商业银行个人住房信用贷款风险分析及防范措施

　　社会经济的发展带动了商品经济的发展，尤其是进入二十一世纪以来，又迈入了一个新的台阶，随之而来的人民物质消费需求也持续上升。住房作为民生的一大课题，深深地影响着我国社会的各个环节。人民对房屋的刚性需求铸就了楼市长期的平稳上涨，但基层群众购买能力有限，多数会去寻求贷款这一渠道。楼市的上升也给相关行业带来的一定的发展，但因其对应的贷款额度较高，也伴随着一定的风险。认识这些风险，如何更好地解决这些风险，这对社会平稳向上发展有着重要意义。

　　一、我国个人住房贷款发展现状

　　（一）个人住房贷款发展特征

　　我国个人住房贷款整体上属于上升过程。在20世纪90年代以前，并未在住房信贷上有过多侧重。随着城镇化的发展，从1991年起，有了初步的起步，同年建设银行、工商银行成立信贷部，着手处理个人信贷业务。较1997年，1999年个人住房贷款增加了1182亿元。步入21世纪，开启了一个新篇章。2003年个人房贷首次突破1万亿，在06年与08年又分别突破2万亿与3万亿元。至2009年，我国个人住房贷款余额为43800亿元，较1997年的235.46亿元增长了约185倍。

　　我国个人住房贷款同其它贷款相比，具有以下特点：

　　第一，额度高。考虑政策、房产抵押等因素，对比于其它贷款，个人住房贷款具有更高的额度，为购买力有限的居民提供便利的同时，也相应隐藏了部分隐患。

　　第二，周期长。这一特点与居民支付能力，贷款额度以及货币政策等各个因素都有关系。我国个人住房贷款年限从几年到30年不等，无固定年限，居民可根据自己需求选择。

　　第三，分散交广。住房方面，我国申请贷款居民较多，每笔申请金额与申请年限都有所不同，早就的庞大的信息基数。而个人信誉又因人而异，所以该类贷款对银行的信息收集与处理能力有较高的要求。

　　（二）我国个人住房贷款现状评价

　　在政府与市场的双向引导下，个人房贷呈蓬勃发展的姿态，二十年来，贷款余额提高了几百倍。飞速的发展下，必定会存在一些相应的隐患。房地产是一个较为典型的资金密集型行业，因可将产权作为抵押物，相对安全且收益较高，银行对其更是青睐有加，资金变会不断的流入其中。此行业也能带动临近如钢铁、水泥、木具等一系列行业的发展，可谓是牵一发而动全身。住房贷款高速发展所带来的风险，若我们不能加以重视，必将出现重大的危机。

　　二、我国个人住房贷款中的相应风险

　　（一）银行自身存在的风险

　　房贷人群基数较大，对商业银行信息处理能力要求较高。部分银行审核要求较低，没有对申请者的经济实力仔细审查，亦没有制止部分申请人对申请资料的弄虚作假行为。为了增加业绩争取市场，些许并不具备或是还款能力较低的申请者都被大开绿灯，这对银行后期的经营埋下了风险。另一方面，银行缺乏有效的评估措施，致使评估额度与应得差异较大。

　　（二）借款人方面的风险

　　借款人没有提供真实有效申请资料，大多单位也会帮助申请人提供虚假证明，这对信贷评估有着不小的影响，若借款人自身有较大的投机行为，购房时利用信息不及时对等这些手段，会导致房产泡沫增加过快。贷款年限长，申请人自身家庭、健康等因素都会或多或少影响个人支付能力。利率的变动也会使贷款者出现违约现象。

　　（三）借款契约存在的风险

　　合同与贷款担保都会存在相应的风险，签订协议时，由于协议中并未存在应有的解释或存有漏洞而导致后期纠纷；担保面中，个人房贷是一个长期的还款方式，企业的担保并不会长期有效的保证申请人的权益。

　　（四）对资金流动的影响

　　房产的高速发展，使个人信贷急速上升。其在银行贷款项中的比例过高，则会使得一段时间内，银行资金链紧张，倘若购房人未能有效及时的对贷款项进行偿还，进一步则会使得银行资金链断裂，从而引发更加严重的资金问题危机。目前，我国相当一部分地区已经存在了这些隐患，必须引起我们对其的重视。

　　三、我国个人住房贷款的风险防范

　　无论是什么贷款都存在一定的风险，需要我们采取合理的方式方法进行防范和应对。对于我们所讨论的个人住房贷款也不例外，我们提出几个措施加以防范。

　　（一）积极推进个人信用制度建设

　　我们利用信息技术将个人信用记录和信用评估集中起来，以此建立全国性的信用档案管理系统，?y行可以比较便捷的审查借款人是否有可靠的资金来源，是否存在其他债务、抵押物等一系列的相关信息，这一系统可以让银行更加客观的来判断客户信用度，由此针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。目前来看，我国的个人信用评分模型基本开发完成。该模型是基于全国统一的个人信用信息基础数据库的数据，采用数据挖掘和统计分析方法，以及综合的考察个人信用行为特征，以得到借款人在还款意愿和还款能力方面的个人信用分值。据中科院虚拟经济与数据科学研究中心副主任介绍，该评分系统的分值范围在0～1000分之间，分数越高，说明受评者的信用风险越低；分数越低，说明受评者的信用风险越高。此系统是依托中国人民银行个人信用信息基础数据库它可以给授信决策和贷后管理提供了一种新工具。

　　（二）健全抵押物处置制度

　　应积极的培育发展资产拍卖市场，可以做到有效实施抵押贷款并让它能够发挥其真正的效用。此外还必须培育和发展有关的中介机构与资产拍卖市场，定制房地产拍卖规程，积极的解决好合理合法处分抵押物的问题。我们还应健全对房屋使用者的安置制度，规范市场房地产评估业务行为，从而保证对抵押物的估价是真实有效的。并且确定出准确合理的抵押率。 　　（三）尽量减弱个人住房贷款的流动性风险

　　商业银行采用市场化的手段来转移流动性风险，积极推进资产证券化市场发展。我们要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创建出来之后，再转售给其他的投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分数流动性风险。

　　（四）加强立法以防范法律风险

　　若存在一些客观因素导致职工下岗、失业、疾病等因素导致客户支付能力产生困难，以至于影响还款，法院的判决一般是对贷款人有利，银行即便是能得到对抵押物的处置权，可能会因为缺乏良好的法律环境，而导致收回的物资难以变现。因此，银行呼吁要加强对法律的完善，以及与律师进行合作来深入研究法律法规，确保业务操作的可行性以及在法律上的有效性，切实防范风险。

　　四、总结

　　分析个人住房贷款现存的风险并提纯防范风险的方法，对我国经济的快速增长，保护消费者需求以及防范金融危机有积极的作用，并且业促进了社会的团结和严谨的法制环境。因此，商业银行应该尽快建立健全房地产业务的风险防范和管理体系，加强对该业务借款人、商业银行、房地产商和政府部门的关注，对随时可能发生的问题做到提前防范，以确保个人住房贷款业务的安全、有效进行.

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