我国房地产市场的价格动态研究

摘　要：目前，我国的房价却持续一路飙升，直接关系到老百姓生活质量，甚至社会的稳定。作为一种商品，房价主要是受房地产的供给和需求影响而决定的。本文分析了房地产供给与需求对价格的影响，总结了抑制我国房地产价格过高的对策。

关键词：房地产市场; 价格; 供给; 需求; 对策
从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。
一、房地产供给与需求对价格的影响
　　1.房地产供给对价格的影响分析
　　（1）政府土地供给。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济，而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有，使土地供应完全处于国家垄断状态，土地的相对供给不足，必然造成价格的上涨。
　　（2）经济适用房供应。我国住房总投资在逐年增加，但经济适用房的投资比例却呈现负增长趋势。经济适用住房主要是解决低收入.中等收入群体的住房问题，其供应减少，高档住宅比例增多，就会造成价格的上涨。
　　（3）房地产开发企业数量。据国家统计年鉴，截止到2009年底，我国房地产开发企业数量在逐年增加，而大部分的企业规模小.资质差。由于房地产市场制度不完善，存在过多的区域性垄断因素，因此优势企业较难进入，使市场缺乏足够的竞争，从而在地区形成了寡头垄断。
　　（4）房地产开发成本。随着工业化和城市化建设的推进，产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求，大量的土地资源被占用，土地供需矛盾紧张，使得土地交易价格不断上涨。同时，土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。调查发现，截止2009年底，全国70%城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中上海位居各大城市之首。
　　2.房地产需求对价格的影响分析
　　（1）人均收入。在我国收入分配差距极大，绝大部分存款掌握在极少数的富人手里，但是，这些少数人手中的巨大存款仍会形成社会需求，继续拉动房价上涨。而相对于大部分中低收入者来说，他们的购买力仍然有限，有效需求只集中在中档商品房.经济适用房，有的甚至买不起房。
　　（2）消费者预期心理。在我国，土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同。而房地产价格的持续上涨进一步强化了这种认识，影响着消费者的心理预期，促使其购房，造成部分住房需求的提前释放，导致很多后期潜在的需求转化成当前的有效需求。
　　（3）房地产投机与投资需求。为获取超额利润，很多开发商.房产中介和投机者相互联手，采用各种不正当的营销方式，促使产生大量投机需求，造成需求膨胀，使房地产市场出现供不应求的局面。而在这种情况下，开发商最乐意做的事情就是提高价格。同时，国际上对人民币升值的预期，也吸引了大量外资竞相进入中国的房地产市场，使房价不正常的升高，给中国的房地产业带来了很大的负面影响。
二、抑制我国房地产价格过高的对策
　　1.提高对土地供应结构的合理化限制
　　土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由。造成居民盲目抢购的一个理由也是消费者感觉土地供应趋紧，地价在不断上涨。因此，要继续加大土地供应，加强用地结构管理，消除土地供求矛盾。一是对房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房.经济适用住房和限价商品住房供应。二是加大对土地违法违规行为的查处力度，加快处置闲置房地产用地，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。对定价过高.涨幅过快的房地产开发项目重点清算和稽查土地增值税。三是加强结构管理。要求地方政府尽快编制和公布住房建设规划，严格落实保障性住房.棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，进一步增加有效供应。
　　2.加强对土地有效利用率的监督
　　一是对住宅规定最低容积率和楼层高度。应根据经济发展水平.城市发展水平和发达程度，规定最低容积率和建楼高度，让新建住宅向空中发展，最大限度节约土地。如发达省市新建住宅不得低于30 层，一般省会城市不得低于20 层，县城不得低于10 层，强化容积率控制，不符合条件的不能通过城市建筑施工规划审批。二是加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。要严控开发区设置和工业用地审批，迫使工商业建筑也向空中发展，尽快扭转工商业用地的严重浪费行为。
　　3.强化住房信贷政策对价格过快上涨的调控
　　一是充分发挥信贷政策抑制不合理住房需求特别是投资投机性需求的作用。要加强对商业银行的监管，提高差别化信贷政策落实力度。对于房价过快上涨的城市，地方政府应果断采取包括限购政策在内的临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。二是严厉打击商品住宅销售环节中的各种违规行为，加强信息公开透明，减少房地产商利用虚假信息制造房价上涨假象盈利空间，引导居民理性购房。
　　4.提高住宅的使用率
　　当前，交易和持有成本低是造成投资性.投机性购房的重要原因，这一方面推高房价，另一方面造成大量的住宅浪费。因此，进一步加强对闲置住宅管理.增加持有成本能有效抑制房地产价格。应加快房产税推进步伐，在上海.重庆等城市试点的基础上，力争“十二五”期间在全国推开。加强房地产闲置和交易环节管理，住宅包括旧住宅和新购住宅一年内不入住使用的征收住宅闲置税，切实落实二手房营业税管理制度，限制住宅投资行为。
　　5.提高保障房的政策执行效果的监督
　　一是加快推进土地收入管理体制。在积极推进将土地转让收入列入财政预算管理的同时，要加大财政体制改革力度，进一步规范中央和地方在财权与事权分配方面的关系，解决目前比较突出的中央出政策.地方出资金的问题，从根本上解决地方政府不再过度依赖“土地财政”解决问题。进一步规范银行的信贷行为，加强地 方政府融资平台管理，有效消解地方政府运用“土地财政”的外在支持力。二是加快推进住房保障体系建设，坚持房地产领域的市场与保障“双轨制”.“二元制”发展方向，尽快形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。要提高政策执行力.落实力，通过政绩考核.土地出让金一定比例用于保障房建设强制性管理.保障性用地占用地规划比例管理等措施，确保保障性住房建设计划全面完成。
　　房地产市场的问题主要体现在价格上，房价过高.上涨过快给群众住房带来了很大困难，也给房地产市场带来了更多的投机投资性需求，影响了房地产市场的健康发展。房地产行业以其复杂性和多关联性等多因素影响价格，其中根本的影响因素就是房地产成本上升.房地产供求结构不合理以及与此相关的需求大于有效供给。过高的房价不仅产生了巨大的经济泡沫，而且扩大了居民收入差距，透支了居民的消费能力，对扩大内需产生了不利影响，也影响到经济的复苏和可持续发展。居民住房问题是刻不容缓的问题，需要尽快解决。大力建设保障性住房是一个最直接.最有效的办法，调整住房供给结构.加大中小户型的供给.逐步公开典型楼盘的成本构成情况，可以从根本上改变房地产供给和价格现状。
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