解析我国商业地产企业融资问题及对策

摘　要：商业地产行业投资规模大、投资回收期长，而资金短缺基本上是所有商业地产企业所共同面临的问题。目前，我国较为单一的融资格局不仅远远不能适应当前企业、行业的融资需求，也增加了金融风险，积极发展我国的直接融资模式，拓宽多元化的融资渠道是必然的发展趋势。

关键词：商业地产、融资渠道、发展趋势、多元化
　　中国城市化进程的加速、CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流，都给中国的商业地产，无论是短期还是长期带来了巨大的机遇和成长空间。近些年，在商业地产在整个房地产行业中的比重越来越高的同时，资金短期化和单一化，总量缺失，融资渠道单一等问题成为了制约商业地产大步发展的瓶颈也愈发明显，困扰着中国商业地产的开发商们。
一、我国商业房地产的特点与难点
　　（一）投资规模大、投资回收期长是商业地产开发尤为突出的特点。国内开发的购物中心，体量一般在十几到几十万平米不等，可以包含多种业态形式和不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等；开发建设不仅需要巨额的资金投入，而且一般还要经过2-3年的建设周期，因此，资金问题成为了开发商最为关注的问题之一。以较为常见的商业地产项目——大型购物中心为例，投资一个超过10万平米的购物中心平均需要10亿元以上。与此同时，商业地产投资开发周期较长，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地产开发公司，能否进入商业房地产市场，很多程度上取决于其筹措资金和抵御风险的能力，以及使用资金的本领。
　　（二）商业房地产收益方式多样。主流的商业房地产经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式，但也有一些商业房地产项目将其中的住宅、公寓、写字楼等物业的底商、商业街区整售、散售，零散经营。
　　（三）商业房地产经营难度大。首先，商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业本身的情况状况和物业价值的提升。目前在我国的许多城市特别是大都市，商业项目鳞次栉比，商业竞争趋于白热化，商业经营的不确定性也随之增大。其次，商业房地产周边的经济环境、交通状况、客群状况、居住人口的变化、政府的相关政策都会对商业地产的经营和收益产生极大的影响。再者，商业房地产“养商期”的存在也使开发商在开业前期随时可能面临调整和亏损。这些因素都在无形中加大了商业地产的经营难度。
　　（四）商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。商业房地产运营主要由地产开发、商业运营和资本运营三块构成。地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。因此，对于商业地产而言，融资渠道显得尤为重要。
二、我国商业房地产融资现状与需求背景
　　（一）目前，我国商业地产融资渠道主要是银行贷款，商业地产自筹资金比例较低
　　我国房地产金融有三个显著特点:一是融资比例高。二
是以间接融资为主,间接融资比重过大。三是融资渠道单一,以银行信贷为主。
　　目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主，是向商业银行贷款。据统计我国商业房地产开发银行贷款已经占到了商业地产开发企业投资资金的70%以上。
　　（二）商业地产开发商过分依赖银行贷款，融资渠道单一，增加了银行的金融风险
　　目前，我国商业房地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，动辄十几亿元甚至几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行的金融风险。而商业银行也基于风险的考虑，对于提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，并偏向于短期流动资金贷款。房地产业作为国民经济支柱产业，不能因为缺乏金融支持而出现大的波动。因此，迫切需要金融业与房地产业一道探讨拓宽融资渠道。
　　（三）在我国商业房地产更多地向资本市场融资必将是未来的融资趋势
　　在房地产开发企业的融资方式中，直接融资所占比例很少，房地产上市公司在证券市场上的融资数量明显偏小，商业地产企业就更小。目前，我国商业地产企业中只有极少数实现了在证券市场上上市融资，难以满足需要长期资本的企业发展的需要，也就不能保障我国房地产业的持续发展。因此，按照市场导向和社会需求开发创新金融产品，形成股票融资与债券融资相协调的资本市场产品结构，已经成为金融领域的共识和努力的方向。在我国商业房地产更多地向资本市场融资必将是未来的融资趋势。
　　现阶段，开发商融资越来越难，为了增加资金来源渠道，分散资金风险，拓宽融资渠道，解决开发商资金紧缺的问题，我国亟待建立全面的、多元化的房地产开发融资体系。
三、商业地产融资渠道的探索
　　针对我国房地产、商业地产开发融资难的现状，建立适合国情的、多层次的房地产融资市场,丰富投资工具,拓宽融资渠道，积极发展我国的直接融资模式，建立风险转移、转嫁、分担、分散机制,有助于分散和降低集中于商业银行的金融风险，成为整个行业亟待解决的主要问题。
  （一）扩大上市融资，鼓励发行公司债券。目前，我国众多房地产企业中只有极少数实现了在证券市场上市融资，有关监管部门有必要适当放松对房地产公司上市的严格限制，允许一些有实力的企业寻求海外上市的方式融资。同时可以积极发展公司债券市场，在目前我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言比较困难的情况下，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
　　（二）推动不动产证券化，向社会大众筹集开发资金。资产证券化是一种起源于美国的金融创新，因其融资成 本低，风险小，回报高等特点使它在世界范围内被广泛接受。商业地产作为持有产权的经营性资产，在经营阶段会产生长期稳定的现金流，非常适合资产证券化的融资方式。目前在我国它还处于初级发展阶段，极少应用于商业地产的融资当中。
　　为了扩大融资渠道，我国商业房地产融资有必要借鉴美国的不动产证券化模式，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。通过证券化吸收多元化投资主体，让民营企业和社会个人投入新的资金，形成规模经济，降低房地产公司的投资风险。比如可以借鉴美国商业房地产融资的模式选择如房地产投资信托（REITs）、商铺抵押贷款证券化、土地证券化等融资模式扩大我国商业房地产融资渠道。
　　房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。集合后的资金可以用于发放抵押贷款，也可以持有物业，获得稳定的租金收益。
　　实际上，绝大部分REITs都是公司型的上市基金，通过长期持有各种房地产物业获取稳定的租金收益，所以REITs是一种风险较低，收益适中的房地产证券。和其他金融产品相比，REITs具有一些不可替代的优势：REITs股本金低，持股灵活;属于多元化组合投资，风险低于证券市场整体水平，市场回报率适中；REITs的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强；REITs取得的收益免征公司所得税，避免公司所得税和个人所得税的重复征收，提高了股东收益。正是因为REITs拥有许多其他融资工具不具备的优势，所以在美国、欧洲、澳大利亚得到了蓬勃发展。
　　引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构，提高房地产金融的完备性，分散与降低系统性风险，提高金融体系的安全性,疏通房地产资金循环的梗阻,是房地产金融走向成熟的必然选择。
　　（三）将保险资金与商业房地产融资市场结合。由于保险资金稳定、数额巨大、运用周期长的特点，它比较适合投资于商业房地产的开发和运营模式。近年来，中国的人寿保险业收益年平均增长速度较高，有专家预测，中国不久将成为亚洲第二大保险业市场，所以在我国的保险资金是非常庞大的，保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，国外保险业对房地产业的介入很深，对房地产的投资很大，而我国保险业刚刚开始涉足房地产业，所以我国应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。
　　（四）积极引入外资，引导国外资金进入房地产融资市场。外资的引入不仅能解决商业房地产的开发和运营资金，同时，外资进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于我国金融体系和商业房地产市场的发展和完善
　　此外，针对商业物业开发和运营周期长尤其是长期持有和整体运营的特点,银行信贷有必要设计和推出针对商业地产开发和持有阶段的中长期贷款品种，解决商业地产被迫散售回笼资金带来的整体招商和运营管理的系列问题，从而保证核心土地资源的商业价值和资产价值最大化。
四、合理选择融资渠道，降低商业地产融资风险
　　房地产融资渠道的多元化是必然的发展趋势，商业地产企业选择融资渠道时，主要应考虑以下几个方面:(1)分析资金来源的可靠性,主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应;(2)分析不同融资渠道的特点,如融资成本、融资风险等,从而比较其优劣。融资渠道直接影响着融资成本的多少,关系着开发风险的大小和开发效益的好坏。每种渠道各有利弊,关键是企业要结合自身的资金状况、经营状况及资金需求来选择适合自己的融资渠道;(3)确定合理的融资结构,分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例。
　　多元融资的最终目的是在金融市场和房地产市场间建立一道防火墙,使得金融体系风险和房地产体系风险不会互相传递并放大影响,既保持金融体系的安全性,又保持房地产的财务稳健性,不会由于紧缩性的货币政策而出现“断供”现象,不会使房地产业和金融业由于某一政策的影响出现剧烈的波动。在这个发展过程中,企业要在确定一个合理的资本金比例的基础上,综合运用多种筹资手段或分阶段通过不同的渠道,以最有利的方式、最低的成本筹集到资金,以谋求企业长期而良好的发展。
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