住宅产业现代化技术发展浅析

　　【摘要】本文结合我国住宅产业现代化技术发展的实际情况，提出了适合我国住宅产业现代化技术发展的总体模式；阐述了住宅产业现代化技术发展的可持续发展原则和主要内容。

　　【关键词】住宅产业现代化技术；模式；发展

　　1.国内住宅产业现代化技术发展现状

　　住宅产业在我国是一个新兴产业。新中国成立后的三十多年中，计划经济体制否认住宅的商品属性，国家实行住房实物分配制，根本谈不上住宅产业的发展。1978年我国改革开放政策实行之后，随着计划经济体制向市场经济体制转变，市场经济的实践使住宅的商品属性才得以显现。90年代国家确立我国城镇住房改革方向，96年在全国范围内停止实物福利分房，推行“住房分配货币化”，住宅产业才真正作为一个产业得以确立，住宅逐步向社会化、产业化发展。从90年代开始，随着投资力度的加大，房地产市场、住宅产业得到蓬勃发展，住宅产业技术才逐步发展。

　　2.我国住宅产业技术发展存在的问题

　　随着城市化进程的加快，住宅产业技术有了广阔的发展空间，但由于传统体制的影响，住宅产业总体来讲仍处于粗放型、低层次的发展阶段，主要表现为：建筑工业化水平低；住宅部件规范性差、通用性差、品种少、不配套；生产各种建材设备和产品的企业规模小、质量不稳定、经济效益差；住宅设计未能考虑到以人为核心，平面布局和空间功能差、设计不完善、保温隔热性差、住宅的可改造性差；住宅建材仍以传统材料为主，能源和原材料消耗高、浪费大。这些因素大大制约了住宅建设质量和效益的提高，也极大地阻碍了住宅产业现代化的可持续发展。在我国住宅产业技术发展的过程中存在着一些问题，主要表现在以下几个方面：

　　(1)建筑设计技术。

　　长期以来，我们忽视了住宅产品的设计研究开发，表现在：住宅设计与需求脱节，平面布局、功能空间不能最大限度满足住户需求，一直沿用旧模式和方法，较少采用新技术和方案；标准化和定型化工作落后，设计随意性大，建筑设计市场管理不完善。

　　(2)施工管理技术。

　　现场施工，建造工业化程度低。这种方式由于住宅本身的固定性，造成生产流动性大、工作环境差，现场手工操作多、湿作业多，因此住宅生产的周期长、技术落后、质量不易得到保证，成本高、浪费严重。

　　(3)建筑材料技术。

　　近年来，我国新材料、新部品有了很大发展，但存在的问题还有：一是材料、部品与技术不配套、质量不高，形不成成套技术，不能发挥新材料、新部品的优越性并保证质量，从而影响了体系整体的发展；二是住宅部品尚未形成配套系列，不少产品无标准控制，无法配套使用，未能形成从主体结构到内外装修、从建筑设备到施工方式的全套体系技术的贯通。

　　3.住宅产业现代化技术发展模式

　　目前，我国东部地区的住宅产业技术发展水平远高于西部地区，各省市的中心城市的技术发展水平普遍高于其它各地区城市。各地区应相应根据本地区的实际制定技术发展的方式，不论采用传统技术还是高新技术，都应充分利用本地区人力、物力资源，并易于推广，也就必须从实际需要和实际条件出发，讲求实效，利用提高综合效益为目的的技术。在发展过程中要与本地区原有技术水平相结合，不能盲目追求高新技术和高标准化，要以市场需求为导向，来确定技术的发展方向，使住宅建筑向标准化、工业化、部品化方向发展。

　　3.1标准化。

　　标准化的目的就是实现工业化。通过标准化的疏导和配合，组织开展社会化大生产、大协作的方式，实现集成化的建造住宅的目标。通过标准化实现的工业化生产，可以大大提高生产效率。但应注意协调标准化与“多样化”之间的关系。

　　3.2部品化。

　　“住宅部品”即指“构成住宅之一部位的躯体，内外装修及建筑的成套设备和工厂生产的有关产品”。住宅部品还是一个系统，是多个产品的有机结合，并与建筑体系形成有机的系统联系。建立住宅部品体系就是使住宅部品形成工业化批量生产，通过标准化、系列化、配套化，实现住宅部品的互换性和互补性；通过建立产品质量认定制度，引导和控制住宅部品的市场流通和选用；通过建立合理的流通网络和信息服务中心，降低成本与价格。

　　发展住宅产业部品，有助于解决标准化、大批量生产和住宅多样化之间的矛盾。实现部品化，可以自由选择通用部件，很容易将住宅设计成各种形式，做到批量生产，实现住宅的多样化。发展住宅产业部品，有利于整个建筑业工业水平的提高。通用部件可广泛地渗透到各种建筑体系，包括传统施工方法建造的住宅中，使建筑现场和建筑物质量大为改观；有利于专业化生产，提高住宅质量，改善现场的劳动条件；有利于延长建筑物的使用寿命；建筑物由具有不同功能和不同耐久性的很多部件组成，有些老化或损坏的部品可以更换，而使该建筑物仍保持良好的使用性能，从而延长整个建筑物的使用寿命。

　　3.3工业化。

　　住宅工业化是实现住宅产业现代化的必由之路。产业化的发展历程一般都要经过标准化、工业化、集成化的过程，由低级到高级，向社会化、全行业化、通用化发展。新部品在标准化的保证中不断淘汰过时产品和技术，并不断更新和发展。因此，在住宅建设的各个环节，必定要依靠标准化，全面推行住宅建设的工业化。

　　4.住宅产业现代化技术发展的“可持续发展”分析

　　生态、环境和可持续发展是人类在二十一世纪面临的最迫切的课题。如何在住宅建筑中从生态平衡出发，走可持续发展之路，既为人类提供持久的舒适生活环境，又做到合理利用和充分保护自然资源，已经受到国际上的普遍重视。住宅产业技术发展应以节约地球有限的资源作为前提。落后的技术水平，粗放的开发模式，造成了资源和能源的巨大浪费，同时也带来了空气污染、水土流失等一系列问题，成为制约我国经济健康、稳定、持续发展的重要因素。另外，从住宅产业的发展趋势来看，住宅市场潜在的需求很大，有充足的发展空间，而住宅建设的高速发展，需要有大量的土地资源及其它资源作保证。若不转变住宅建设中的经营模式，不加大科技投入和提高科技含量，开发新型建材，势必造成资源的不合理开发和浪费，制约房地产业的发展，无法实施可持续发展战略。在住宅产业技术发展的过程中主要考虑以下三个原则：

　　(1)资源节约、合理利用和再利用原则。

　　要节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再生利用；充分利用天然资源等等。在发展可持续发展技术的过程中主要发展高气密性、高隔热性技术，墙体蓄热技术；天然能源利用技术；水循环、再利用技术、雨水利用技术；废弃物处理及再生利用技术；节能设备与热电联产系统；建材无害化技术；住宅绿化技术等。

　　(2)创造健康、舒适的居住环境原则。

　　包括适宜的室内外温度、无害的空气环境，以及室内外的声、光、振动等环境。公众健康环保意识的提高，也从中反映出住宅建筑转向可持续发展的内在要求。相对于东部地区，西部更易建造生态住宅，现代文明对它的破坏要少得多，它的电力、风力和太阳能资源非常丰富，特别适合建设无污染的生态住宅。

　　(3)与周围环境相融合原则。

　　与周围生态环境相和谐，根据用地条件创造良好的自然环境并改善景观，与地区社会相和谐。近几年，我国在住宅产业发展较发达的地区已经开始发展生态的住宅体系，除户型、交通外，自然环境和社会环境已成为购房者所关注的重点，各地都有一些住宅项目将“生态概念”、“绿色概念”作为自身卖点。

　　5.住宅企业技术发展的内容

　　住宅企业是指专门从事住宅开发、生产和住宅物业管理的企业。但是，我国目前没有完全意义上的住宅企业。住宅开发、建造、物业管理各自由房地产开发企业、建筑企业、物业管理公司完成，它们之间是围绕住宅这个中心进行分工合作的关系。因此，目前我国的住宅企业就是指房地产开发企业、建筑企业、物业管理企业。这三种不同性质和任务的企业各有其特点，它们技术发展的内容和侧重点也不一样。下面分别讨论它们各自的技术发展所包含的内容。

　　5.1住宅开发企业的技术发展。

　　住宅开发是房地产开发的主要部分，各房地产开发企业主要还是进行住宅开发。此外，住宅开发与写字楼、商场的开发过程相差不大，因此，住宅企业开发技术发展与房地产开发技术发展是一致的。住宅开发技术包含：住宅市场的调查研究，建立市场信息库；住宅用地规划设计；住宅产品的设计；住宅的经营决策；职工的素质、结构；企业内部的组织管理。

　　5.2住宅建筑企业的技术发展。

　　与房地产开发不同，我国建筑企业施工水平千差万别，不同的建筑企业根据自己的施工能力，承揽住宅施工工程的比例相差十分悬殊。因此，分析住宅建筑企业技术发展所包含的内容一定要针对各建筑企业中施工生产的生产要素投入及其组合方式进行分析。住宅建筑企业技术发展包含：改进施工工艺或采用新的、先进的施工工艺进行生产；采用新的、先进的技术设备、机械和机具；研制采用新的或代用住宅建筑材料及其制品以及标准化、规格化的住宅部品；做好施工组织管理，降低生产消耗，提高投入产出比；劳动者生产技能、个人素质的普遍提高；企业的规模效益；企业内部良好的组织管理。

　　5.3住宅物业管理企业的技术发展。

　　我国物业管理行业起步较晚，发展水平不平衡。我国一些经济较发达城市的物业管理已较为成熟，对住宅小区、商住楼、写字楼等都形成了一套较为完善的物业管理办法和经营收费标准。住宅物业管理企业技术发展包含：公共配套设施、道路、消防、保安、卫生、水、电、气、热的完善与维护水平；住宅区环境、垃圾处理、污水处理、绿化覆盖率及其保持水平；企业的多元化经营(社区生活水平、文化服务)水平；企业管理人员素质、人均管理面积、管理水平；企业规模经营的效益。

　　物业管理公司是以为居民提供优良服务，保障居民安全、舒适、温馨的居住环境为宗旨的。对于物业管理公司提高企业效益来说，必须提供高效便捷的服务。因此，软技术的发展十分重要，而这又是一定的硬技术发展提出的要求并为之提供一定的保障。

　　本文结合我国住宅产业技术发展的实际情况，浅析了我国住宅产业现代化技术发展的进程，结论如下：

　　(1)结合我国住宅产业发展现状，提出了存在的问题。

　　(2)结合我国各地区技术发展的实际，构建出适合我国国情的总体技术发展模式。

　　(3)对住宅产业现代化技术发展提出了技术发展的“可持续发展”观。

　　(4)在目前住宅产业现代化技术发展过程中，本文只是对住宅产业技术发展的主要内容进行粗略的探讨。

　　[作者简介]乔蕙霞(1969-)，女，山西临汾人，本科，西安现代农业综合开发总公司职工集资建房管理办公室副主任，研究方向：房地产开发与物业管理。本文来自《住宅产业》杂志