房地产经济周期波动研究

摘　要：本文从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。本文对国内外经济学界在房地产经济周期领域展开的研究进行梳理,并探讨了在研究中存在的问题和需拓展的方向。本文将文献综述分成两部分,一部分是国外房地产经济周期研究综述;另一部分是国内房地产经济周期研究综述。

关键词：房地产、周期、影响因素、解决对策
一、房地产经济周期影响因素分析
影响房地产市场的因素有很多.首先, 宏观经济的整体运行情况与房地产的发展往往呈现出正相关性，即当宏观经济运行良好，社会总财富持续增加，人均收入不断增加的情况下，经常伴随着房地产的蓬勃发展。同时房地产的发展又直接促进了经济的良好发展。而当经济处于不景气的时候，房地产行业往往遭受沉重打击，房地产泡沫的破灭，也会影响到经济发展的全局。经济发展的情况可作为房地产发展的一个重要参考标准，当经济处于不景气的时期，而房地产却异常繁荣，就有可能是危机爆发的前兆。其次,房地产的发展从根本上说是为了满足人们居住的需求，而城市化进程又可以使大量的农村剩余劳动力涌入城市，从而造成了对房屋的需求。我国正处在城市化高速发展的时期，每年大量进程农民工、大学毕业生进入城市，从而带动了房地产的繁荣。再次,从历史看，政策包括财政政策、税收政策、信贷政策、货币政策等对房地产的影响很大。当国家出台支持政策时，往往能迎来房地产发展的高峰；当国家收紧银根，房地产受到的冲击又是最大的，考察房地产的经济周期要看清楚政策的调控力度。同时,房地产的需求主要表现在两方面，一是人们的住房需求，即所谓的刚性需求；一是人们的投资需求。而供给也主要表现在两个方面，一是私人部门开发的商品房，一是政府投资兴建的保障住房。从住房需求看，当一个国家的人口结构呈年轻化时，需求比较旺盛，而处于人口老龄化的社会，需求相对较少；对于投资需求，我们主要从房屋的价值与价格的关系来进行说明，当人们普遍感到房子的价格低于价值，而未来存在升值预期时，人们购买住房用来投资的意愿比较强烈。从供给角度来看，开发商的供给受到了建设成本，经济情况、未来预期、资金充裕度等多方面的因素影响。当房地产价格急剧攀升时，往往是由于供需矛盾比较突出，我们一方面尽量保障人们的住房需求，另一方面又要加大供给力度，从而抑制房价过快上涨。
最后,房地产的周期还受到城市规划和房屋使用寿命的影响，如果城市规划不合理或没有一个统一的规划，房屋经常性拆除或房屋使用寿命不长，最终结果是虽然耗费来大量的生产资料，但房屋的存量并没有得到同等程度的增加。虽然表面现象是到处在兴建房子，但供给量没有相应的增加，从而造成了房地产市场虚假的繁荣。
二、 中国房地产周期波动的主要影响因素分析
在房地产周期波动中，房地产投资是一个十分重要的内生因素。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来，政府行为的确立与变动，也就成为影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产经济波动的形成与传导产生了重要影响。
三、保证我国房地产市场健康发展的对策
一）改革住房税费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买或换购住宅的负担。
二）研究保障房政策，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出保障房。如果大规模建设保障房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被抑制。
三）强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市地价过高。在土地市场上形成地价的看跌预期。
四）中央银行适时调控，能够抑制房产泡沫的快速产生。中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点，使用多种金融工具收紧M2。我国房地产行业的开发资金60%以上来自银行贷款。从我国目前情况来看，房产开发每一个阶段都离不开商业银行的支持，即房产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等方面。但同时我们应该看到房产企业对银行的依存度过高，所以房价的大幅下跌必然将房产企业风险转换为银行的金融风险。
     房地产经济是国民经济的重要产业，如果房地产经济繁荣健康发展，不仅是人们能够过上安居乐业的幸福生活，而且可以带动实体经济的健康发展。但是如果泡沫破裂，会发生人们无房可住、有房买不起或背上沉重的房贷压力，而同时又会有大量房屋空置的情况，从而严重影响人们的幸福指数。合理调控房地产的周期波动，了解并认识与影响房地产周期的相关因素，有可能发现房地产行业现在的规律，合理调控房地产行业，尽可能平抑波动，制定相应的措施，防范危机的产生。
参考文献
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