突破高校周转房管理瓶颈的路径探析

　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201630142

　　高校周转房作为学校帮助青年教职工解决临时住房困难的过渡性住房多年来一直发挥着重要作用，但其管理也面临着越来越多的问题：供求关系失衡严重，房源数量和房源结构不能满足教职工的实际租房需求；退出机制不健全导致周转房无法有效周转；转租转借现象严重，各种违规违约行为屡禁不止；历史遗留问题错综复杂；管理模式和管理手段落后，不能适应高水平大学建设的需要……

　　推进周转房管理改革工作是一个系统性工程，更是“一把手”工程，需要各高校党政领导的高度重视和鼎力支持。科学合理的规章制度是解决周转房管理问题的关键，信息化平台建设是提升周转房管理水平的重要抓手，高科技技术手段是规范周转房管理的重要工具，多种措施综合推进。

　　1制定科学合理的周转房管理制度

　　科学合理的周转房管理制度的关键在于租住条件、租住周期、租金标准、选房办法等核心条款的设定。

　　11根据“按需分配”的原则设定租住条件

　　租住条件的设定既要遵守各项政策文件的规定又要结合各高校自身实际。在目前各高校周转房房源数量少，不能满足全部教职工租房需求的情况下，根据“按需分配”原则设定租住条件是非常有必要的。

　　111周转房租住条件设定应倾向于年轻教职工

　　《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见》（教发〔1998〕23号）指出，高等学校必须保留必要数量的公有住房作为公寓进行管理，主要供学校每年新增年轻教职工，新聘人员和引进人员租用。

　　教育部、中央组织部、中央宣传部、国家发展改革委、财政部人力资源社会保障部联合发布《关于加强、高等学校青年教师队伍建设的意见》（教师〔2012〕10号）也提出“各地应采取有效措施帮助青年教师解决住房、子女入托入学等困难，让青年教师安居乐业。”

　　因此，从政府的政策文件规定来看，高校周转房的租住条件设定应倾向于年轻教职工（新聘人员、青年教职工和引进人员等）。

　　112周转房租住条件设定应倾向于无房教职工

　　从高校“周转房”的概念和性质来看，周转房是产权归学校（或政府）所有，提供给教职工短期租住，以帮助其解决临时性住房困难的公有住房，具有过渡性、周转性的特点，属于国有资产。根据“投资主体”不同，公租房可分为政府直管房和单位自管房，高校周转房属于单位自管的公共租赁住房。

　　住建部《公共租赁住房管理办法》（2012年11号令）第七条关于申请公共租赁住房条件中明确要求在本地无住房或者住房面积低于规定标准；第十一条规定：企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。

　　因此，高校周转房的条件设定可参考政府公租房的租住条件。在目前房源不能满足全部教职工租房需求的情况下，首先应倾向于无房教职工。

　　12结合学校实际，确定合理租住期限

　　虽然绝大部分高校的周转房管理文件中对租住期限都有明确限定，但管理过程中由于制度执行力度不够，往往使得租期限定形同虚设。个别高校在其周转房管理办法或租住协议中没有明确限定租期，教职工一旦租住即“终身制”，最终导致房源紧张无法有效周转。因此结合学校实际，确定合理租住期限是科学合理周转房管理制度的一个关键因素。如果租住期限设定过长（10年及以上）将使周转期拉长，而高校每年都需要新增不同数量的教职工，不利于缓解房源供给与需求增加之间的矛盾；如果租住期限设定过短（1～2年），将影响教职工的生活稳定和归属感，并增加教职工的工作负担。特别是有些高校校园内坐落着附属小学、幼儿园，这也是周转房租期设定必须要考虑的因素。高校周转房租住期限的设定可参考国家公租房的合同期限，一般限定在3-6年是相对合理的。租住期限满后可根据实际需求申请续租，职能部门根据学校房源情况进行调节。

　　13提高租金标准，发挥市场作用

　　部分高校周转房的租金与周边片区的市场租金相比严重偏低，甚至有些高校目前仍实行房改时期的标准租金，即35元/平方米/月，与市场严重脱节。这一方面造成了国有资产的流失，同时也给转租转借行为创造了巨大的利润空间，导致转租转借现象严重。

　　广东省《关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》（粤府〔1998〕82号）规定：从2000年1月1日起，全省一律停止按现行房改政策出售和出租公有住房，全面实行住房货币分配；实行住房货币分配前已租住公有住房的职工，可按现行房改租金计租，但不得领取住房补贴；如领取住房补贴，从领取住房补贴之日起，按成本租金或商品租金计租。

　　14制定科学的选房办法

　　制定科学的选房办法，最大限度体现公平公正是周转房管理工作中的一个重要环节。选房办法可以采取分序列推进的方式，即无自有产权住房的教职工作为第一序列选房；在房源允许的情况下，其他有合理租房需求的教职工作为第二序列选房。同时，采用积分排队的办法，综合考虑职务职称、学历、工龄、校龄等因素，各因素按照权重给予不同的代表分数，根据分数加和结果自高至低依次选房。

　　15严禁转租转借

　　转租转借行为将导致一系列后果：一是教职工将房屋转租后私人牟利，造成国有资产流失；二是给学校安全带来较大的隐患；三是许多新入职教职工由于无法从学校租到周转房而不得不从其他教职工手中高价转租，造成教职工不同群体之间利益分配不公。 　　科学合理的周转房管理办法必须设立严禁转租转借的条款，同时明确转租转借的认定条件和惩罚措施。参考国有资产管理和公租房管理的相关政策，对被认定为转租转借的应立即终止合同，收回住房，除给予行政处分外还应借助经济手段，提高教职工转租转借周转房的成本，发挥市场杠杆的作用，压缩转租转借行为的获利空间，从根源上杜绝该行为产生。

　　2借助技术手段，提高周转房管理水平

　　周转房管理是一项相当烦琐的工作。首先，周转房管理数据既涉及房源信息又涉及租住信息，同时又必须实时更新，但是目前许多高校的周转房管理数据仍然只能借助人工操作excel表格完成，费时费力且不能做到百分百准确；其次，周转房日常管理缺乏先进的技术手段支持，特别在清查住房等方面只能依靠工作人员上门检查，效率和频率都无法适应工作需求。

　　借助技术手段，提高周转房管理水平，主要指两个方面：

　　一是建设信息化管理平台，取代原有人工管理模式。目前在周转房管理方面做得比较理想的高校都建立线上周转房管理系统，采取信息化平台管理模式。通过该平台，周转房的申请、计分排队、选房、基本房源及租住教职工信息管理及日常维修维护等全部可由线上完成，实现了管理自动化。比如：中山大学通过采用数字校园网管理系统，可以实现科学地设计团购问卷、统计周转房问卷调查结果、网上房源公布、网上选房、自动计租、自动发邮件提醒租房者续租或退出房源等功能。

　　二是通过安装门禁系统、监控系统等技术手段加强周转房管理水平。转租转借是影响周转房有效周转的重要因素，也是周转房管理中的一个“顽疾”，若仅仅依靠房管部门工作人员挨家挨户上门检查，则工作量大、周期长、效率低，而且不会从根本上杜绝这种违约行为。借助安装门禁系统、监控系统等技术手段不但能节省大量的人力和时间成本，且能有效降低转租转借行为，达到事半功倍的效果，同时可以使居住环境的安全性得到很大提高。

　　3建立健全高校周转房管理机制

　　目前许多高校的周转房管理机制存在漏洞，“重租轻管”现象较为普遍，个别高校甚至对周转房只租不管，对转租转借等违规行为不能及时制止，导致各种违反管理规定的行为泛滥。

　　31建立健全周转房“准入”和“退出”机制

　　高校周转房必须“有进有出”，以保证收回的周转房能继续提供给符合申请条件的新进校人员，促进房源的良性循环流动，使有限的周转房资源合理的利用。建立健全周转房“准入”和“退出”机制，明确准入资格，确保周转房申请、资格审核及选房配租等工作环节公平、公开、透明；明确退房条件、程序，加重对违约行为的惩戒措施，确保周转房能够实现按期退房，有效周转。

　　32建立健全周转房管理监督机制

　　组建由学校纪检部门、职能部门及教职工群体代表组成的周转房管理监督机构，负责对周转房管理工作进行监督。一是加强对周转房管理各工作环节的监督，确保公平公正公开，杜绝徇私舞弊等行为发生；二是加强对承租教职工违约行为的监督。高校周转房是学校提供给有住房困难的教职工短期租住的过渡性公有住房，当承租教职工购房后，应主动退出周转房，以便让更有需要的教职工租住。但目前许多教职工因利益驱动拒绝退出周转房，甚至把周转房高价转租转借，赚取高额利润，严重破坏公平性，造成国有资产流失。加强对承租教职工违约行为的监督，特别是转租转借违约行为的监督，有利于建立良好的管理秩序，促进周转房管理机制有效运转。

　　4多种途径帮助教职工解决住房困难

　　高校教师这个群体具有其特殊性：既担负着人才培养的任务，需要时间和精力的投入，若住所距离单位太远不利于工作的开展，同时又是脑力劳动者，需要相对安静的居住环境，因此对于住房的位置有相对较高的要求。各高校在盘活周转房存量的基础上，也应积极探索，通过多种途径帮助教职工解决住房困难：一是争取政策支持，新建公有住房，扩大周转房房源供给；二是划拨专项资金，对现有陈旧住房进行系统维修和改造，改善青年教工的居住环境；三是组织教职工团购商品房，帮助其解决住房问题；四是向教职工提供无息贷款，帮助教职工购买住房。

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