浅析房产经济在不动产登记制度下的发展策略

　　不动产登记是保障我国房地产经济进一步发展的重要措施。在我国不动产登记条例出台之后，很多人们都开始预测实行不动产登记后所带来的各类影响。在本文中，将就不动产登记对房地产经济的影响进行一定的研究。

　　0 引言

　　不动产登记的目的是保护不动产权利人合法权益，维护不动产交易安全。所谓的不动产登记，即不动产权利登记，是指由国家专门机关依法对不动产各项权利实行登记的制度。

　　随着经济社会的飞速发展，传统不动产登记制度显现出了越来越多的问题，比如多头管理、职能重叠、重复登记等，为此，党中央、国务院自2013年起开始大力推进不动产统一登记制度，规范不动产登记行为，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　本文将基于不动产登记的概念和相关制度，重点研究不动产登记制度的实施对房地产行业未来发展形势的影响，同时对房地产的未来发展提出有建设性的意见和建议。

　　1 不动产登记及相关制度综述

　　1.1 不动产登记的概念

　　所谓不动产登记，即是登记机构根据当事人的职权以及申请情况将不动产的权利以及自然情况在相应的登记薄中进行记载与公示。对于不动产来说，其包括有林地、土地、草原以房屋等，在本研究中，则将不动产仅仅归类为房地产。我国之所以要开展不动产登记工作，非常重要的原因即是不动自身所具有的不可移动性，且因其在权利归属方面具有较为复杂的特征，需要及时做好相关产权关系的明确。

　　1.2 不动产登记制度

　　2014年12月22日，国务院总理李克强签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。所谓的《不动产登记暂行条例》，其实就是说，给每套住房一个房屋编码，把所有的房屋编码储存到一个系统中，在这个系统中，可以查询到房屋的各项信息，包括地理位置，是否抵押，业主何时购买等。这样一来，就可以确切的知道，全国到底有多少套住房，以及拥有多套住房人群的比例，清楚的知道房地产市场供求双方的情况，使房地产市场更加的清晰和透明，也可以给房地产市场行业提供制定政策的依据。

　　不动产登记制度以物权稳定和便民利民为核心原则，全面落实了国务院有关不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的精神，明确了不动产统一登记的基本内容，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，不仅推动了不动产统一登记制度建设，也提高了不动产统一登记的严肃性、权威性和公信力，具有重要的现实意义。

　　2 不动产登记与房地产经济的关系

　　对于房地产来说，我国实行不动产登记的职能以及目的并不是对房价进行降低，可以说两者间不存在直接联系。房地产的供求关系是对房价产生影响的主要因素，而对于其余因素来说，其对于房价都具有着间接影响，并通过供求关系的存在实现对房价的影响。对于不动产登记这项工作来说，其开展的目的并不仅仅对房产税进行征收，虽然在两者间具有一定的逻辑关系，但其目的并非仅仅为房产税，其可以说仅仅为我国征收房产税在技术方面的支撑以及准备。在不动产登记工作中，其主要内容有土地登记、权属、空间信息、物权保护以及勘验取证等。通过不动产登记工作的开展，则能够对房地产权的权益实现较好的保护，即能够从根本角度上对不动产的权属问题进行解决，在从法律层面给权利人良好保护的基础上对于房产的交易秩序以及交易安全都具有十分积极的意义。

　　同时，通过该种方式也能够对二手房房源的增加产生刺激作用，在对城市房屋空置率进行降低的同时使房屋都能够更好的发挥自身社会价值，此外，其也将对政府在房产方面的宏观管理提供重要基础，并因此实现房地产经纪向着更为健康的方向发展。

　　3 不动产登记对房地产市场的影响研究

　　3.1 对房地产市场供给和需求影响较小

　　前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，2013年我国商品房交易金额为8.14万亿元，同比增长8.14%;2014年前11个月，商品房交易金额为6.45万亿元，同比下降7.8%，主要原因是我国房地产持续低迷，价格环比不断走低。具体情况详见图1。

　　2013年我国商品销售面积为13.06亿平方米，2014年前11个月，商品房销售面积为10.17亿平方米(见图2)。

　　从图2所示数据来看，我国商品房市场的盘子比较大。即使不动产登记对集体抛售房产的市场行为有一定影响，但这个影响与整个地产市场盘子相比，影响较小，可能对局部地区影响较大。

　　3.2 对房地产中介将产生重大影响

　　不动产登记制度的实施对房地产中介行业将产生重大的影响。房地产中介行业之所以能够存在，主要是因为房地产市场运行不够完善，使得房地产市场交易的双方遇到困难较多。不动产登记将使得每套房屋均能够查询到，若果房地产交易的过程再加以程序化的话，那么房产交易的过程就会变得更加的清晰，交易双方在交易时信任感就会增强，从而会省去寻找中介的中间环节。另外，不动产登记制度的实施，会使得房源信息能够通过系统查询，未来查询房产信息的电子商务平台将会有较大的发展，比如搜房网、安居客、58同城等。目前，这些房地产信息平台的已经做出较大的改变。

　　4 不动产统一登记制度下房产行业发展的阻碍

　　关于全国不动产统一登记工作，国务院作出了相应的规划和部署，要求统一登记的基础性制度在2014年建成，并于次年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年可以基本形成不动产统一登记体系，并使不动产登记信息管理基础平台投入运行。现阶段已经基本完成法律法规层面的顶层设计，具体的登记制度的改革工作也在逐渐的实施当中，因此目前的当务之急是设立统一的登记机构，即需要整合机构和配备人员。为此相关部门还专门颁布了相应的《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，提出了“确保2015年内整合完成各级不动产登记职责和机构工作”等意见。该意见很好的指导了不动产统一登记工作的开展，取得了一定的成绩，但在实际的实施过程中仍存在一些问题，即存在市县职责整合已完成，而登记机构整合未完成，具体从事登记工作的人员整合不到位的情况。而导致不动产登记工作在基层执行力大打折扣的原因主要包括以下方面：

　　4.1 政府部门利益不愿割舍

　　在过去的很长时间内实行的不动产多头管理，已经形成了草原、国土、林业等多个行政部门的利益来源，各个行政部门也拥有各自的登记范围，统一登记实际上就是让这些行政部门“割肉”，政府部门不愿割舍也在意料之内。

　　4.2 法律法规的执行需细化

　　尽管不动产登记制度已经建立，它能够很好的指导统一登记，但要想确保其能够真正地发挥作用和优势，相关部门还应该制定一套地方性实施细则以及可操作的登记模板，通过细化法律法规，推进不动产统一登记工作。

　　4.3 登记信息平台有待开发

　　未来任何工作都离不开现代技术和互联网的支持，登记工作亦是如此，但现阶段登记信息平台有待开发，通过借助计算机和互联网建立统一的登记信息共享平台，可实现登记的标准化、规范化、数字化，登记信息，推进统一登记工作的开展。

　　4.4 测绘技术标准尚未统一

　　当前社会很多方面都没有形成统一的标准，尤其是测量技术及标准方面，测绘技术标准尚未统一，在这种形势下，不动产统一登记工作推进举步维艰，应尽快出台相应技术规范。

　　5 不动产登记制度下房地产行业未来发展的建议

　　5.1 合理处置登记信息共享与保护的关系

　　合法的私人不动产具有一定的隐私性，在不动产等级时应该予以保护。

　　首先，建立统一的登记信息平台和查询服务制度。明确登记信息平台建设与互通共享的责任主体与客体范围及要求，实现信息实时共享;同时，加强不动产登记部门之间的横向联系，实现信息互通共享。如此不仅有利于不动产登记资料的依法检索，也有利于机构登记审核工作的高效开展，能够有效地促进不动产统一登记工作的开展。

　　其次，在进行不动产登记时，必须严格限制登记资料查询复制的主体权限。查询、复制不动产登记资料的权利只能权利人、利害关系人依法享有，并且为了保证不动产登记信息不被泄露，相关人员对查询信息有保密义务。

　　5.2 完善以土地登记为核心的登记体制

　　当前世界上的大多数国家都实行的是以土地登记为核心的不动产登记体制，说明该体制是符合自然规律的。我国从2015年开始，各级政府纷纷开始不动产登记职责整合，成立国土资源部不动产登记局，同时地方的不动产登记中心也相继成立，为统一登记工作打下了良好的组织基础。之后各部门之间应协同合作，完成各自权属档案的交接，包括电子档案和纸质档案，保证各部门之前所有的登记产权都不丢失、不遗漏，梳理好各部门产权重复登记和交叉登记的部分，同时以土地登记为核心做好相应的归并。各类产权界址线的整合，也需要以国土部门的地籍信息数据为基础，统一坐标系、比例尺、数据格式，做到产权界址数据的拓扑关系不出错。

　　5.3 建立覆盖全国的统一不动产登记信息平台

　　它既是公开查询系统，又是政府工作平台。利用该信息平台，一是支撑不动产登记业务，确保从技术层面上做到不动产登记工作的科学化、规划化和现代化;二是实现多行业主管部门的业务联动，由于各个部门之间能够互通共享登记信息，支撑行业管理与监管;三是实现与相关部门的信息共享，由于各个部门之间能够互通共享登记信息，为相关部门提供登记信息查询验证等信息共享服务;四是为社会提供依法查询服务，以不动产登记信息平台为依托，建立不动产信息查询服务系统，为权利人、利害关系人及取得权利人同意的单位和个人提供便捷的信息查询和下载服务。

　　5.4 适度淡化产权交易与登记的行政色彩

　　由于我国实行的是土地所有制，与土地有关的交易基本上都受政府控制，在这种情况下，土地市场的活力势必会受到一定影响。而且我国实行的是权利登记制，这对政府登记部门的工作提出了更高的要求，他们必须注重权源的实质性审查，这这类审查工作不仅工作量巨大，而且很容易出现错误，且一旦出现错误，政府就是第一责任人。为了更好的做好行政管理工作，我国政府应积极借鉴美国的先进经验和做法，即在不动产交易时由公证机构负责契约签署的有效性，在不动产登记时政府以公证过的权源作为登记的依据，并引入登记保险制度，由保险公司负责错误登记的赔偿。

　　6 不动产登记制度下房产企业的“突破”发展策略

　　由于不动产登记属于制度层面的探讨，而各地区的房产政策又各有特点，并且该制度体系下房地产企业也都面临着突破发展的境遇。为此本文无法对不动产登记制度下房产发展策略进行实证研究，但能够从总体上对房地产企业的未来发展提出几点现实性建议：

　　6.1 产品突破

　　产品突破，即按照客户需求，为客户未来生活方式设计产品，调整产品结钩，也就是现在说的供给侧结构改革。

　　6.2 融资结构突破

　　原来融资以债为主，渠道单一，现在金融创新越来越多，不动产的金融化扑面而来，商业银行、保险、互联网金融、资产证券化、基金都会逐步市场化，多元化、证券化、股权融资使企业调整金融结构，降低资金成本。

　　6.3 客户运营突破

　　过去房地产企业都是以土地、产品为主线的，从而获取土地，设计产品，建设房子然后销售。不动产登记制度下，必须真正以客户为核心，运营客户，维护客户，形成客户品牌，让客户感受到生活方式的改变，而不仅是物理的空间，而是一个有创意、有文化、有生活、有教育、有未来的社区。这需要研究客户、引导客户、客户参与，和客户共同打造一个未来模式的生活方式。这也是从增量市场为主转向以存量市场为主的一转折点。

　　7 结束语

　　不动产登记是我国结合房产市场形势所颁布的一项政策。在上文中，我们对不动产登记对房地产经济的影响以及该制度实施后房地产行业的发展建议进行了一定的研究。

　　在未来发展阶段，我们应放眼国际，以更加宽广的视野深刻理解不动产统一登记对促进市场经济发展、方便企业群众、提高政府治理水平、健全现代产权制度等方面的影响，真正意识到不动产统一登记工作的重要性，提高自身的责任感和紧迫感，并认真落实政府部门制定的决策和要求，做好不动产统一登记工作，使其真正地发挥作用和优势。

　　作者：江珊珊 来源：价值工程 2016年23期