房地产经济的影响因素分析及应对措施探索

　　摘要：改革开放以来，我国的房地产行业得到了长足的发展，现如今已在我国经济体系中占据不可或缺的重要地位，俨然成为我国经济的中流砥柱。但任何事物在短时间内获得迅猛发展的背后，必然会带来一系列的问题，房地产行业亦是如此。本文将就现如今房地产行业的经济发展的影响因素进行探讨，并提出一些具备可行性的应对措施。

　　关键词：房地产行业；经济发展；影响因素分析及应对

　　1.房地产行业现状

　　我国是一个人口大国，人口众多，相应的对于住房的需求量也非常大，从这一方面看，房地产可说是一个长盛不衰的行业，由房地产所带来的经济体量也会非常巨大。事实上也确实如此，在现如今各省份的GDP组成中，房地产行业所贡献的GDP占据了相当大的比重，平均比例将近1/7，可说是我国经济的压舱石和稳定剂了。住房是人们的刚性需求，从宏观上说，房地产行业的发展满足了大部分刚需人口的住房需要，也在一定程度上提高了人们的生活水平。

　　而随着我国城镇化进程的不断推进，越来越多的农村人口会被转移到城市当中，这样一来，住房的需求量的会大大增加，对于房地产企业来说，可说是一个不可多得的好消息。可以说，自改革开放以来，在政府不遗余力地推动城市发展和推进城镇化建设的政策主导下，房地产行业迎来了一个黄金发展时期，众多房地产企业和个人都在这一时期当中获取了足够丰厚的收益。

　　到如今房地产行业经过了几十年的发展，房价的涨幅已经远远超过了人们收入的涨幅，从近十年的一线城市的房价涨幅程度看（以深圳、北京、上海、广州为例），涨幅最高将近400%，而这些城市的工资涨幅最高仅为200%左右，更为重要的是，房屋价格从最开始的数千元上涨到数万元，而居民的收入最好仅仅过万而已，这样的差距不足以支撑他们买房的愿望了。大部分人对买房望而却步，有能力买房的家庭大部分更是掏空了6个钱包并背负上几十年的沉重债务，才能换回一套较为理想的住房；另一方面，对于房地产企业来说，土地开发建设成本的上升是他们不得不面对的重大难题。经过几十年的城市发展建设，城市中或城市周边适合用于建设住房的土地愈加稀少，这带来了土地购买或租赁成本的上升，在后续进行开发建设时包括人力成本，建材成本在内都因通货膨胀而有不同程度的上涨。通货膨胀方面，物价的上涨幅度将近300%，在这种情况下，企业进行房地產开发所能获取的预期收入必将大幅减少。在房地产经济发展当中，由企业房地产开发成本上升所带来的房价大幅上涨和因房价定价过高，远超人们可承受范围所招致的对整个房地产行业的不满已成为阻碍房地产经济正常发展的主要矛盾所在。

　　2.房地产经济现状分析

　　从前文所述不难看出，影响整个房地产行业经济正常发展的主要影响因素在房价的定位上。而房价的定位又受到多方面因素的共同影响，主要体现在以下几个方面：

　　2.1开发成本的上升，这里面包括前期购买或租赁土地进行房屋建设的费用，购买建材的费用；添置建设用设备的费用等，这些都包括在开发成本当中，当然雇佣施工人员的人力成本也占了相当分量的比重。就建设用土地而言，在城市扩张建设初期，土地资源较为充足，因此土地买卖的价格相对较低；而到了近几年，城市扩张基本完成，政府后续的工作重心转为优化城市内部管理，相应的可以作为建设用地的土地资源就变得稀少了，与此同时，因为感受到房地产行业巨大经济收益而进军房地产行业的企业越来越多，这样一来就形成了相对较多的企业竞争相对较少的土地资源，自然而然，最终土地交易的成交价格也就水涨船高了。

　　至于建材花费，设备花费以及人力成本这些，在现如今通货膨胀的经济大环境下，出现一定程度的上涨不可避免。以上几个方面的费用的上涨共同造成了开发成本的上升；

　　2.2部分企业过分追求盈利，无视现状，哄抬房价，这其中更有部分团体或个人也参与其中，多方共同发力，形成了房价过高的现状，通俗意义上讲就是炒房行为的出现也是造成房价虚高的重要原因。在房地产行业的黄金发展时期，由于有政府的扶持，加之相对较为充足的土地资源以供开发，房地产企业的前提投入成本较低，房屋出售后所获取的利润率较高，不少企业因房地产开发而收获了足够丰厚的利润。在这些企业当中部分企业为了获取更多的利润，通过各种手段变相哄抬房价，部分民间团体和个人在发现了企业哄抬房价的行为和背后的目的之后，也参与到了这一行列当中，使房价更快地上涨，远远高于人们工资收入的上涨水平，自然也就造成了房价大大高于绝大部分人的收入的情况，这是源于人们逐利心理的驱使下，房价的不正常上涨；

　　2.3政府监管的不到位。上文所述可以看出，房地产行业及相关配套产业在我国GOP的占比就达到了相当的程度。从政府的角度来讲，因而政府从促进经济增长角度出发，对于房地产行业，对于房价的监管也较为宽松。从本质上讲，还是政府对于房地产行业的依赖程度过高，无法从其他行业或渠道获取到同等的收益。

　　以上几点，共同造成了现如今房价虚高的局面，从经济学角度来说，整个房地产行业存在着较大的泡沫，而这个泡沫随时有破灭的风险，泡沫破灭之后，对整个房地产行业甚至我国经济的打击将是无比空前的。

　　另一个影响房地产经济的重要因素是可持续发展性，现如今的房地产开发基本是尽可能快的进行建造。建造完成后，即转战另一个场地开始下一个工程。这一模式本身并无过错，但在建造过程中，施工企业为了节约时间和成本，简化了部分工序，形成了随意排污，滥用水资源等建筑乱象。可以说，若大部分建筑的施工都出现这样的现象的话，对于周边环境的破坏将是巨大的，整个房地产行业的发展也将变成不可持续的，行业的发展也将后继乏力，也不符合我国现在提倡的可持续发展理念。

　　第三个影响房地产经济正常发展的因素是资本的配置。在通货膨胀的经济大背景下，传统实体行业的收益微乎其微，反观房地产行业，由于我国特殊的国情，进行房地产开发预期收益足够可观。资本在逐利的本能驱使下，投入到了房地产行业，并收获了丰厚的回报。但正如潮水有涨落一样，外部资金能对整个房地产行业进行注资以获取丰厚回报收益，那么当整个行业的预期收益大不如前，甚至无法达到投资者心中预想的收益率时，撤资是必然选择，资本又将转投其他行业（如互联网行业）。到时候房地产行业又将何以为继，因此，不得不提前做相应的打算，也是一种居安思危思维的应用。事实上，现如今已经出现了不少因资金链断裂而破产的房地产企业，这些企业的问题基本都出在资金配置上，资金配置不合理，周转不及时，又没有外部资金注入解救，破产不可避免。

　　3.應对处理措施试述

　　针对上面提到的房价虚高，资本配置不合理，发展不可持续这些问题，可从以下几个方面着手进行改进，主要分为政府、企业、个人三个方面，具体内容如下：

　　3.1从政府角度来说，政府应该加强其监管职能，引导整个房地产行业向着可持续性方向进行发展，对于房价虚高的问题，可出台相应的措施，防止房价继续大幅度增长，小幅度增长甚至是小幅度下跌是允许的。通过出台相关政策强行打压房价是不可取的，虽然短时间内能取得较好的效果，但一段时间之后可能会让房价反弹甚至更大幅度的上升。

　　3.2就房地产企业而言，不过分追求高收益率，房地产本是民生行业，从短期看这样做可能会获取巨额收益，但房价虚高的情况长时间持续，恐将引起群众的不满，降低社会对于房地产行业的评价，而过低的社会评价直接影响企业正常业务的开展，包括融资、房产销售等，进而影响企业收益。

　　因此，企业需要认清社会现状，合理定价，将目光着眼于十几年甚至几十年后的发展，而不仅仅是眼前的利益。同时，开发建设过程中注重质量，不做表面工程，这样只会引发住户的不满，甚至给企业自身带来司法纠纷，妨碍正常业务的开展。对周边环境的保护则会明显提升入住人的居住体验，连带提升对企业的好感度和社会评价。

　　3.3就民间团体和个人而言，主要指炒房团和炒房客，不盲目跟风进行房产投资，回归理性才是正途。虽然这些人能量层级相对较低，但不妨碍成为压死骆驼的最后一根稻草。因此，对这一类人群来说，最需要做的就是不盲目跟风，不加入哄抬房价的行列，防止自身骑虎难下，在当前房价虚高的情况下很有可能出现抢购的房源无法溢价出售。

　　4.结束语

　　综上所述，在现如今房价虚高的情况下，整个房地产行业存在着较大的泡沫，不利于整个行业的长远发展。因此，需要从各个角度，对其进行优化调整，包括加强政府监管，宏观调控，企业自身进行内部优化，强化质量监督，群众理性看待房地产市场等。只有这样，才能真正盘活房地产经济，实现房地产企业的健康持续发展。