关于住房抵押贷款风险的研究

摘　要：由于房产市场销售业绩的上升，银行的个人住房抵押贷款业务量也随之加大，这不但给银行带来了丰厚的利润，也产生了极大的风险，本文就住房抵押贷款风险进行深入探讨。文章由分析住房抵押贷款风险来源；分析住房抵押贷款风险；如何防范住房抵押风险；结论这四部分组成。

关键词：风险；抵押物；贷款比例
1 住房抵押贷款风险来源分析
对住房抵押贷款的准确理解是分析住房抵押贷款风险的必要条件。一般来说，住房抵押贷款的标的仅局限于居民购买的自用住房，居民抵押所购住房或已有住房以从银行获取贷款，约定还款方式和期限。贷款人若违约，银行有权收回抵押房产。在抵押关系中不转移房地产主权，抵押受益人只享受房地产契约中所规定的权益。
　　由于时间的变化，房地产市场呈现出周期性波动，楼价也随之变动。从上看出，住房抵押贷款的险来源于居民的收入、信用水平、利率变化、楼价涨跌、经济周期波动等。
2 住房抵押贷款产品的风险分析
　　2.1 信用风险
　　2.1.1 信用风险的概念
　　什么叫信用风险?那就是指受信方没有能力或者不愿承担所欠的债务时候,信用提供的一方受的隐形损失。信用风险一般会影响签订协议的双方，是双向性风险。受信方无力偿还债务的风险由信用提供方承担，而信用方拒绝交货或收回贷款的风险则由受信方将承担。在这里，我们侧重分析信用提供方即住房贷款人所需承担信用风险。借款人的信用风险和开发商的信用风险是个人住房抵押贷的主要信用风险。个人住房抵押贷款中最直接最基本的风险就是信用风险。
　　2.1.2 借款人的信用风险
　　借款人的信用风险主要包括被迫违约、理性违约、提前还款这三种情况，三者因情况的不同而不同。
　　2.1.2.1 被迫违约
　　被迫违约是什么？那就是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件的发生，无法继续正常向贷款人按照规定还本付息而产生的信用风险。被迫违约是借款人的被动行为，根据支付能力理论，借款人违约的原因就是支付能力不足。被迫违约表明借款人有意愿还款，但无能力还款，此类借款人信用度较高，只要其收入能力保持不变或逐年上升，贷款人应该不会收不回本息。然而，目前中国正走在改革的路上，经济体制转轨极大地冲击了企业的经营前景和个人职业稳定性，家庭教育支出激增引起的教育产业化等原因，会使借款人的支付能力下降甚至恶化。借款人在收入明显减少无力继续偿还贷款本息的情况下只能停止还款，放弃住房，最后被迫违约。
　　2.1.2.2 理性违约
　　什么是理性违约？理性违约即借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益时产生的信用风险，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大导致继续还款的成本大于放弃还款的收益时，借款人会理性违约。理性违约是借款人的主动违约行为，无关于借款人的实际支付能力，根据权益理论，在完善的资本市场上，通过比较其住房中持有的权益与抵押贷款债务的大小，借款人便能决定违约与否。若房地产市场价格上升到一定幅度，即使借款人真的没有继续还款的能力，也不构成违约，这是因为借款人可以通过转让住房，还清债务本息，收回投资和成本，甚至赚取一定的利润：但若借款人获得贷款购买住房并偿还一定时期的贷款本息后，房地产市场价格较大幅度下跌，借款人转让住房所得收入不够偿还贷款，无法收回投资和成本，借款人就会主动违约，因为从理财角度上来说，借款人认为重新购买相类似的住房比继续偿还贷款更好，借款人获得的个人住房抵押贷款可以看作是一项期权，当房地产价格下跌到一定程度时借款人选择放弃这种权利。一般来讲，贷款合同签订后的第一、第二年最可能发生主动违约，因为此时借款人违约的机会成本相对较低，仅仅损失首付款、交易费用和一部分贷款本息。
　　2.1.2.3 提前还款
　　什么是提前还款？就是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。提前还款属于借款人主动违约。在很长一段时间里，中国商业银行，特别是四大国有商业银行受呆帐坏帐的影响，十分注重贷款的回收速度，按时足额的偿还贷款本息的目标大大超过了确保贷款收益的目标，某些银行甚至鼓励提前偿还贷款，而忽略了提前还款造成的损失。在中国建设银行1999年12月31日颁发的《个人住房贷款办法》中规定“贷款期限在1年以内的，在借款期内经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前还本；贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已收的贷款利息也不再调整。”
　　2.1.3 开发商的信用风险
　　个人住房抵押贷款的程序包括五项：1、银行调查借款人资料 2、审批 3、审批通过后借款人在贷款行开户领储蓄卡并签订借款合同，并办理抵押、保证、质押和保险等相关担保手续 4、资金划入开发商帐户。开发商利用最后划入其帐户的借款人的借款进行房屋建造，在这个过程中，存在一种“假按揭”行为，就是指某些开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款，即开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请抵押贷款，从而套取银行资金。据中国工商银行总行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是来源于“假按揭”。
3 防范措施
　　由于我国首付款的规定高达30%，这在很大程度上降低了我国住房抵押贷款的各种违约风险。这样的规定一方面有效地降低了银行的住房抵押贷款风险，然而另一方面高额的首付款又使广大中低收入阶层和中青年人的购房能力受到了极大地限制，从而也给银行在住房抵押贷款业务上的盈利水平和效益规模造成了极大地影响。根据现代风险防范理念，风险管理不是以牺牲利润为代价来换取低风险，而是以通过严密的系统科学评价估算预测来最大限度实现收益为目标。以南京为例，拟购买城市周边地区一处使用面积为60㎡的房产，按1.4的系数进行调整，建筑面积为84㎡，该地段平均房价在6000 元/㎡左右，那么总房价为504000元左右。按30%的首付款比例，购房者须支付151200元的首付款。这对于一个具有硕士学历刚刚参加工作的月薪4000元左右的购房者来说， 如果全部收入用于支付首付款，需要三年多的时间。但是工资收入并不能全部用于购房消费，所以至少需要6 年的时间来支付这笔首付款。这个例子说明现行关于首付款的规定过高，因此，我们可以算出，设置在15%~20%的首付款比例是较为恰当的。
　　除此之外，还有一种极端的首付款比例——“零首付”也是不可取的。因为这样购房者压力的减轻是以银行风险的无限放大作为代价。因此，“零首付”或者任何形式的“变相零首付”必须坚决禁止。
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