房地产开发企业税收筹划浅析

摘　要：目前，在我国的经济发展当中，房地产业的税收相对来说是比较繁重的，但是相应的，利润也是相当可观的。我国房地产业开发的业务复杂、周期长、资金的占用也很大，给企业的发展带来了很大的不利影响。针对于房地产业的这些特殊的经营特点，企业应当充分利用国家的税收优惠政策、选择有利于企业发展的经营方式来降低税率，以达到税收筹划的目的。本文主要探讨了房地产业的税收现状，以及进行税收策划的意义和一些简单的方法。

关键词：房地产企业税收 税收筹划
　　随着近年来，我国的城乡居住房屋制度的改革不断的深化，从大的宏观经济角度来看，我国加入了世界贸易组织，并且对外开放的脚步也大大的迈进了，房地产企业的发展面临着机遇和挑战。这主要表现在房地产业的投资规模一般都很大，并且资金的回收时间长，以及所交的税种繁多等。企业要想发展的好，必就须要重视房地产业的特点，并结合企业自身的实力和前景规划，合理的进行管理和资金筹划。
　　一、房地产企业的税收现状
　   近年来我国的房地产开发企业发展很迅速，其缴纳的税收成为了中央和一些地方政府财政收入的一个很重要的组成部分，成为了推动相关联的行业经济发展的重要力量。在我国的房地产业中税收具有征收范围广、税费项目种类繁多、并且税收收入分散等特点。
　　二、房地产企业税收筹划的意义
　　房地产企业如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。除此之外，对于房地产企业来说纳税的风险也比较大，因此要想使企业的资金能够合理的分配，从而在最大限度上降低企业成本，做好税收筹划是非常有必要的。做好税收筹划有利于房地产企业合理的依法纳税，可以提升企业的外在形象，同时合理、清晰、有效的纳税还可以帮助国家税务机关提高税收管理水平。另外，税收筹划还有于国家经济的宏观调整和健康快速发展。因此看来，房地产企业的税收策划不仅仅对企业的健康发展有重要作用，同时对国家的税收制度的维护也是很有意义的。
   三、房地产企业税收筹划的一些策略和方法
　　房地产企业的业务复杂，经营活动多变，根据其特点进行房地产企业的税收筹划一定要讲究策略和方法，这样才能有效减轻企业压力，降低开发成本，减少税负，增加经济效益，打造企业的核心竞争优势。
　　（一）筹资利息支付的税收筹划
　　房地产开发企业开发项目所需资金一般较大，进行资金税收筹划集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等融资方式，利息可以税前列支，达到抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。我们可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划，特别是对土地增值税的税收筹划中具有很大的意义，税法规定在土地增值税计算增值额中的房地产企业开发费用的利息支出,纳税人能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除利息,但不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，并且最多扣除土地成本和开发成本之和的百分五。；相应地,当纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明时,可扣除的房地产开发费用位土地成本和开发成本之和的百分十。因此房地产企业当开发的房地产项目筹资途径为借款并需要支付利息费用的,预计费用较高时,可选择据实扣除利息；预计利息费用较低时,可按比例扣除,这样可以达到降低土地增值税的计税增值额。
　（二）通过临界点来进行税收筹划
　　这个方法在房地产企业中基本用于土地增值税的税收筹划，根据国家税法规定的我国普通住宅土地增值税的20%起征点（即所谓的临界点）来计算企业的收入和支出，在开发成本和销售定价上进行充分的预计，可以采取增加开发成本，增加可扣除的房地产开发费用的计算基数，降低增值额，减少税负；也可以根据市场行情适当降低销售价格，减少收入，使增值额在临界点之下，这样就可以达到免征土地增值税的目的，当然降低收入引起少收款项，但我们要再考虑少收款项和增加税负的金额中来进行比较，确定一个能使企业税负最低的价位。
　　（三）利用不同的经营模式进行税收筹划
　　1、房地产企业收入确认的条件是固定的，因为房地产企业开发产品一般价格较高，有些客户无法一次性拿出款项来购买的时候，可采取分期付款的合同方式，按合同约定分期收款，这样按会计规定及税法规定未收款项都不符合收入确认条件，可以再符合条件时再确认收入，如果合同约定的分期款项是跨年度收取的，则对节约企业年度所得税有很大的影响。从而达到税收筹划的作用，但也要考虑款项回收的可能性，不能给企业造成损失。
　　2、房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等经营模式。这两种经营方式所涉及应缴纳的税种各不相同，存在着较大的税收筹划空间。出租属于服务业，房产税按照租金收入来计算，但需要缴纳其他相关营业税及其附加等，投资联营模式房产税按固定资产余值来计算，不再需要缴纳其他营业税及其附加等，但两者都需要缴纳土地使用税和企业所得税，并且土地使用税计算依据一样。因为租金收入比较固定，联营收入比较不具有不确定性，我们可以根据租金收入来进行计算比较，看何种模式的税负较低。
　　总之，在房地产企业中，税收是企业成本的一大组成部分，它对于企业有着十分重要的意义，进行税收的合理筹划，从而在现有条件下最大限度的谋取较轻税负，有助于增加企业的收入，提高企业的核心竞争力，维护企业的各项纳税权益，并能使企业自身的价值实现达到最大化，促进企业的良性发展。
参考文献：
[1] 张振媚：房地产企业税收筹划 .首都经济贸易大学 . 2010
[2] 庾莉萍：土地增值税新规对房产业的影响 . 上海会计 . 2008年2期
[3] 秦莉：税收筹划与纳税新课题. 当代经济. 2008年8期
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