房地产经济的可持续发展路径探析

　　摘要：房地产业作为第三产业，在我国国民经济中占有非常重要的地位。因为房地产行业的重要性，房地产经济需要坚持走可持续发展道路，以推进社会经济整体发展。文章针对房地产行业发展的现状及发展中存在的问题，探索房地产经济的可持续发展路径。

　　关键词：房地产；问题；措施；可持续发展；信贷风险

　　随着我国社会主义经济的不断发展，为房地产业的发展提供了机遇，自1998年房改以来，历经近二十年的时间，中国房地产行业发展飞快，为我国经济繁荣、城市化建设作出了巨大贡献，起到其他行业所不能替代的功能和作用。但不能否认的就是，在房地产经济快速发展的过程中也出现了一些问题，例如过度开发、资源浪费、房价上涨导致社会矛盾加剧等，这些问题的存在对房地产经济的发展造成了阻碍，留下了发展的隐患。因此，对房地产行业快速发展过程产生的问题进行分析总结，并采取相应的措施加以解决，探索房地产经济的可持续发展路径就变得十分有意义。

　　一、房地产经济的重要性分析

　　（一）促进社会经济的发展

　　房地产行业能够在很大程度上促进社会经济发展，具体来说主要体现在以下两个方面：1.房地产行业提供的海量土地出让金和房地产相关税收收入，是地方政府主要财政来源，增加了政府地方性资金储备量；同时因为房地产行业具有刚需强、附加值高的特点，能很好地吸引投资，可以更好的吸纳招商引资带动其他项目的发展。2.提高土地利用率，减少土地空置率，为当地居民提供就业岗位，进而实现经济发展的目的。

　　（二）促进其他行业经济的发展

　　房地产行业有产业链条长、相关行业多的特点，房地产行业经济的发展，会直接带动上下游及与相关行业的发展，例如家具家电行业和建材销售行业等，还包括房地产竣工以后的物业管理等行业。

　　（三）改善居住和生活条件，缓解社会矛盾

　　随着城市化建设的推进，城市医疗、教育以及其他基础设施的不断完善；随着我国住房制度的改革，廉租房、经济适用房、限价房等多样化的保障房体系的建立；以及大量平改、棚改项目落地。让越来越多的中、低收入家庭的住房条件得到了极大的改善。既改善了人民的居住和生活条件，也改善了城市环境，同时还在相当大程度上缓解了社会矛盾。

　　二、房地产经济可持续发展过程中出现的问题

　　（一）房价过高、增速过快

　　房价过高、增速过快，一方面降低了大多数家庭的购买力，让普通老百姓改善居住条件成为泡影；另一方面，增加了房地产投机的机会，助长了“炒房团”的发展空间，炒房团恶炒楼盘价格从中牟利，而最终买单的却是普通老百姓。

　　（二）资源利用不合理

　　发展结构的细化不足是我国房地产行业发展过程中的普遍问题。这个问题的存在不仅极大地不利于资源的利用，而且导致多种资源的浪费。尽管我国幅员辽阔，但可利用建设用地不足一直是不争的事实，过度或者提前消费土地资源、环境资源，会抑制房地产经济未来的可持续发展，会对房地产未来的发展产生非常大的阻碍。典型的开发利用不合理情况就是房地产规划定位不合理，房地产开发企业在项目前期对房地产市场未来预期过于乐观，造成了投资失败，形成了不少的“鬼城”“空城”，造成了土地资源的浪费。还有的开发利用不合理问题出现在开发过程中，例如：在工程开展之前，并没有合理规划好施工场地布局，造成施工混乱。此外，建材的采买忽视了用量规划，产生过多采买的情况，导致当剩余的材料长期堆放在施工场地形成的损耗和破损，造成了资源浪费。

　　（三）房地产质量问题

　　房地产作为人们日常生活、工作的主要场所，其质量问题直接关系到人们的生命和财产安全。随着越来越多的房地产质量问题曝光，房地产工程质量问题也受到人们越来越多的关注。房地产质量问题种类众多、问题大小不一，小如门窗、五金，大到主体结构，推倒重建也时有发生，耗费金额数以亿计。解决这些问题，耗费了很多时间、人力、物力，造成了资源的浪费和恶劣的社会影响。

　　（四）环境问题

　　1.文化环境问题

　　为了博得眼球，许多的房地产开发企业引入了西方或者另类的夸张的建筑风格，一味的标新立异，与中国或者地方文化特色格格不入，最终将导致城市传统文化底蕴和城市精神文化的丟失。

　　2.自然环境问题

　　不少的房地产开发项目违背了我国绿色可持续发展的理念，造成环境污染、生态环境被破坏等后果。

　　（五）房地产金融体系不健全

　　中国的房地产金融一直伴随并助力中国房地产行业的发展，已形成一定的房地产金融体系，但也还存在一些不健全的地方，这体现在信贷结构、信贷投向等方面。具体来说，因为房地产开发贷款有一次放贷资金量大、且还款周期相对较短的特点，所以房地产贷款长期倾向于开发贷款；而老百姓住房消费性贷款却因为还款周期长且单户贷款金额相对较低而发展不足。近两三年，由于国家的宏观调控政策，各地纷纷实行限购政策，开发企业房子卖不出去，回款慢，又导致了银行不愿意给开发企业贷款，导致开发企业资金链断裂，出现了不少“烂尾楼”项目，也影响了房地产行业的健康发展。同时，房地产金融融资渠道过于单一，主要依靠商业银行抵押贷款，加大了银行风险，特别是非住宅类房地产的开发贷款，这类抵押物变现尤为困难，这些给房地产金融业的健康发展带来了很大隐患，反过来也会影响房地产行业的可持续性发展。

　　三、房地产经济可持续发展路径

　　（一）强化市场监控，完善法律制度

　　为了确保房地产行业能够朝着健康稳定的方向发展，需要强化市场监控，完善法律制度，主要有以下几个方面：1.建立健全完善的市场监管体系，不仅可以最大限度地避免腐败，而且可以促进房地产业的健康发展。2.建立完善的法律制度，结合目前房地产行业的实际发展状况，建立完善的法律制度也可以在一定程度上规避开发企业的不良行为，有利于房地产业的发展。3.加强监督执法，有关部门必须严格监督落实国家对房地产企业管控措施的到位情况。同时必须促进房地产企业之间的公平良性竞争，以实现房地产经济的可持续发展目标。

　　（二）合理控制房价

　　为了实现可持续发展的目标，需要合理控制房价。地方政府需要结合当地房地产发展的具体情况，结合土地收储成本、建筑成本、当地收入水平及信贷政策等因素，编制房价的制约政策，严控炒房等投机行为，将房价把控在更加合理的价格范围当中。同时，加大廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供应，减少住房刚需对商品房价格的冲击。实现十九大报告中，习近平提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

　　（三）大力建设标准化住宅

　　在现阶段，我国房地产业总体处于稳定发展阶段，实现住宅标准化一是要类型创新，更重要的是要品质创新。在这种现状下，房地产企业必须与时俱进，不断增强品牌效应和品牌知名度。同时，我们必须继续减少项目建设过程中的各种不合理费用，提高项目建设的整体质量。

　　（四）完善房地产金融体系，实现多元化融资

　　房地产经济的发展，是依托于土地和资金的，而房地产的开发建设资金有很大比例为信贷融资资金，为了实现房地产经济的可持续发展，首先应该完善金融体系，调节信贷结构，引导信贷方向，将信贷与房地产调控政策结合起来，实行差异化信贷政策。其次应该引导房地产开发企业建立多元化的融资平台，除了商业银行贷款以外，可以考虑信托、合作开发等多元化方式。

　　（五）合理规划，减少资源浪费

　　土地资源属于不可再生资源，在开发时合理化使用土地十分关键。在房地产开发项目前期就應做好需求市场调研，理性预判未来市场走向，合理、适量拿地。在工程施工全过程中，要秉持绿色环保的理念，避免对四周环境产生较大的影响和破坏。针对建筑材料的采购，要先做好用量规划，避免不必要的消耗。

　　四、结束语

　　综上所述，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，但是房地产行业在发展的过程中不可避免的会出现诸多的问题，这些问题的存在阻碍了房地产经济可持续发展，我们要从宏观政策到施工技术细节、从规划到实施、从房地产项目前期调研到竣工交付、从土地资源到建筑材料、从自有资金到项目融资等多方面、全方位都给予重视，以保证房地产经济的可持续发展。

　　作者简介：黄光明，天津市交通（集团）有限公司。