我国商业银行个人住房贷款风险与防范

　　一、我国商业银行个人住房贷款及其风险

　　（一）我国商业银行个人住房贷款的概述

　　个人住房贷款是指借款人通过将自己所准备购买的房屋作为抵押物抵押给银行，银行进行评估确定该房屋的价值并发放给借款者一定额度的贷款，借款者还清贷款后方可取消房屋抵押，获得房屋所有权。也就是现实生活中所说的“个人住房按揭贷款”。

　　近年来随着我国房地产事业的大发展商业银行个人住房贷款业务也不断创新，由原来仅有的个人住房委托贷款发展到了目前的个人住房委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

　　个人住房贷款是银行以个人所购房屋为抵押发放的贷款，以不动产作为抵押使得贷款具有安全性，同时加上央行的几次上调个人住房贷款利率也可以使银行获得更大的收益，但在目前的国家对房地产的严格调控下，房地产价格出现下行，当所购房屋现价低于购买时价格是就会存在潜在的违约情况。

　　（二）商业银行个人住房贷款风险的定义

　　个人住房贷款风险是指在个人住房贷款业务中，借款人因种种原因，不能按时履行还本付息的义务或者进行提前偿付贷款，从而使银行的预期收益与实际收益发生偏离，增大了遭受损失的可能性。

　　二、我国商业银行个人住房贷款存在的风险

　　首先是商业银行自身经营管理的风险，包括银行职员的操作风险;银行内部风险控制制度的不健全;其次是借款人的风险主要有信用风险、借款人资料真实性风险、偿债能力不确定风险、提前还款风险。

　　目前我国宏观经济保持较快且良好发展的发展势头，房地产业作为关系国家经济和民生的支柱产业一直以来备受重视。近年来为了稳定房地产市场和抑制投资性购房需求国家不断出台积极的房地产调控政策，房地产市场随调控的变化也会给长期的个人住房贷款带来潜在风险。国家宏观调控措施下需求性个人住房抵押贷款往往是安全的，但是伴随着国家对房地产市场的利率调控，若借款者以低利率水平从银行获得贷款，而后又面临高房贷利率，就有使此类贷款者面临突来的还款压力，一旦借款者每月收入低于每月偿还的贷款额度时，也会产生被迫性的违约风险。因此，房价的下跌，按揭贷款的不良率也会随之上升。

　　三、防范我国个人住房贷款风险的对策建议

　　（一）完善商业银行自身风险管理机制

　　1.提高银行职员职业道德，加强风险意识培训。在房地产市场持续严厉调控的状态下和个人住房贷款风险逐渐暴露时期，商业银行要改革以前视个人住房贷款为优良资产而竞相降低条件吸引客户的业务模式，努力做好银行信用风险的管理，针对银行目前存在的操作风险银行应一方面提高职员的职业道德。同时加强风险意识培训。提升职业道德，明确责任，不放低贷款门槛，消灭贷款潜在风险。

　　2.建立动态风险管理体制。加强对银行动态风险的管理就是要建立个人住房贷款风险动态管理系统，从而对风险的产生条件、产生过程和处理过程进行全程管理。首先，在我国个人征信系统不完善的情况下要严格抓好个人住房贷款的贷前审查，贷款前的调查成为了解确定贷款人资信状况的重要途径，其中包括借款人目前的收入证明和财产状况以及过去一段时间的借款偿还情况，以及所购房屋的用途、可靠资产评估机构对房屋价值所做的合理估计等。其次，要做好贷款后的动态跟踪管理，将借款人的收入变动，借款是否按时偿还，投资活动所存在的潜在风险等进行动态监督。并根据以上收集的动态信息建立合理有效的信用评估模型，将其信用状况进行全国商业银行的计算机联网且各银行后期要不断进行数据的完善。最后，商业银行要做好抵押物的调查与处置，在借款人确认违约的状况下要及时做好抵押物的处理以便减少银行的损失。动态风险管理系统将记录借款人在银行资金活动的信用状况，将会为银行带来更多的方便。

　　3.完善个人信用信息。个人征信机构要搜集记录个人真实的、全面的信用信息，为商业银行发放个人贷款时提供查询和验证服务。个人信用评估机构要建立标准、有效、统一的信用评估模型，为商业银行明确借款人信用等级和可贷款额度给予支持。

　　（二）提升对借款人的风险防范措施

　　1.加强贷前信用调查和偿债能力评估。银行贷前信用调查主要依靠上文提到的完善的个人征信系统，它是整个个人信贷风险的基础环节。偿债能力的评估所需信息也是基于个人征信系统的信息，但除此之外其还包括了对借款人未来收入状况的预测。因此做好这两方面将会对借款人风险防范起到支柱作用。

　　2.做好借款人提前偿付风险的防范。借款人手中资金目前没有好的投资项目，为了节省不必要的较高的贷款利息而选择在对自己最有利的情况下提前偿还贷款。这就需要银行在市场整体投资环境不好的情况下创新开发新的金融投资品，使得借款人原本打算用来还款的资金投资于金融衍生品，从而做到防范提前偿付风险和增加额外收益。

　　（三）深化对房地产市场宏观经济政策的研究

　　个人住房贷款依靠房地产市场改革兴起，凭借房地产市场的繁荣逐渐发展壮大，房地产市场的发展以及房地产业的宏观调控政策将会对个人住房贷款产生深远的影响，因此商业银行应做好个人住房贷款的市场前景分析与研究。

　　1.及时关注国家出台的房地产宏观调控措施，并在此基础上分析其对已发放个人住房贷款以及商业银行以往所执行个人住房贷款政策的影响。

　　2.根据出台的宏观经济政策及时做好个人住房贷款市场的前景分析与预测。

　　3.及时关注其他可能致使房地产市场发生变动的信息;如户籍政策等。

　　4.根据现行房地产政策及市场状况对房地产市场的未来发展动态做出预测，并据此进行谨慎的个人住房贷款的管理。

　　

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