分析我国房地产税制改革的建议

伴随着中国经济的快速发展，房地产税逐渐进入了人们的视线并成为政府、百姓以及学术界关注的焦点，该税种举足轻重，关乎国计民生。房地产税，指的是以房地产或与房地产相关的经济行为作为征税对象的一类税收，涵盖了在房地产开发、经营、消费的所有环节中必须要缴纳的全部相关税收的统称。当下，我国房地产业高速发展，已然成为我国国民经济的重要支柱产业，然而，伴随着这种快速的发展，也逐渐凸显出诸多的问题。因此，房地产税收制度改革势在必行，这样才能适应瞬息万变的社会发展。

一、我国房地产租费现状

（一）当下的土地地租体制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，即土地所有权归国家或农民集体所有；国家依法实行国有土地有偿使用制度。现在我国的土地使用权在房地产市场上流通的形式大致可以分为以下几种：土地出让型、土地转让型和土地出租型。现阶段，在我国土地向外租借制度主要包括土地出让制和土地年租制。前者指国家将土地出让，买受人将款项一次性或分批交付给国家，这里的土地出让指的是国家将土地的使用权出让给买受人，买受人获得的只是土地的使用权，并不对该土地具有所有权。而后者指的是当国家向外出租一定年限的土地使用权的时候，对租借人征收的、在租借期限内的、每年征收一次的土地使用费。

（二）房地产收费现状。现在就我国的房地产收费现状而言，其内容颇为繁杂，缴费项目还有待理顺或删减整合。若根据收费的性质划分，通常可分为三种：行政性收费、事业性收费和服务性收费。然而，我国各地所采取的收费标准存在着较为明显的差异，不同地区执行的标准差距较大，东部沿海地区与西部内陆地区的差别还是较为明显的，导致这种现象的原因是收费项目的立法层次较低。例如，在上海地区，仅仅通过地方物价局所核准的收费项目就已经多达34项，这些繁杂的收费项目对于我国房地产业发展来说，其所带来的阻碍和负面作用是不言而喻的，在上海以外的有些省市，其所设立的收费项目远超过一百种之多，我国房地产行业受其拖累严重，负担在不断地增加。

二、我国房地产税改革难点分析

（一）土地批租制及土地出让金。目前，我国所实行的是“土地批租制”，也就是由国家将土地租借给买受者，买受者可以是单位也可以是个体，买受者对该土地享有若干年时间的使用权限，这种将土地使用权有偿化的方式即是我国现行的土地批租制度。土地批租制度规定买受者需一次性缴纳土地批租的费用，也就是通常所说的土地使用权出让金，在支付全部出让金后，买受者即已经真正享有该土地的使用权。土地的出让年限在我国是有差异化的，我国目前最高的出让年限是70年（居住地的出让年限）。在土地使用权到期后，国家便可以收回土地的使用权，并可以无偿取得该租地上所有的建筑物和附着物。而在土地出租的过程中，如何分清楚税、租、费之间的关系成为我们当下面临的不可忽视的新问题。

（二）房屋产权形式多样。在我国，房屋产权通常可划分为使用权和产权。伴随住宅商品化进程的逐步推进，城市里私有住宅的占比在持续地攀升。出于历史遗留问题，目前我国居民住宅用房有诸多的存在形式，产权形式也各有不同，若要对上述房产进行房地产税的征收，亟待解决的一个必要条件是核定好房屋的产权状况，明确其所有权，不然，在尚未明确这些房产纳税义务人的情况下，根本没有办法确定其计税依据，这违背了我国税收公平、公正的原则，会减弱其实施的有效性。

（三）房地产评估单位职权不规范。对于房地产而言，其市场价值是既合理又颇为准确的计税依据，其市场价值需要通过特定的方法进行评价而获得的。这样可以得出一个结论，那就是能否对房地产价值做出合理、有效的评估将决定房地产税改革的成败。就目前而言，我国的房地产评估领域还处在发展的初级阶段，大都流于表面的形式，现在所缺失的是房地产评估的规范流程以及制度，到现在还尚未出现一个合理统一的评估办法。在评估单位资质参差不齐的情况下，为了追逐经济利益，一些房地产评估机构放弃了行业的道德操守，做假现象严重，掩盖了真实，也伤害了公众和个人的利益。我国现在对于评估人员及机构尚没有建立起统一有效的监督机制，导致房地产的评估结果大幅度缩水，权威性丧失。

（四）房地产税税收立法权归属问题。税收立法权通常涵盖税法制定权、审议权、表决权、批准权和公布权，而我国税收立法权大都归属于中央政府，这对于有效地调动地方政府的积极性和建立完善的地方税体系十分不利。我国各省市地区贫富差距较大，各个地区的经济形势也有较大的差异，若实行与自己本地区实际情况不适应的税收配套制度，不仅对当地的税收征管起不到加强的作用，而且还会成为其地区发展的阻碍之一。

（五）房地产税征收管理问题。目前，对居民住宅征收房地产税已经是大势所趋，但是我国的征税特点是税源范围较大。因此，首先要搞清楚的是该如何进行征收和管理，该采取哪种征收方式才能做到对税源的有效监控。政府需审慎采取积极有效的方式确保税收顺利进行。然而，收缴税收的方式不尽相同，如何结合我国国情，确定合理、有效的收缴方式才能真正实现税收制度设立的最初目的，才能降低政府为此支付的劳动成本，间接地为地方财政做出贡献。若税务机关上门收缴，势必会大幅度增加税收的成本。政府若将房地产税的征收工作授权给各个中介机构，比如物业管理公司等，那么，对于这些机构的监督该如何进行，这都是亟待解决的棘手问题。若让纳税人自己申报，但是因为我国民众纳税意识较弱，所以，房地产税的收缴还是有一定程度的困难。如果无法实现有效征管，无论该税种到底有多好，在实践中均是行不通的。

三、我国房地产税制改革难点解决建议

（一）理顺税、租、费关系。现在我国财政收入的主要来源就是税收、租金和收费。税，指的是通过宏观调控来增加财政收入；租，指的是通过区域性的调控来增加财政收入；费，可以达到扩大财政收入的目的。若要将税、租、费顺利进行分割，正税、明租和少费是不可或缺的。正税，其内涵是严格执行我国税法已经明确做出的规定，坚决按照已经制定好的征管程序进行收缴税收；明租，其内涵是在土地使用者已经取得土地使用权时即向土地所有者交付或缴纳的土地出让金。少费，其内涵是在减少收费项目数量的同时最大限度减少一些不必要、不合理的收费成本。此外，其内涵还包括最大限度合并一切可以合而为一的收费项目，以达到更合理的收费规模和效益的目的。这样，就可以有效地理顺税、租、费的关系，在降低政府收费成本基础上，更加有效地收缴税收和租费，更大程度地减少了不必要的浪费和损耗，也使得我国的房地产收缴费用流程更加高效。

（二）核定好房屋所有状况。建立健全房屋产权登记制度，同时可以颁布相关的规定等。比如，规定房地产开发商在售出房屋的同时要仔细核对产权人信息，并留底备案、登记在册，做到从源头明确房屋的所有权归属及纳税义务人是谁，以便政府确定计税依据，对其进行更有效的税收征管。

（三）监督和规范评估市场。现在我国的房地产评估领域处于发展的初级阶段，国家尚没有明确制定房地产评估的规范流程及制度，也还没有出现一个合理统一的评估办法。由于在该领域国家还未对其有所规范，在评估单位资质不同、追逐经济利益心理等各种因素的影响下，公众和个人的利益受到侵害。就此现状，我国亟待建立一套房地产评估制度，能够合理、有效、公正地对我国房地产价值进行准确的评估。为此，建立健全新的监督机制、引进或建立有效的价值评估模型迫在眉睫。

（四）把房地产税的制定和批准权移交给地方政府。对于房地产税的制定和批准权而言，若将其移交给地方政府，就可以发挥地方政府各自的优势，实行因地制宜的策略。针对各地自身的情况，制定出适合自己本地区的配套制度才更能发挥出房地产税的效用，建立公平、公正、公开的环境，同时这种办法也可以为不同区域的各级地方财政经济带来可观的收益。进一步来讲，这将更加利于我国各地方的公共基础设施的建立和完善，从而更好地推动地方经济的蓬勃繁荣。

（五）建立健全配套制度。将发达国家的先进经验同我国的具体国情相结合，就可以制定出更加高效、合理、适合我国国情的房地产税减免政策。坚持税收的公平原则，以此为导向，一定程度减免经济上着实存在困难的群体或个人；对于宗教、教育等非营利组织的自用房产给予免征。考虑到我国现行的法律制度在房地产税收管理方面尚有诸多的漏洞和缺陷，可以推行以由房产管理部门代扣代缴、物业管理部门代收代缴的缴费方式为主，同时个人自主申报为辅，再融合税务部门定期上门抽查的方式实行我国房地产税收收缴的策略。

作者：林权　王文彤