，从商业银行个人住房交易面对的危机角度出发，要做到中国的金融行全体对外开放，全面对外开放一定要从积极的方面发展，迎接挑战，个人住房按揭贷款，商业银行的四大风险，商业银行可以采取以下措施：

　　（一）建立个人信用制度，控制借款人违约风险

　　我国个人信用制度建设是第九个五年计划年底的国内市场疲软，国内需求不足的情况下提出并开始起飞，增加与增加商业银行个人消费信贷业务的客观要求的发展我国商业银行消费信贷业务和整顿市场经济秩序的深化，个人信用制度建设已经取得了一些进展，特别是自2000年以来，上海的“个人信用联合调查服务系统”在中国的个人信用体系的建设和积累了宝贵的经验。可是终究体系建造才刚刚开始，还没有构成一个相对完善的制度体系，激励中国自我信誉体制的建立一般来说，仍旧有许多问题等着处理。

　　（二）建立政府担保体系

　　我们国家可以设立国有独资或国有担保行业，为困难群体供应住房信贷信用担保。通过兼并、收购的方式取得对地方现有区域性担保公司的控制，通过内部业务的整合，在全国建立分支机构的方式建立起覆盖全国大中城市的担保网络。公司化的运作模式可使担保公司更专业，更有效率。

　　（三）加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

　　第一，可调利率质押贷款发扬，可以把周期调整为1个月的利率调节期，四个月，六个月或一年，这种周期安排法是依照市场利率转变的利率。与浮动利率比拟，它是按期利率调节之间的差异将有助于增加商业银行的入款和贷款的竞争，危机由银行担保，移动到借款人的利率上升，以及转让应由借款人承担的风险对商业银行利率下降。第二，固定利率抵押贷款的发展，抵押是指固定利率抵押贷款合同，贷款期限，贷款固定利率抵押贷款。固定利率抵押贷款的模式下，贝尔的大多数商业银行的利率风险，如果商业银行可以匹配获取固定利率的贷款资金来源，如固定利率债券，利率互换，等等，可以避免相应的利率风险和流动性风险不匹配。第三，套期保值，中国金融期货市场渐渐开放，商业银行可以操纵衍生金融工具对冲利率风险管理，通过市场交易抵消财产和欠债价钱的变更引起的利率变更，用银行间期权、交换和交换期权举行持久利率危机经管。第四，发扬个人住房质押贷款二级市场交易，经过市场商业银行个人住房质押贷款债权的方式销售，换取贷款或流动性高的短时间债务，增长流动性。

　　（四）加强商业银行内部管理

　　严格审核贷款手续――在签订合同的过程中，一定要严格审核相关合同条款和补充条款，还要对印章和签字的真实性和有效性进行鉴定，做好档案登记和管理，因为自我住房贷款具有资料多、保存时间长的特质。追踪个人房屋产权确立情况――应及时掌握和追踪房屋的竣工和交付使用的确切时间督促开发人员处理产权的相关手续，直到房屋他项权证获得银行贷款。加强专业业务――应该大力加强法律知识、专业知识的定期培训，做到人才开发、培训和使用三要素一体化，不停地加强从业人员的综合水平，减少人为风险。此外，及时监测服务与客户加强沟通和交流，克服银行贷款的趋势重轻管理、逾期时间较短的贷款，应及时收集，以免引起误解的借款人，即使银行贷款欠几期也没人管不侥幸心理，增加逾期情况。

　　（五）完善我国商业银行个人住房贷款风险转移机制

　　个人住房贷款交易时商业银行在中国往往要求借款人提供抵押担保，或者拜托第三方担保，借款人未能偿还时，商业银行可通过变现抵押物抵补借款人未归还的借款本息，或者通过保证人的承担担保偿债，赔偿借款人给银行欠的贷款本金和利息。那么，能否对贷款的偿还一方面取决于借款人信用状况，另一方面与借款人提供的抵押品价值以及担保人保证度密切关联，所以商业银行应定期对借款人提供的抵押物状况进行风险评估，也应及时关注抵押品的变现度。在实际业务中，如借款人是通过房屋的所有权作为抵押物，当贷款不能按期偿还时，商业银行为避免损失发生，可通过借助法律手段，追讨贷款本息，也可将借款人抵押物变卖偿还贷款从而转移风险。

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