房地产市场金融风险问题分析

摘　要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。

关键词：房地产融资； 不良贷款风险防范； 房地产评估机制

　　2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。
银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。
　　因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。
　　一、 房地产金融存在的问题
    （一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。
    （二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。
    （三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平，还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。
   （四）房地产业风险预警体系建设滞后，“重经营，轻管理；重发展，轻风险”的现象比较突出
    银行作为目前我国房地产融资的重要渠道，银行内部管理制度松弛，导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金，也使得一些银行在发展业务的同时，忽视了内部管理和风险控制的重视。部分银行缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划，对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后；管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向，平时又缺少检查、诱导和监督，使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。
　　二、 当前房地产业面临的风险
　　（一）市场风险。一是外资加速涌入中国房地产市场，一旦撤出时，会给国内经济带来很大风险。因为外资的目的是短期持有，假定市场在今后出了问题，假定外资认为人民币升值空间已经到顶，出现集体兑换人民币撤出中国市场，最终都要由国内的银行来背账。中国目前还没有对外资全方位开放的情况下已经成为世界投资的“漩涡”是很危险的。二是与国内房地产市场相关的契税收入增幅趋缓、房屋空置率增高，房价却过快上涨等一系列非正常现象，特别是房地产空置率和房价两个相反的指标同时上涨过快，房价持续背离长期均衡价格，可以说目前的房地产市场已呈现泡沫迹象。而开发商大量囤积土地、商品房高空置率等带来的社会资源巨大浪费和潜在社会风险，已经危害到房地产金融的　　（二）政策风险。近日，国家针对国内房地产市场房价上涨过快，住房供应结构严重不合理，房地产市场秩序比较混乱等问题，要求各地调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，并把这项考核纳入经济社会发展工作的目标责任制之中。如果宏观调控政策执行到位，房地产价格必然下降，以寻求新的平衡。早在2004年银监会就出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求各商业银 行对“土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款”等进行风险控制，特别强调“商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%”。同样的原因，自去年几大城市房价持续上涨以来，国家就连续出台一系列调控措施实施宏观调控，人民银行也调整了商业银行住房信贷政策、超额准备金存款利率、住房贷款及公积金贷款利率。虽然目前还没有对国内房地产市场产生十分明显的影响，然而从“国八条”到“新八条”，从“新八条”到九部委联合出台的房地产新政，我们都可以清楚地看到：政府对房地产现状的认识是明确的，对降低房价的决心是坚定的。虽然在已经出台的政策中政府并没有采用“必杀技”，这无非是考虑经济运行的惯性及控制的滞后作用。也就是说，政府调控的不是今天的房地产市场，而是明天的房地产市场。因此，政府调控措施显现的效果不会在今天，而会在明天。未来的房地产市场是一个供大于求的市场，不然政府不会从2003年到2006年一直出台抑制房地产投资的调控政策。当前，政府部门由于种种原因缺乏足够胆识公布对未来房地产市场供求关系的预测结果，而房地产商恰恰利用了这一情况大肆散布房地产市场将进入需求高峰的错误信息，使一些不明真相的群众跟风买涨，从而导致了近一年多来房地产价格的急速上升。所以作为商业银行应认清现状，在国家更为激烈的政策出台之前，规避房地产金融风险，谨防房地产业风险要挟整个中国银行业。
　　（三）法律风险。一是某些房地产企业的土地取得方式违规。去年五部委联合查处土地违规案件14.6万起。这些土地都没有国家颁发的许可证，同样都没有纳入国家的质量监管系统。还有的土地并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和乡政府、企业签个协议，然后向银行贷款，因此，土地的取得隐藏着极大的法律风险。二是处置变现风险。在办理个人住房按揭贷款时，银行均以购买的住房进行抵押担保，作为贷款偿还的第二还款来源。但法律规定“在案件执行过程中要保证居民最低生活保障。”所以，对只有一套住房的借款人，在其无力偿付住房按揭贷款时，银行处置抵押房产时执行难度大。虽然目前房地产市场法律法规不够健全，使某些开发商有机可乘。但先前法律法规的缺失并不意味着将来房地产市场的规章制度不会完善，国家必然采取更为积极的政策将其向着理性的方向回归，所以商业银行现在就应直面房地产市场中的法律风险。
　　（四）操作风险。一是商业银行对房地产行业价格、信息等掌握不全面、不及时，缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏锐观察力，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力不强，在一定程度上影响了银行对市场机会的把握和对风险的控制。二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。有的房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。据来自现场检查的情况看，房地产企业通过虚增资本公积金、分拆项目或利用银行多头授信套取银行信用、将自有资金混同于自筹资金。而某些商业银行则存在为收取手续费，贷款为企业提供注册资金、保证金等违规问题。三是商业银行风险管理存在薄弱环节，缺少科学的风险预警、识别、监控、处置等信贷管理机制。特别是个人住房贷款由于个人征信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段。因此各银行对按揭贷款的风险控制只考虑首付款和抵押物，而忽视对个人还款能力、还款意愿的调查，尚无法预警贷款风险。
　　三、防范房地产金融风险，促进房地产金融健康发展的对策
　　（一）商业银行要谨慎、理智地开展房地产金融业务，要全面分析房地产行业风险，认清房地产市场发展现状。同时，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。一是要对房地产市场周期进行研究。房地产市场的发展具有很强的周期性，可以通过周期性分析提前发现问题。而在每一个周期开始的过程中，还应分析纷繁复杂的各种信息。二是要借鉴其他国家的经验教训，建立一个健全的住房金融体系和良好、有效的风险防范机制，更好地预测各种风险。
　　（二）商业银行要建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。特别对于当前新推出的房贷产品，在业务推广中不得放宽和变相放宽对借款人的审核标准。一是要严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。二是对住房信贷必须坚持以“自住房为主”原则，抑制房产投机行为。同时，应尽快建立相应的后评价制度以及加强员工的操作风险防范管理，防止各种案件的发生。                         　　

　　（三）取消房地产开发贷款与住房抵押贷款的捆绑。目前，大部分开发贷款是和住房抵押贷款捆绑在一起的。住房抵押贷款违约率低，仅为1.5%左右，而房地产开发贷款不良贷款率在10%-11%之间，两者利率却相差无几。这样，在房地产开发贷款与住房抵押贷款相捆绑的情况下，商业银行可以用抵押贷款的高安全性、高收益来冲销开发贷款带来的风险。部分银行就利用这种捆绑机制运作，放松了对房地产开发贷款的审核。因此，建议取消房地产开发贷款与住房抵押贷款之间的捆绑关系，促使商业银行更加主动加强对房地产开发贷款的审查，通过改善内部治理结构控制贷款风险。
　　（四）完善房地产评估体系 。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产评估不仅为房地产业与金融业架起了一座连接的桥梁，而且成为有效防范金融风险的关键性环节，并已成为房地产买卖、租赁和抵押等活动的基础，在维护房地产市场秩序和金融秩序中发挥着积极作用。
　　根据《房地产抵押估价指导意见》，从事房地产抵押估价的房地产估价师应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。  这些要求和规定针对房地产抵押的性质和特点充分发挥和挖掘了房地产估价理论和实践的特点和优势，进一步增强房地产估价机构对商业银行服务的针对性和有效性，确保抵押价值足值，有效化解信贷资金的担保风险。
　　发放房地产信贷资金首先要考虑的是投放对象，分析和考虑它能给 商业银行所带来的直接效益和间接效益的可能性，也就是第一还款来源。第一还款来源始终是商业银行发放贷款所需要考虑的首要因素。
　　合理确定贷款项目的总投资，分析和把握贷款企业经营、财务状况、预期收益能力、企业真实的自有资金数额等因素，是银行把握信贷规模，防范信贷风险的重要技术手段。尤其是在房地产开发项目中，开发周期长、风险高、资金密集，建设资金能否足额、及时到位，直接关系到房地产开发的成败。而一定比例的自有资金要求，不仅是开发企业实力的体现，也是银行防范开发企业道德风险的重要手段。评估机构通过对贷款项目的合法性、收益能力、产业政策符合程度、资金来源等进行全面审查，可以从总体上评定贷款项目在约定的期限内是否有足够的利润来偿还贷款。
参考文献：
[1]《展望中国2008》中信出版社2008年版，56页.
[2] 施嘉岳. 房地产金融风险分析. 经济师，2006.9.

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