房地产开发贷款潜在的风险分析

摘　要：房地产行业是周期敏感性的行业，也是银行信贷资金的重点分布行业，随着国家对房地产的调控，房地产行业出现了比较明显的调整迹象，开发商资金链凸显困境，开发贷款处于潜在的高风险时期。如何防范开发贷款风险至关重工业要。本文对开发贷款的潜在风险来源与控制进行探讨。

关键词：房地产；开发贷款；风险分析
一、房地产开发贷款的特征
　　房地产行业是资金密集型的高负债行业，对银行的贷款依赖程度较高，房地产行业本身的开发周期长，所需资金大等固有特点决定了开发贷款有以下特征：
1、开发贷款的资金额度大风险高
    房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。贷款额度的大小取决于开发的规模，一个完整的房地产项目开发过程，需要投入大量的资金，项目的开发费用包括前期费用、土地出让金、拆迁费、施工费、材料费、广告费等， 窗体底端
每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，总的资金需求量比较大，对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道，因此，开发贷款的额度相对较大，少则几千万，多则几个亿。
2、开发贷款周期长风险因素多变
　 房地产项目的开发，从规划设计论证开始，到征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市，需要多个阶段，其开发周期相对较长，房地产的开发周期决定了开发贷款的周期，开发贷款的周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，随着政府土地政策的变化，土地拍卖价格变化变动，利率水平的变动，房地产政策的变动，诸多可变的风险因素使得房屋的成本和售价的不确定性就越大。
3、开发贷款的抵押物价值存在不稳定性
　　房地产开发贷款的抵押物是开发贷款的第二还款来源。目前开发贷款抵押物有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。二者的估价均受影响，当房价处于下行周期时，其抵押物估值将出现缩水
4、开发贷款风险存在链条效应
    房地产按开发顺序可分为土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售三个阶段，每个阶段的资金链条环环相扣，任何一个环节都临政策风险、市场风险、财务风险，只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。
二、房地产开发贷款的风险来源
　　房地产的开发贷款，对房地产业的发展发挥了决定性的促进作用，到2011年9月末，房地产的开发贷款累计余额达到2.46万亿；随着我国产业结构的调整以及对房地产行业的宏观调控，房地产行业步入了景气度下降周期，开发贷款的隐性风险开始向显性风险转化，当前，开发贷款主要的风险来源表述如下四个方面：
　　其一，房地产开发投资增长与资金来源出现缺口。当前地产商开发的土地多半是2009年和2010年高价储备的土地，其开发成本较高，由于土地开发周期政策的限定，使得开发投资短期内呈现一定刚性增长，据国家统计局数据显示，2011上半年，全国房地产开发投资同比增长32.9%，资金来源同比增长21.6%，这说明国内房地产企业的自有资金正被逐渐消耗，随着自有资金的耗尽，一些中小地产商可能出现资金链断裂的风险。
　　其二，销售萎蘼，库存增加，资金回流不畅。在房地产调控力度不断加大，银行个人购房贷款从紧，限购政策发挥作用，出现房产房交易量急剧萎缩，从存货指标来看，截至2011年9月，144家上市房企存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%，较年中的1.1万亿则上涨了一成以上。其中，库存同比增长的公司达到112家，占比77.78%，库存环比增长的有109家，占比75.69%。部分企业的房屋将难以销售，资金回流不畅，开发贷款风险凸显。
　　其三，房地产开发商融资成本趋升，债务负担加重。
　　在房地产宏观调控的背景下，银行正在收紧贷款，房地产企业向银行融资的能力受到很大限制，同时房地产信托产品也到了集中兑付期，一部分风险已经显露。一些规模较小、实力较弱、信用较差的小地产企业，开发资金来源渠道单一，靠借入流动性维持经营， 债务滚动必须付出高昂的代价，开发商经营面临较大的压力，开发贷款还款计划受到冲击。
　　其四、房价泡沫破裂，诱发坏账率上升。
　　宏观调控促使房屋的商品属性向居住属性理性回归，高房价难以维系，当前，房价的拐点已经显现，房地产价格泡沫一旦破裂，直接结果是开发商的利润出现大幅度下滑，由于开发的前期成本锁定，销售价格的大幅度跳水，将导致大部分房地产开发商经营巨亏，正常还贷无望；房地产价格泡沫的破裂，也将引发贷款抵押物的价值缩水，从而导致开发贷款的坏账风险增加。
三、房地产开发贷款的风险控制
　　根据房地产开发贷款的特征以及风险的主要来源，对房地产开发贷款的风险控制主要采取一下措施：一是根据房地产景气周期，控制好开发贷款的适度规模，尤其房地产行业处于下行周期逐步压缩开发贷款的规模；二是严格房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产开发贷款，加大项目风险分析和评估力度，同时，通过银团贷款方式分散风险；三是通过房产税、非对称加息、差别首付和限购措施，控制房屋投资性需求规模，缓解“非理性”购买造成的需求被提前和放大现象对供需关系的影响，促使房地产供需回归理性，恢复房屋的居住属性，防止房价“大起大落”；四是坚持调控的审慎原则，要充分预期调控效果的滞后性和叠加性，避免房价暴跌引发的房贷系统性风险；五是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系，创新和丰富多元化融资的品种拓宽房地产融资渠道；六是科学设计房地产开发贷款的抵产品及其估价，防止抵押资产大幅缩水产生的风险。
参考文献：
【1】周江.降低房地产开发贷款的风险，  中国金融，2006.（8）.
【2】刘明康：严控房地产开发贷款风险，  中国证券报2011.8 本文链接：http://www.qk112.com/lwfw/jingjilunwen/caizhengjinrong/254836.html