探讨浦城县房地产经济发展存在的问题以及改进策略

　　本文以浦城县房地产经济发展为核心，阐述县级房地产经济实现高效发展的现实意义，分析浦城县房地产经济发展的现状，发现其中存在的问题，并提出有效的改进建议。希望能够起到抛砖引玉的作用，进而在促进浦城县房地产经济实现更快更好的同时能够为其他地区房地产经济的发展起到一些参考和借鉴的作用。

　　一、绪论

　　浦城县房地产事业的发展经历了几个阶段：从八十年代末、九十年代初的单体开发到九十年代中后期的局部开发，再到2000年后的连片开发和新区建设与旧城改造并举，发展到近几年高层、高档综合小区的建设。总体来看，当地房地产市场逐步步入正常化、规范化轨道。特别是近几年随着经济发展，人们生活水平的提高，房地产市场也得到迅猛的发展。

　　房地产行业是我国国民经济的重要支柱型产业之一，据公开资料显示，2015年，我国GDP总值达到676708亿元，同比增长6.9%，其中房地产行业的贡献率占我国整个GDP总体比重的6.1%，而浦城县房地产行业占GDP总体比重为4.0%，虽然贡献率不够高，但是总体呈现增长的态势，所以如何让房地产经济在我县经济发展中实现价值最大化，确保其助推国民经济增长的作用得到切实的发挥，就房地产经济发展的相关问题进行进一步的分析和研究是十分必要的，而就目前情况来看，很多文章已经对此方面进行了研究和讨论，本文以浦城县房地产经济为切入点，进行比较详细的分析和研究。

　　二、房地产经济实现高效发展的现实意义

　　第一，房地产经济的发展可以产生波及效果，有助于拉动其他行业经济的发展。即房地产行业在施工、销售等环节中会涉及到原材料购进、大型机械等各种设备的使用、服务业等部门的配合进行房产的销售。例如房地产建筑成本中原材料的消耗占据近70%，所以对于原材料的生产、供应商来说无疑是巨大的发展机会。

　　第二，房地产发展结果即房地产品的生产为各行各业和很多经济部门提供了必要的场所，成为其发展的前提，尤其对于现在稳步增长和大力扶持的第三产业来说，都是以房地产产品为前提和根基的。同时房地产业的发展为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、房屋金融保险业、物业管理业、房屋买卖中介业等各行各业都提供了立足之地。

　　第三，房地产产品的消费是一项综合性的消费，据先关学者的调查和研究发现，房地产业的发展可以直接或者间接带动60多个部门和行业的发展，从某种意义上来讲，房地产业关乎到我们生活的方方面面，不论从微观层面还是宏观层面来看，其给地区经济的发展和国民经济的进步都贡献着不可小觑的力量。

　　三、浦城县房地产经济发展的现状及问题

　　(一)浦城县房地产经济发展的现状

　　2015年，全县商品房预售批准11.19万平方米，同比增长26.01%。其中住宅0.4万平方米，其余均为商业营业用房;而就浦城县商品房销售情况来看，2015年全县商品房销售面积10.45万平方米，同比-23.89%，销售金额7.11亿元，同比0.85%;其商品房待售情况截止 12月31日表现为，已批准预售待售面积29.43万平方米，同比7.7%。其中商品住房待售面积12.39万平方米，同比-28.78%。

　　而之所以浦城县房地产经济会出现这样的现状，表现为以下几点，一是我县整体经济形势下行，民间资本流失，百姓购买力下降;二是部分大楼盘离城区远，主要购买对象为乡镇客户，购买力不高;三是新开盘楼盘少，且均为商业房产;四是对去年预售的正大路“仙楼嘉园”和“仙楼瑞园”两楼盘，楼面地价高、成本高属较高端住宅，销量较少，工程建设进度正常，企业资金接续周转困难。

　　(二)浦城县房地产经济发展中存在的问题

　　1.配套的政策规范有待完善。促进房地产市场的政策、策略还不够全面，力度还不够大，房地产市场依旧疲软是现阶段房地产经济发展中主要存在的问题之一。即就目前情况来看，我国的房地产行业相对于国外发达国家来说依旧处于发展阶段，缺乏完备的法律、规范等制度体系，配套法律法规的建设依旧不能满足现阶段我国房地产事业发展的速度。而浦城县在制度建设方面，由于缺乏有效的、权威的制度规范作依据和参考，自己制定的制度规范引导性、权威性、实用性和适用性都不够完善，进而在一定程度上增加了浦城县房地产经济发展中存在问题的可能性。

　　2.开发企业资金困难。开发企业资金较紧张，城郊结合部及较高价位楼盘较难销售是比较普遍的又一问题，即房地产开发企业开发的房产并不能在预期的时间内售罄，房地产企业拿不到投资下一个房地产项目的成本资金，所以房地产企业只能通过搞活动等变相降价增加销售量来收回成本;另外，我县房地产企业的融资渠道比较单一，大部分的房地产开发企业主要依靠预售期房、银行按揭贷款来逐步收回成本，项目开发贷基本停止，而民间融资成本太高，这种单一的资金获得渠道也一定程度造成了开发企业资金困难问题的发生，影响了房地产经济的发展。

　　3.购买力不足。目前浦城县商业地产及大户型住宅存量偏多，乡镇所在地及郊区房产销售缓慢是浦城县房地产市场工作层面中存在的又一比较普遍的问题。即当今时代我国的人均GDP处于低水平状态，最终消费水平为58.8%，人均为47.5%，对于浦城县来说同样如此，对于急于购房的刚需群体来说往往是低收入水平的群体，而对于高收入群体来说却不急于购房。

　　另一方面从浦城县房地产市场运行层面来看，其房地产经济发展中存在的问题主要表现在以下两个方面：

　　第一，房地产预售资金监管制度不够完善。由于我省大部分县市商品房预售资金管理办法未出台，我县具体的措施也未制定，这就增加了我县房地产市场运行过程中的随意性和自由性，加之一些涉事人员的综合素质和职业素养不够高，就导致了人为的失误，不仅降低了我县房地产经济发展的水平，而且容易给房地产行业埋下潜在的风险，例如成本增加、资金挪用、贪污腐败等。不利于商品房预售资金后续监管工作的顺利开展。

　　第二，住宅用地供应不足。因为受整体经济下行的影响，2014年政府出让2块地块流拍，2015年也只成功竞拍出一块33亩的土地。住宅用地供应少了，城区好的房源自然减少。百姓预购房源不足，一定程度影响了我县房地产经济的发展。

　　四、促进浦城县房地产经济高效发展的策略

　　(一)从浦城县房地产市场管理来看

　　1.加强监督管理力度，规范房地产市场及商品房预售行为。监督管理力度的加强和商品房预售行为的规范是解决上述问题，促进我县房地产经济得以高效发展的前提和基础。这就要求我县房地产企业首先要及时了解、掌握市场动态，结合企业的实际情况修订和完善监督控制规范;其次，要确保既定监督控制规范的落地和执行，加强销售现场巡查制度和批后监管力度;最后，对于发现的违规行为要及时督促整改，提出相关的建设性意见，以确保我县房地产开发企业的规范运作。

　　2.加强信息技术的投入力度。处在科学技术日新月异的时代，信息技术投入力度的增强是促进房地产经济得以发展的捷径和必要工具。所以一方面，我县要加强房地产管理信息化建设工作，完善房地产市场信息系统和信息发布制度，充实浦城房地产信息网内容;另一方面，要增强房地产市场信息透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费，加强企业各个部门之间沟通和交流的力度，确保有效信息的及时传递，进而使得信息使用者能够及时的获得想要的信息，在为企业领导层决策工作的开展提供充实资料的基础上促进我县房地产企业经济实现进一步的发展。

　　3.完善配套的制度规范。配套完善的制度规范能够为我县房地产经济的发展提供根本的保障。所以政府需要在充分掌握我国现有的配套制度规范的基础上，贯彻和落实国务院和省政府、市政府等相关政策规定并根据我县房地产市场实际情况，制定《浦城县人民政府关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》。另外，基于我县房地产经济发展特有的情况，还要对推进房屋征收、棚改户货币化安置消化存量商品房及促进商业地产和大户型住宅销售上给予政策优惠倾斜。

　　(二)从浦城县房地产市场运行来看

　　1.加强政府的宏观调节力度。政府宏观调节力度的加强是促进房地产经济得以高效运行的又一重要举措。所以地方政府要做好房地产投资的引导工作。要求相关职能部门从以下几个方面着手，一方面是要以引导房地产开发企业和消费者的需求、消费者的认知价值、需求强度以及对价格的承受力为根本的依据，以市场占有率和最终经济利润为目标，真正按照有效需求来规划房地产的投资和价格;另一方面，在实际工作要以资本市场的健康发展为根本的落脚点，以保持资本市场的活力为根本的原则，抑制个别行为的过度投资，以避免炒买炒卖和囤积土地等行为的发生。

　　2.调整好房地产市场的供给结构。房地产供给结构的调整是解决当前由于房地产市场中存在的结构性不合理和房价过高等问题的有效方法之一。所以为切实的做好房地产市场供给结构的调整工作，需要相关职能部门从以下几方面着手，来调整房地产市场供给结构，以达到促进房地产企业获得更多的经济效益和社会效益的目标。即一是要建立和完善科学的房地产市场统计体系，规范统计渠道，对所有住宅项目的土地供应、房源分布、交易情况和售价指数等信息全部实行网上公示，并要做好全程的监督和控制工作，以做好房地产经济运行趋势、波动趋势和波动特征的分析和判断工作;二是要大力发展经济适用房和廉租房，政府做好科学的规划和引导工作，以确保地方中低收入者有房可住;三是政府要不断的完善住房保障制度，做好补贴政策的落实工作，使房地产企业在赢得更多经济效益和社会效益的基础上促进当前经济实现更好更快的发展和进步。

　　3.做好我县房地产事业的专项治理工作。专项治理工作的高效开展有利于提高我县房地产试行运行的效率和质量，能够达到事倍功半的效果，所以职能部门一方面要引导房地产中介市场规范运作，防止房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等从业单位存在发布虚假房源消息、泄露或不当使用委托人信息等突出问题发生;另一方面要完善配套的专项治理制度规范，使得我县房地产各项活动有章可依，进而达到促进全县房地产中介市场健康有序发展，切实维护群众合法利益，促进我县房地产经济高效发展的目标。

　　五、结语

　　总之，在建筑行业高速发展和科学技术日新月异的时代背景下，我县房地产行业势必会实现更快更好的发展，同时，房地产经济的发展确实能够拉动地区的发展和国民经济的发展，因此，从当地的实际发展情况出发，善于发现房地产经济发展中存在的问题和不足，并以我县所处的时代环境和现行的政策规范为根本的出发点和落脚点，提出配套的优化措施是需要业内人士一直努力的方向和目标。而由于本人能力有限，本文仅是笔者对浦城县房地产经济发展中存在问题及应对策略的探索性分析，笔者将在今后的学习和实践工作中作进一步的探索和努力。

　　作者：吴萍 来源：时代金融 2016年20期