“小产权房”风险问题研究

　　一、引言。

　　“小产权房”的权属证书没有房管部门盖章，仅有乡( 镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为“乡产权”。

　　目前“小产权房”的建设、销售、权属登记三个环节，构成了“小产权房”风险链的链首、链身、链尾。

　　二、“链首”———建设风险。

　　“小产权房”的建设阶段存在着是否符合规划审批的风险。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定： “农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理： ( 一) 需要使用耕地的，经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地; ( 二) 使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第( 一) 项规定的审批程序办理。”

　　由此可见，“小产权房”在规划的农用地上盖房，这包括两种情况，一是占用基本农田，二是占用耕地。如果未经政府批准，“小产权房”在规划的农用地上盖房，此类建设一开始就是不合法的。除此情形外，如果“小产权房”在规划的非农用地上，由相应人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准建设的有质量保证的房屋，从房屋建设本身而言，该类“小产权房”不违法但即使建设合法，并不意味着“小产权房”的其他环节没有风险。

　　三、“链身”———销售风险。

　　购买“小产权房”的主体包括两类群体，一是本集体经济组织成员，该群体购买是法律允许的。风险主要存在于第二类群体，即本集体经济组织以外的城镇居民。1999 年 5 月国务院发出《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知规定： “农民的住宅不得向城市行政管理论文发表居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”

　　此外，《土地管理法》第六十二条第四款规定： “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条更明确规定： “农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”从上述规定中可以看出，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权。与城市房地产最大的不同之处，这种建设在农村集体土地上的房屋，其流转范围仅限于农村人口之间，不能向城市居民出售，不得用于非农业建设。将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。

　　四、“链尾”———权属登记风险。

　　城市居民购买了“小产权房”，产权不能明确。“小产权房”因其土地性质，不能办理国有土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由于无法登记权属，城市居民购买的“小产权房”将面临至少四方面困境： 一是“小产权房”无法上市交易，不能办理房屋的产权过户手续，也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利。二是“小产权房”无法办理抵押。根据《担保法》的相关要求，由于“小产权房”受限制，抵押权人将无法顺利将抵押物变现。三是“小产权房”无法办理继承。

　　对于购买小产权房的购房者，在原购房人死亡后，其继承人仍无法对该房屋享有继承权，并办理有关的过户手续，房屋价值无法延续。四是“小产权房”无法对抗国家的征地和拆迁。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，对于购买该类房屋的城市居民来讲可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外。

　　五、“小产权房”风险链小结。

　　综上所述，从运作程序来看，“小产权房”包括了三个紧密相关的环节，即建设环节、销售环节、产权登记环节。与此对应，“小产权房”的“链首”的风险主要在于建设环节存在着是否符合规划审批的风险; “链身”的风险主要在于购买者主体不适合，房屋买卖合同不受法律保护的风险; “链尾”的风险主要在于权属无法登记，产权不能明确的风险。这三个环节的风险构成了“小产权房”的“风险链”。

　　【参考文献】。

　　1. 丁烈云。 房地产开发[M]。 北京： 中国建工出版社，2004

　　2. 陈耀东，张志坡。 农村集体土地所有权之法律反思[J]。 贵州师范大学学报( 社会科学版) ，2005

　　3. 符启林。 房地产法[M]。 北京： 法律出版社，2004

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