小议房地产开发中的质量管理

　　随着人们生活水平的不断提高，许多人对房地产、住宅建筑的要求也是日益增多。可以说，建筑工程项目的质量好与坏直接影响了工程的耐用性与适用性，并且直接关系着业主的财产及生命安全。所以，房地产与建筑业一定要重视和加强对于工程质量的控制与管理。

 

　　前言

 

　　对于建筑与房地产业来说，必须一直把工程方面的质量放在首要位置，住宅建筑的质量，与老百姓的生活密切相关，而且它决定着建筑品质的好坏。近年来，工程质量的问题一直受到人们的广泛讨论，由于“楼歪歪”、“楼脆脆”等一系列问题的出现，房地产的工程质量问题也成为了其必须面对的实际问题，

 

　　1当前建筑工程质量的控制情况

 

　　1.1国外的情况分析

 

　　在1961的时候，美国的学者费根堡姆提出了一种质量管理理论，该理论是全面的，美国和欧洲国家的建筑工程的质量控制包括：建筑工程的承包商有着高度的自检自觉性，而且要求非常严格，有着相应的质量保证：关于建筑工程中的质量监督和检查：政府的参与。政府的参与可以以法律法规的形式来规定相应的体系范畴，特别是针对一些大型的公共建筑的建设，一般都会设置一些相应的检查监督人员，不定时地对建筑进行检查。

 

　　1.2国内的情况分析

 

　　《中华人民共各国建筑法》于1998年开始颁布实行，其中，对于加强建筑活动的监督管理和健全的发展提供了相应的法律依据;1978年，中国开始全面推行相应的质量管理。但是，通过各种方面的调查发现我国的建筑施工企业在建筑业质量控制的方面水平不一致：现阶段，我国对于建筑施工的质量控制还处在初级阶段，建筑行业对于施工之后的建筑物只有相应的结果分析，没有完善的数据信息记录，缺少科学性。

 

　　2对房地产工程质量管理的几点建议

 

　　2.1设计阶段的质量管理

 

　　设计阶段的质量管理房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括规划和施工图设计质量。

 

　　(1)规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政、通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量，

 

　　(2)施工图设计质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适;二要做到建筑造型和风格有艺术感。对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。

 

　　2.2技术质量管理

 

　　施工阶段质量管理施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点。施工的技术质量管理：

 

　　(1)硬件、软件管理。包括对施工队伍的选择，施工材料、机械设备的使用，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量，为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。

 

　　(2)管理过程所要注意的问题。在其管理过程中，应把握好三点：要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气：要强化施工队伍的技术培训。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，切实保证房产质量的提高。

 

　　2.3工程实施过程的质量控制

 

　　(1)招投标。相应的招标以及投标工作一定要按国家的相关规定严格的执行，可以聘请一些专业的工程咨询公司根据业主的意识及要求，以专业的规范编写设计和招标的文件，明确设计中的技术标准以及各类详细的要求，

 

　　(2)投入品的质量控制。对投入品的订货、检查、采购、验收、取样试验等等，都应该有着全面的控制，从查看货源到选择厂家，一直到认证使用，每一层都需要有严格的审核。

 

　　2.4房屋交付后的质量管理

 

　　房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对出售后的房产，要建立物业公司，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。

 

　　总之建筑工程质量管理的一项重要内容就是建筑工程质量的控制，这一点是最为重要的，特别是建筑工程产品，因为建设的复杂性让建工工程质量与一般的产品质量影响的原因要多很多，出现质量问题的时候影响面也相对较广。所以，由此可见。对于建筑工程质量形成的过程需要进行严格控制，并且在遇到问题时要及时解决就显得非常重要。

 

　　作者：徐惠娟 来源：建筑建材装饰 2016年8期

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