基础教育资源分布对购房行为的影响效应研究

　　一、蚌埠市基础教育资源分布与学区房发展现状分析

　　（一）蚌埠市基础教育资源分布现状分析

　　近年来，蚌埠市基础教育建设不断向前发展，取得了令人瞩目的骄绩。截止到2014年底，全市共有普通中小学854所，在校中小学生40.12万人，全市小学初中入学率均达到100%，高中毛入学率达到100.09%[1]，位于全省前列。但由于地区之间、校际之间基础教育资源分布不均衡，教育水平差异越加明显，尤其体现在设施水平、师资水平、教育信息化程度这三方面。以教育信息化程度为例，近三年来，蚌埠市每年用于教育信息化建设的专项经费达1.5亿元[2]，但非市区薄弱学校的经费、政策支持力度却远远低于市区重点学校，市区学校目前已经实现“班班通”全覆盖，同时蚌埠一中等重点学校纷纷开展各自教育资源应用新模式，优化教育资源配置，提升教学水平，而大多数非市区薄弱学校的教育信息化建设仍仅局限于硬件设施建设。

　　优质基础教育资源供给不足，分布不均衡，使得学生难以全面接受优质教育，综合素质水平差距明显；政策倾斜，资金投入不均衡，也导致学校间的教学质量差距逐渐变大，教育公平的实现面临着严峻挑战。同时，基础教育资源分布不均衡，重点学校和普通学校教学水平差距加大，催生了“学区房”、“学位房”的兴起，一些房地产商利用学区划分和家长迫切的“望子成龙”、“望女成凤”心态进行炒作，吸引居民在优质重点学区购买住房，并开展多种形式的宣传营销，致使学区房销售火爆，房价不断上升，使得富裕家庭与贫穷家庭子女所享受的教育资源差距增大，进一步阻碍了教育公平的实现，也在一定程度上影响了地区经济的平衡发展。

　　（二）蚌埠市学区房发展现状分析

　　由于蚌埠市学区划分和就近入学政策方案的逐步落实完善，学区房的投资和升值空间日渐凸显。据有关机构统计，2015年上半年，蚌埠市商住性地皮共计交易13次，土地成交面积1307.8亩，同比下降22.5%[3]，其中位于学区周边的地皮交易共计8次，学区房开发建设力度虽与往年相比有所降低，但占新开发楼盘比重却大幅上升。另外，2015年上半年蚌埠市新建商品住宅预售量为15000余套，房屋销售量9433套，同比去年上半年的8851套上升6.6%[4]。其中学区房尤其受到购房者的热捧，成交量在蚌埠市楼市销售中相对火爆。但由于学区周边土地资源有限且竞争激烈，新开发楼盘的大幅减少，学区房的供给与购房者的需求缺口加大，再加上部分购房者的投机行为，使得重点中学周边的学区房价格一路高歌猛进，让众多家长望而生畏，在一定程度上紊乱了教育地产市场。

　　二、居民购房行为的实践调查

　　为了进一步探求蚌埠市居民购房行为的影响因素及购买学区房的原因，2015年6月我们在蚌埠市重点学校附近学区和淮河文化广场等地进行实地调研走访，发放调查问卷75份，回收调查问卷68份，回收率90.67%，其中男性37人，女性31人，分别占样本总数的54.41%和45.59%，统计数据并进行分类加总分析。

　　（一）居民购房行为的影响因素分析

　　图1：居民购房行为的影响因素

　　从这一图表可以明显看出蚌埠市居民购房最看重居住环境，也有16.30%的人注重配套设施和房屋品质，这都说明居民越来越着重改善自身居住条件，不管是新购房还是换新房都以居住为主，更希望提升环境品质。但也有14.70%的人认为是否在名校附近是影响他们购房的重要因素，这样既能够获得入学资格又方便上学，更多的是为了孩子考虑，当然考虑到自身经济状况，也有13.10%的人都觉得房屋价格和面积需要重点考虑，因为经济状况决定着居民的需求层次、消费水平和购买能力。

　　（二）居民购买学区房的原因分析

　　图2：居民购买学区房的原因

　　从以上图表可以清晰看出43.70%的人为了孩子上学考虑而购买的学区房，为了孩子进入拥有优质教育资源的重点学校不惜投入巨大的成本，承受高昂的房价压力；也有21.40%的人是为了改善居住条件，购新房或者换新房从而提升居住品质，这在居民购房行为影响因素分析中也得以验证；学区房因其自身有着独特的优势而有着广阔的市场前景，升值空间大，所以有13.60%的人用来投资，增加收益；还有12.60%和4.90%的人是因为工作需要和朋友推荐而购买的。总体来看，大部分家长愿意通过购买学区房来获得良好的孩子教育环境和家庭生活环境，因此大大地刺激了学区房的需求，也使得更多人乐意投资学区房，与普通住房相比房价较高而且居高不下。

　　三、蚌埠市基础教育资源分布对居民购房行为的影响效应分析

　　（一）优质教育资源能够增强居民购买学区房的意愿

　　市场经济体制下，占有优质教育资源，意味着免费（或付出较少成本）享受

　　更多的由全体纳税人筹资形成的公共教育资源。当民众难以通过有效的公共选择途径干预教育资源配置时，通过各种手段争夺优质教育资源来获取最大的净收益就成为个体的理性选择[5]。由于优质教育资源的稀缺性，还不能实现有效供给，分布也不均衡，所以拥有优质教育资源的区域更受到居民的一致青睐，调查发现20.39%的人看重师资力量，16.99%的人看重校风学风，12.14%和11.65%的人分别看重硬件设施和教学质量。在“划片、就近、免试”入学政策的继续实施下，居民投入了更多的人力、物力、财力购买学区房获得户口，为的就是能够让孩子在有着优质教育资源的学校就读，这在调查中也能得以验证，最高比例为43.69%的调查对象购买学区房的原因是为了孩子上学考虑。优质教育资源成为居民购买学区房最大的推动力，增强了居民购买学区房的意愿。 　　（二）高昂房价会促使居民放弃购买学区房

　　由于学区教育资源的影响，学区房购销火热，旧楼盘价格也屡创新高、供不应求，拥有优质教育资源区域的房价远高于没有名校的同类区域，而且价格居高不下，甚至常常无视调控政策，逆市上扬[6]。而42.42%和33.33%居民的家庭月收入分别处在2400―4800元和4800―9000元的水平，他们无法承受高昂的房价，将会大大减少居民购房行为的意愿。调查中65.67%的人能够承受的学区房每平米价格是4000―6000元，只有4.48%的人能够承受8000元，超过8000元的价格让大部分人难以接受。在谈及居民是否愿意为获得重点学校的入学名额而支付更高的房价时，64.29%的人表示视情况而定，21.43%的人表示愿意，14.29%的人表示不愿意，可以看出大部分人内心是不愿意支付更高的房价，这样就因为承受不住高昂房价的打击而不得不考虑放弃或者另选别处。

　　（三）均衡的教育资源分布对居民购房行为的影响并不大

　　在城市内部出现的学区房现象是优质义务教育资源稀缺与人们旺盛的教育需求不能得到满足的矛盾引发的择校新表现[7]。学区房现象的实质是城市教育资源空间分布的不均等[6]。如果基础教育资源分布越来越均衡，能够实现充足有效的供给，各地各校的教学质量水平着实提高且差距不大，人们对教育的需求得到满足，那居民购房也不会刻意选择优质教育资源的区域，也没有必要通过购房来选择学校，也就没了“学区房”一说，而且在国家有效宏观调控下，楼市趋于平稳，不会再出现房价疯涨的现象。

　　（四）居住环境、房屋品质和配套设施等因素增强了居民购房的意愿

　　如今居民购房已不单单是为了孩子入学，而且学区房各项条件优良，市场前景广阔，升值潜力大，居民也会长久全面考虑。在调查购房原因中有21.36%人是为了改善居住条件，13.59%的人用来投资，12.62%的人是因为工作需要，另一方面19.02%的人在购房时主要考虑的因素是居住环境，房屋品质、配套设施都各有16.30%的人看重，房屋面积和价格也都有13.04%的人比较关心，这些因素总共占到了所有样本的77.7%，可以说明居民更加多方面考虑，购房趋于理性化，也可以表明居住环境、房屋品质和配套设施等因素将会增强居民购房的意愿，引导着居民的购房行为。

　　四、对策建议

　　（一）稳定有效政策营造良好发展环境

　　房地产市场易受到政策的影响，政府应当加强引导，统一规划，动态调整，积极适时采取有效的住房政策和房贷政策等进行宏观调控，营造一个健康稳定的市场环境。针对教育地产的发展，各级人民代表大会及各级政府应该建立系统、科学的法律法规，使开发商的经营行为有法可依，从根本上规范开发商的经营行为[9]，政府在加强顶层设计的同时，应该逐步推进房地产市场健康可持续发展，并且加强监督管理，规范市场秩序，切实维护消费者的合法权益。同时针对学区房这一关乎千家万户的情况出台专门的政策化解当前存在的尖锐矛盾，为教育地产的健康可持续发展保驾护航。

　　（二）优化基础教育资源分布，着实提高教育质量和水平

　　在教育公平思想和教育平等原则的支配下，在教育机构和教育群体之间，平等地分配教育资源，达到教育需求与教育供给的相对均衡，并最终落实在人们对教育资源的分配和使用上是教育均衡发展的最基本要求[10]。所以，政府加强对基础教育资源的统筹分配，优化基础教育资源分布，促进教育资源流动，推动优质教育资源的共建共享就显得极为重要。一方面，加大财政对教育资源的投入力度，改善办学条件和推进学区建设，加快数字化硬件教学设备建设和信息软件开发，构建数字化信息教育系统并实现教学资源全覆盖等硬实力的建设，以充分利用信息化手段加速基础教育资源的均衡化快速发展。另一方面，教育部门应该重视对师资力量的培训，建立公平完整的教师选拔制度，进一步提高教师队伍的自身水平。同时，使教育信息流动起来，促进师生信息交流，通过这些软实力进一步缩短区域之间、城乡之间、校际之间的教学差距，全面快速实现基础教育资源的均衡化发展。

　　（三）房地产商积极转变经营理念，规范建设教育地产

　　房地产商要在充分的市场调查分析后，全盘考虑，科学决策，避免盲目投资。遵守相关法律法规和行业相关政策规范开发建设教育地产，自觉接受政府相关部门和社会的监督，做到合法合规建设。积极转变经营理念并创新经营方式，开拓教育地产的内容，挖掘市场潜力，以恰当的方式进行宣传营销。房地产开发商需要注重房产环境品质和自身信誉度建设，真正为顾客服务，用自己真诚的服务去开拓市场。

　　（四）量力而行，理性购房

　　住房问题是每一个家庭极为重视的问题，购房牵一发而动全身，加上学区房价格高昂，而且涉及到学区划分、房屋的户籍状况等一系列问题，巨大的购房压力和子女入学困难会使一些普通家庭不堪重负，所以购房要量力而行，慎重考虑，不盲目跟风，不能影响了正常的日常生活。在家长看来，获得重点学校的入学名额能够让孩子接受好的教育，但每个孩子都有自己的个性，每所学校也都各有特色，因此并不是重点学校才适合孩子的发展，而且房屋品质、居住环境、物业服务等方面也是购房者不得不考虑的因素。在如此高昂房价和竞争激烈的教育地产下，家长应充分考虑是买房划算还是直接交择校费更划算，如果投资的话也要看买进的价格是否合适，房屋未来的增值空间有多大，所以购房者应该更加切合实际，理性购房。（作者单位：1.安徽财经大学经济学院；2.安徽财经大学金融学院）

　　基金项目：安徽财经大学2015年度大学生科研创新基金项目（项目编号：XSKY1555；指导老师：李勇刚）

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