经济新常态背景下我国房地产市场长效机制建设研究

　　当前我国的宏观经济已经进入新常态，经济增速将结束过去三十多年的高速增长而转为中高速增长，作为国民经济的重要组成部分，我国的房地产市场也逐渐进入新常态。过去十多年房地产市场发展的历程充分说明，房地产市场上所表现出来的种种问题，仅仅依靠市场本身无法得到有效的解决，只靠政府的宏观调控效果也不甚理想。文章认为经济新常态背景下需要我们通过建设长效机制来引导房地产市场健康稳定发展，但是长效机制的建立不是一蹴而就的，而是一个复杂的系统工程，需要从经济、政治、法律、文化、社会等五个方面的机制体制来建设，每个方面都要发挥作用，形成政策合力，才能最终实现房地产市场平稳运行和可持续发展的终极目标。

　　我国的宏观经济如今正渐渐步入新常态，经济增速也将告别过去三十多年的高速增长，逐步放缓为中高速增长。1998年房改以来，房地产业作为重要支柱产业和财政收入的主要来源，在我国宏观经济过去十多年的持续快速增长中发挥了至关重要的作用。但在经济新常态下，由于经济增速的放缓，房地产业在国民经济中的支柱地位将受到挑战，对其他产业的关联性和带动性也将有所降低，不可避免地对相关上下游产业的发展产生较大的影响。尤其是对依赖于房地产的地方政府而言，之前很多城市财政收入的一半以上来自房地产业，未来这个比例将逐渐降低，这对地方政府来说将是一个严峻挑战。

　　政府、房地产企业和消费者都应该清醒地认识和了解新常态，主动参与和适应新常态，客观理性的定位和审视其在国民经济中的地位和作用。一个健康和可持续的房地产市场对整个国民经济而言至关重要，也可以说现在我们比以往任何时期都更加需要房地产市场的健康和稳定。房地产市场在新常态下的运行中也表现出一些新的特征和趋势：房价将结束之前的单边上涨趋势，演变为双向波动、涨跌互现的局面;房地产投资增速将由高速增长逐渐转为平稳增长;政府的行政调控政策将逐渐退出，取而代之地是市场将逐步发挥决定性作用。当然也将要面临一些难以回避的问题和矛盾，比如市场上的巨大库存有待消化、不同等级城市的市场分化程度加剧、房地产金融风险加快暴露和释放、城镇居民收入难以承受房价高位上涨等现象。

　　我国过去十多年房地产市场的发展也充分说明，房地产市场上所出现的种种问题和矛盾，市场本身是难以自我修复的，政府宏观调控的效果也往往与期望相差甚远。以往我国房地产宏观调控中的很多政策是临时性和应急性的，体制机制上的深层次问题没有得到重视，由此削弱了房地产调控的效果。因此我们必须通过建立引导房地产市场健康稳定的长效机制来解决市场中面临的种种问题。长效机制是长期使制度能够正常运行并发挥预期功能的制度，更加重视政策的稳定性、连续性和可预期性。构建房地产市场运行的长效机制，需要准确把握新常态下房地产市场运行的新特征和新趋势，摸清面临的主要问题和矛盾。而且长效机制的建设是一项系统工程，仅从一方面出发很难解决根本问题，需要我们遵循市场运行规律，综合经济机制体制、政治机制体制、法律机制体制、文化机制体制、社会机制体制等五个方面的建设，使各方面机制体制相互配合和协调，共同发力，在国家统一政策目标的指导之下，最终实现市场的平稳运行和可持续发展的终极目标。

　　一、 经济机制体制：深化改革，建立统一、公平、竞争、有序的房地产完全竞争市场，是建立房地产市场长效机制的活力源泉

　　1. 深化改革，清除影响房地产市场健康发展的体制性障碍。中国共产党第十八届三只全会明确提出发挥市场配置资源的决定性作用，但由于我国房地产市场化改革相对滞后，许多阻碍房地产市场健康稳定发展的体制性根源仍然存在，需要通过市场化改革逐步加以清除。市场机制在房地产资源配置中的作用还没有得到充分发挥，房地产市场作为最重要的市场之一，其在整个宏观经济中的地位和作用不容小觑，这就需要我们通过不断深化改革，进一步清除影响市场健康发展的体制性障碍，为充分发挥市场的决定性作用做好铺垫。

　　2. 营造公平、公开、公正的房地产完全竞争市场，进一步完善价格、供求、竞争机制。在西方经济学理论中，完全竞争市场是最有效率的，是最能充分发挥市场配置资源作用的市场类型。当然完全竞争市场是一种理想的市场状态，现实中很难存在，但若要充分发挥市场的作用，就必须建立接近于完全竞争的市场。结合房地产市场自身的特点，在接近完全竞争的市场中，要拥有众多的消费者和开发商，双方都是价格的接受者而不是制定者，两者竞争地位平等，且两者的信息是对称的，开发商加入或者退出市场完全自由，退出壁垒基本没有。因此政府要努力营造一个公平、公开、公正的房地产市场，公平意味着开发商和消费者的地位是平等的而不是一方强势的，房地产价格是供需关系决定的而不是一方垄断制定的;公开意味着开发商和消费者之间的信息是完全透明和对称的，两者在这样的前提下才会做出理性的选择;公正意味着降低开发商进入的门槛和退出的壁垒，减少政府干预，使其进出市场完全自由。

　　可以说正是因为我们没有建立起一个相对完全竞争的市场，才导致现在房地产市场承受着各种争论和压力。房价并没有反映真实的供需关系，而是取决于开发商的垄断程度，由此建立的定价机制与完全竞争市场的要求背道而驰，市场自然无法充分发挥其调节作用，导致市场失灵。市场经济的发展充分证明，只有营造最接近于完全竞争的市场，才能最充分发挥市场配置资源的决定性作用，才能使有限的资源得到最大效率的利用，才能在根本上保证房地产市场的可持续发展。

　　二、 法律机制体制：健全房地产相关法律法规体系，完善现有法律法规和相关税法，是建立房地产市场长效机制的制度保障

　　中国共产党第十八届四中全会提出了全面推进依法治国的战略，“法令行则国治，法令弛则国乱”。公平、公开、公正的房地产市场更加需要健全和完善的法律体系来保驾护航。将我国房地产相关法律法规的健全与完善和房地产市场有机结合起来，可以起到“防患于未然”的作用。同时加强市场的监督机制建设，保证房地产市场参与主体的公平公开竞争，同样也是市场健康稳定发展的重要保证。

　　1. 首先要健全房地产相关法律、法规体系。我国房地产市场长期以来仅有《土地管理法》、《房地产管理法》 等少数法律，而《物权法》、相关税法等法律又不专属于房地产法律体系，因而对房地产市场的规范和约束作用有限。房地产市场既然作为市场经济中的重要市场之一，就应该拥有较为健全完善的房地产法律发挥体系，可以考虑制定专门的《房地产市场监管法》对市场进行有效监管。

　　2. 其次要完善现有法律法规和相关税法，加强其对动态市场监管的针对性和可操作性。我国目前的这些法律法规颁布时间较早，重指导、轻操作，应该及时跟进市场变化，细化相关法律法规的内容，增强其可操作性。对于那些已经严重滞后于经济和社会发展的法律法规，应定期进行修订和更新。坚持统筹兼顾的原则，进行全面合理的安排，本着科学、有序的原则完善相关法律法规。在税法方面，应该进一步完善与房地产相关的各种税收种类。如开征房地产税，加大对投机性房地产交易的征税力度。征收土地保有税和土地增值税，通过征税等方式，提高土地囤积成本，限制以投机为目的的土地交易，弥补市场缺陷。

　　三、 政治机制体制：政府应明确定位，轻干预，重监管;严格依法行政，维护好市场秩序，是建立房地产市场长效机制的坚实基础

　　在我国现行的房地产市场运行规则中，各级政府扮演着比较特殊的角色，他们首先是房地产市场的管理者，同时又是房价上涨的间接受益者，这种特殊角色决定了其既是“裁判员”又是“运动员”，既是“守夜人”又是“利益主体”的多重角色，造成了地方政府在实施房地产调控政策时具有很大的政策执行选择性。

　　1. 政府应明确定位，减少直接行政干预，加强对市场的监管。在房地产市场发展的初级阶段，政府的行政手段和政策因素对于市场的迅速发展起到了关键性的引导作用。而目前，我国房地产市场的发展已经比较成熟，应按照市场规律办事，减少行政手段和政策因素的直接干预。随着市场经济的不断完善和发挥作用，我国政府应逐渐将资源的配置权移交市场，实现从权利型、市场参与型政府向公共服务型、协调型政府的转变。政府应该是市场规则的制定者及“守夜人”，而不是市场运作的当事人。由于政府对自身权利边界划分不清，认识不足，不可避免地在土地招拍挂等过程中，违规操作、干预市场行为等现象的不断出现，寻租等腐败问题的层出不穷。所以政府应明确定位，既不越位，也不缺位，减少对房地产市场的直接行政干预，加强对市场的监管。

　　2. 严格依法行政，维护市场秩序。我国的房地产市场还很不成熟，存在诸多不足和缺陷，这就需要政府发挥其市场维护者的职能，不断健全和完善市场，严格依法行政，维护好市场秩序。政府应当是房地产市场的直接监管者，应明确自身的定位和功能，是做好服务而不是经营，保障市场机制的正常运转。

　　四、 文化机制体制：房地产开发商和消费者需转变观念，住房消费向理性回归，主动适应新常态，是建立房地产市场长效机制的重要保障

　　1. 经济新常态下，房地产开发商需做好趋势判断，积极主动转变发展方向和增长模式。针对新常态房地产市场出现的新特征、新迹象，开发商应主动改变过去以新房开发投资、销售为主体的发展思路，转变为不断提高产品质量和效益，不断提高自身的核心竞争力和创新能力。理性的房地产开发商，其最终的行为目标是实现房地产市场利润最大化、市场份额最大化，并依据不同的市场需求而不断调整其经营策略。在新常态下，开发商需做好趋势判断，积极转变开发思维，提高企业竞争力。首先，开发商要做好趋势判断、投资选择和谨慎发展。顺者昌，逆者亡，如果趋势和大方向判断正确，只是赚多和赚少区别;而如果对趋势判断出现了错误甚至完全相反，那么再好的企业也难以生存下去。所以，趋势判断对企业未来的长远发展来说至关重要。其次开发商需积极转变开发思维。随着房地产市场的持续调整，市场的供需关系已经由原来的供不应求调整为供大于求，开发商需要从过去的思维和发展中走起来，积极适应新常态下的市场，转变开发思维。同时由于之前过度重视房地产的投资开发，忽略了房屋经营服务、中介服务等产业的发展，导致该市场的发育程度比较低，开发商可以考虑向该方向转型。新常态下房地产经营、居住服务、房地产经纪和物业管理等将较快发展，在房地产业中的占比将不断上升。房地产开发投资也将会由住宅投资逐步转向旅游地产、养老地产等新兴地产类型，由之前的重视眼前利益向重视长远效益的方向发展。

　　2. 消费者需理性看待市场变化，主动改变传统住房观念。过去十多年来，房地产价格持续上涨仅是国民经济快速发展的一种反映，非理性住宅投资理念是其快速上涨的一个重要原因。传统的住房观念刺激了人们的购房需求，再加上我国个人投资和理财渠道选择余地少，使得居民购买住房的愿望更为强烈。但进入新常态后的市场阶段，房地产价格的波动也将会是常态，消费者应理性面对市场这一变化，主动改变传统住房观念，比如鼓励人们转变买房理念为租房理念，使得租房成为买房的替代选择。我国推行住房市场化改革以来，由于政策支持、行业发展和居民选择等方面的原因，住房租赁市场与住房销售市场发展失衡。随着房地产市场相关法律发挥和税法的健全和完善，居民住房消费理念将逐渐回归理性，住房租赁市场也面临着巨大的发展机遇。

　　五、 社会机制体制：构建多层次的住房保障体系，创新住房保障管理制度，是建立房地产市场长效机制的重要补充

　　中国共产党第十八届三中全会明确提出“健全符合国情的住房保障和供应体系”。住房问题是民生问题、社会问题，也是经济问题、政治问题。构建多层次的住房保障体系，真正做到住有所居，满足不同消费群体的住房需求，不仅关乎房地产市场的健康发展，更是影响社会稳定和谐的重要内容。住宅问题不仅需要通过无形的手——市场来解决，也需要用有形的手———政府来解决。

　　1. 构建多层次的住房保障体系。从2010年开始，我国的保障性安居工程进入了大规模集中建设的阶段，包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房等多层次的住房保障体系已经初步形成，覆盖面明显加大。在多层次住房保障体系中，政府应明确自身的责任，把主要精力从过去的市场调控，转移到完善和构建多层次的住房保障体系上来。面对经济新常态下住房保障出现的新问题和新矛盾，政府应进一步完善住房保障制度，加大建设力度，主要解决保障性住房供应不足、结构不合理、分配不透明的问题;要重点推动公共租赁住房的建设，使其逐步成为保障性住房的重要组成部分;同时还要加快各类棚户区改造，进一步规范经济适用住房、限价房等，逐步构建起具有中国特色的多层次住房保障体系，有效解决各类住房困难群众的居住问题。

　　2. 完善住房保障动态监督管理机制，创新住房保障管理制度。多层次的住房保障体系需要进一步完善住房保障的动态监督管理机制，通过加快住房保障对象档案的建设、完善有关数据库和相关信息等方式，对已享受住房保障的家庭定期审核和动态管理，落实监督管理责任，坚决查处骗租骗购、违规使用及占有保障性住房的行为。其次，要创新住房保障管理制度，健全相应的退出机制。推动住房保障工作延伸到街道社区，积极探索建立社区服务中心住房保障受理模式;在加大退出机制力度的同时，还应当通过提供低息购房贷款、税费减免等优惠条件，引导和鼓励住房保障家庭主动退出，去市场上自行买房或租房，实现“居者有其屋”。

　　经济新常态背景下，要求我们必须从过去的思维方式和发展模式中走出来，以更长远的眼光、更宽广的视角重新审视和认识未来房地产市场在国民经济中的定位和作用，积极主动适应新常态。既要充分发挥市场配置资源的决定性作用，也要做好政府主导的住房保障工作。逐步建立起引导房地产市场长效机制，而不是“头痛医头、脚痛医脚”，应找到病根，从本质上、制度上解决问题，不断提升房地产市场抵御风险和抗干扰的能力建设，提升自身免疫力，才能从根本上保证房地产市场的平稳运行和可持续发展。这对于未来中国保持宏观经济的健康稳定，以及全面深化改革和全面建设小康社会目标的实现，具有至关重要的作用和重大的历史意义。

　　作者简介：朱庄瑞(1981-)，男，汉族，山东省宁阳县人，中国人民大学公共管理学院博士生，山东政法学院民商法学院讲师，研究方向为房地产经济与管理。