房地产经济区域差异及可持续发展

　　房地产经济作为第三产业，每年在GDP中的比重约为1/10。它的发展是一个连锁反应的过程，会带动建材、机械、冶金、陶瓷、木材、化塑、玻璃、五金等相关行业的发展。据统计，如果有100元的住房资金投人，可直接带动200元左右的相关行业需求；如果住房每销售200元，便可带动300元左右的其他商品销售。尽管房地产经济表现出了很大的产业价值，但也暴露出房地产经济区域差异等问题，这些问题都将影响可持续发展。

　　一、房地产经济区域差异的具体分析

　　根据我国的实际情况,一般将全国分为东部、中部、西部三个地域。由于房地产经济在这三个区域受到地域限制、经济状况差异等因素影响，出现区域发展不平衡的现象。具体表现为投资差异、消费差异、就业差异、供给差异等方面。

　　(一）房地产投资规模的差异

　　我国房地产从1992年开始大规模投资，到1996年投资出现了下降，到1998年的时候，我国房地产投资已经下降到一个低谷，之后国家为了扶持房地产业，出台了一系列政策使投资率有了较大回升。到了2001年、2002年其投资有所下降，这主要是由于经过多年投资增长后，我国商品房空置面积较大,市场自身的力量使投资增速下滑。之后，房地产业逐步成为国民经济的支柱性产业。截至2003年底，我国房地产投资的增长速度已经达到20%。从20世纪90年代末的数据来看，东部地区的平均增长率为31.3%，中部地区的平均增长率为25.8%，西部地区的平均增长率为22.6%[3]。从数据可以看出在1999年，东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速成长阶段，进入到相对平稳增长时期，东部区域的房地产早已呈现过热的势头，而中西部由于区域与经济的限制，城市化程度较低，导致房地产的投资力度相对较低。在投资率上东部与中西部根本不在同一水平线上。同时，一部分人对于购置房产视为一种投资，三四线城市的人们喜欢到一二线城市购房，中西部地区的人喜欢到东部或中西部较大城市购房，这种现象导致东部较发达地区房产价格炒得过高，而中西部欠发达地区的房产甚至出现无人问津的现象，这严重影响了中西部地区房地产经济的发展。针对这些问题，国家提出了西部大开发等一系列政策来平衡东西部之间的差距。

　　(二）房地产投资工具的差异

　　第三产业的形成比例与城市规模成正比关系，而作为第三产业的房地产业更多的投资集中在城市圈和经济带地区，有了经济条件的这些地区吸引了多样性的金融投资，如：外资、银行贷款、债券基金、其他资金等。首先，外资参与国内房地产市场开发与炒作，主要包括外商直接投资、对外贷款以及外商其他投资，这些外资以赚取外汇人民币预期汇差、利差、房价差等为目的。有数据显示在北京、上海、福建以及广东等地，外资投资的额度较高。许多房地产公司或金融机构通过发行各种债券，筹集开发与经营资金，主要包括银行代理国家发行的重点企业债券和基本建设债券。其次，银行贷款是房地产公司向银行及非银行金融机构贷人的各种借款，尤其是近年来我国不断下调银行存贷款利率，居民个人住房贷款成本降低，银行大量资金通过住房信贷转化为房地产开发资金，成为房地产企业最主要的资金来源，有数据显示在湖北、河南、重庆、陕西、西藏以及贵州等地用于房地产投资的银行贷款占比较高。最后，其他资金主要包括个人财产、社会集资、无偿捐赠的资金等进行房地产开发与经营的资金，这是我国改革开放以来，民营经济的快速发展，民间资本的规模逐步增强的结果。大量社会资金纷纷挤向房地产市场。有数据显示上海、北京、福建、广东等房地产价格上涨过快的地区，用于房地产投资的其他投资额相对占比较高[4]。从以上阐述可以看出东部地区由于经济的快速发展有了更多元的金融市场,诸如外资银行的海外基金、房地产债券、房地产基金、银行贷款及其他资金多集中在东部较发达地区。而对于中西部地区由于地域和经济的限制，商业银行贷款仍然是房地产投资的主流载体，这种金融市场的差异，也加大了中西部与东部地区房地产经济的差距。

　　(三）房地产消费的差异

　　房地产消费需求的多样性，是由于消费者收人水平不同，职业、年龄和习惯不同，以及消费兴趣、爱好的多样性造成的，从而也导致对房地产开发的多样性。房地产的需求量与家庭的经济状况是直接关联的，房地产逼于高档消费品，对于家庭经济一般化的可能需要拿出全部存款并且到银行做抵押贷款才能购得房产。根据相关调查显示，居民收入达到一定比例时，房地产经济才能有一定发展。东部地区经济比较发达，居民可支配收人也比较多。而中西部受地域等限制，居民收人相对较低。东部地区房地产投资旺盛，房价提高时，投资效益会更加可观，进而使房地产的市场需求获得增加，需求增加价格上升，最终导致价格泡沫。中部地区的家庭收人比东部地区普遍要低，对房地产的需求也不如东部，但近年来受东部房地产快速发展的影响，中部地区房地产经济也快速发展，有很大提升。西部地区则因国家西部大开发政策的作用，及西部大城市的辐射作用，除本地居民购房外，还吸引周边区域更多人群来消费，这些群体通常收人较高，对房产的需求较大。

　　(四）房地产就业的差异

　　房地产业的不断发展，对就业起到了一定的拉升作用，房地产业不仅具有直接吸纳就业能力，而且还有很强的间接引导就业能力。吸引了大量劳动力从事与房地产相关的行业（比如建材、装饰、家具、商业、建筑、冶金、家电、金融、服务业等）。由于各地区房地产起步的时间不同、基础不同，以及地区经济发展水平、城市化进程和市场发育程度等方面的不同，房地产业在就业方面也具有地区不平衡性特征M0东部地区尤其是沿海地区地理位置优越和经济程度较高，房地产投资率相对较高，故吸引了大量的劳动力从事与房地产相关的行业。而中西部地区，由于地域的原因和经济发展相对滞后，较大城市辐射圈也相对较少，故造成劳动力吸引力也相对较低，造成许多高素质劳动力外流和低素质劳动力滞留，从而阻碍了中西部地区经济的持续健康增长。因此，政府应该设法有效地引导与调控房地产业的就业，从政策上予以扶持，使房地产业发展相对滞后的地区逐步缩小与发达地区的差距，促使本地区经济协调发展。

　　(五）房地产政策的差异

　　建国以来，我国制定的发展战略一直是“让一部分有条件的地区先发展起来，带动后发展的地区，最终达到共同富裕”。一直以来，国家基础设施和重点项目建设投资东部沿海多于中西部。而在世纪之交，国家才正式提出实施西部大开发战略，振兴东北老工业基地，以及中部崛起战略。国家系列经济政策的差异，使东部地区经济高速发展，也带动了东部房地产经济的快速发展，而中西部地区经济政策的相对滞后，也拉大了与东部地区房地产经济的区域差异。同时在国家政策下，开发较早、市场化程度较高的东部地区更易受到国家宏观调控和市场调节政策的影响；而市场开发较晚、欠发达的中西部地区房地产供给变化比较平稳，受国家政策影响的波动小，在开发时间和开发程度上都晚于东部大部分地区。

　　二、区域差异对经济社会的影响及建议

　　由于房地产经济地域的差异，致使东部地区房地产投资率偏高，房地产业的暴利和房价的虚高使得房地产市场严重失衡，导致房价巳经远远偏离了居民的承受能力和其真正的价值，产生了严重的房地产泡沫。这种泡沫的背后使东部大量城市出现了“钢筋混凝土森林”，这也使得城市污染物分散困难、空气质量较差等环境问题，盲目无节制的开发也使得东部地区大量的耕地被滥用、自然资源大量的流失[7]。这种差异致使中西部中低收人人群的保障性住房的建设、棚户区改造严重滞后，如果不能及时解决这些问题，中西部人民的居住环境很难得到改善。

　　房地产经济在国家和地方的经济中扮演着重要角色。据统计，我国房地产对GDP的贡献率超过10%，如果再加上房地产的关联产业对消费的拉动，房地产经济的总贡献率甚至已超过了20%。相比其他行业房地产对国民经济的贡献有绝对优势，成为国民经济中名副其实的支柱产业。地域差异致使东部与中西部房地产经济严重失衡，对中西部的整体经济造成了很大损失。这种经济差异加速了中西部大量劳动力流失到东部较发达地区，给中西部经济社会的发展带来很大影响。

　　东部地区的房地产市场开发较早，具有良好的地缘优势和较佳的投资环境，市场已初具规模，市场化程度也较高，房地产业的发展还可以进一步做大做强，在提高房地产效益方面还有拓展空间。因此应在现有基础上健全房地产法规体系，加强和完善宏观调控。要稳定房地产业的发展，一是要警惕盲目性过热现象，比如盲目投资扩大开发量，使得市场供需比例失衡，空置率上升；二是泡沫性过热现象，倘若经济发展速度放缓，房地产业将受到重创。要充分发挥市场的调节机制作用，优化资源配置，避免房地产经济泡沫的产生，要有计划地开发潜在市场。

　　尽管中西部地区房地产业近几年发展较快，但基础仍旧薄弱，受地理位置和历史条件的影响，房地产业的发展水平亟待进一步提高，尤其是要从房地产的总量、规模，还有投资渠道和投资规模方面都要提高。此外，要加速市场化程度和步伐，国家必须加以调整和扶持，才能缩小与发达地区的差距。中西部地区房地产业可以从以下几方面进行提高：一是利用国家西部大开发、中部崛起的政策环境，把房地产作为发展的先导产业，带动整个地区经济发展；二是加大政府扶持力度，完善房地产市场体系和机制，尤其是从住房抵押和金融配套等方面采取政策扶持;三是加快住宅产业的市场化和现代化进程，促进居住建筑建设质量提高，保持房地产业总量增长，四是实行“中心城市辐射”和“梯度推进”战略，将房地产业向深度和广度推进；五是建立健全住房供应体系，合理配置住房与非住房，高档住房与低价位住房的结构和比例，尽快解决房地产业的结构性矛盾。

　　三、经济新常态下房地产经济的可持续发展战略

　　经济新常态是国家对今后一段时期经济发展战略的重要部署，发展新型工业化、信息化、新型城镇化，重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略等,这不仅是房地产经济持续发展的新动力，更拓宽了房地产经济发展的新道路。在这种新常态下就需要我们以全新的思维、理念、方式，推动我国房地产经济持续、健康、稳定的发展?。随着我国经济发展进人“新常态”，整体经济运行表现出较平稳的发展态势，那么经济新常态下的房地产调控也会更加清晰，一方面不会过度打压房地产行业的发展，而维持其现有地位；另一方面也不会继续将房地产作为拉动经济增长的工具，对其采取鼓励性的经济政策，未来很长一段时间，房地产政策将会出现“常态化”的发展进程，房地产市场也将告别过去10年疯涨的局面，中国房地产市场正告别过去高速增长阶段，开始向平稳发展阶段过渡，之后中国房地产市场将正式进人平稳发展的新常态阶段。

　　(一)新常态下应优化房地产投资结构

　　由于我国中低收入人群占绝大部分，是房地产

　　消费的主力军，但房地产投资中大部分都投资于高档住宅，而中低档住宅的投资仅占一小部分，故消费者对中低档住宅的需求比较大。出现了经济适用住房制度不完善，廉租住房制度建设相对滞后，政策性措施不配套，部分城市低收人家庭住房还比较困难等问题。在中西部地区问题更突出，故政府应该以中西部中低收人家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，增加对中低档住宅尤其是保障性住房的投资力度，完善保障房制度建设，各级地方政府应该重视保障房制度建设，保障房建设要以人为本，不是以房为本。2014年，中央财政安排用于保障性安居工程的专项资金2222.21亿元，其中补助中西部地区资金1960.66亿元，占88.2%,可以看出国家对于政策和专项资金巳经开始向中西部倾斜[11]。

　　(二)新常态下房地产业生态创新发展

　　房地产行业要实现生态创新发展是主动适应经济新常态要求，是以全新的行业理念、方式来促进房地产业的持续健康发展。生态创新型房地产是基于资源高效利用和人与自然相互依存的原则，而使得周围系统良性循环，无废、无污染的新型房地产。它应具备生态友好、环境友好、能源节约、可循环利用的特点，体现可持续发展的原则。首先在房地产建设的过程中，应减少对生态环境的干扰，提前做好合理规划、文明施工，尽量不滥用我国的生态林地、自然耕地，尽可能在荒地上进行开发建设，并在施工过程中保护好当地的历史文化古迹，不破坏当地的自然生态系统[12]。其次，提高自然资源的利用率，降低建筑对外部环境的影响，从而建立和完善资源高效利用和循环利用的绿色建筑新体系。再次，建筑利用不会对人体健康和环境产生伤害和影响绿色建材，例如阻热蓄能的加气混凝土砌砖墙材、纳米技术研制抗菌灭菌的墙材等。推动绿色建材在建筑中的广泛使用，为人民创造一个环保、健康、安全居住的环境。

　　(三）新常态下房地产业应树立互联网意识

　　在经济新常态下，房地产的竞争格局、需求主体及盈利模式、供销模式等都发生了变化，房地产企业之间的竞争将不再是简单的规模效益之争，更多的是企业的专业水平和服务能力竞争。因此，企业要有互联网意识，积极学习利用互联网与物联网相结合的新市场营销模式，充分利用大数据、电商平台等手段，构筑多元化、多功能网络营销空间，以此来推动房地产业的新常态发展。同时，最大限度地整合利用已积累的客户和楼盘资源，深人客户的生活空间，加强创新服务能力，把房地产模式从目前的价格、产品、配套、物业服务上升到一个更高的层次，不仅要把房子卖好，更要维护好客户的利益、充分利用好客户资源[13]。

　　(四）新常态下房地产业的长效机制建设

　　在我国房地产制度建设还不够完善的一段时期里，楼市调控作为对房地产市场采取的一种非理性行为的行政措施，是非常必要的。但随着房地产市场进人新常态下的发展阶段，房地产市场必须加快以住房制度、土地制度、房地产金融制度、房地产税收制度、房地产市场管理与调控等为内容的长效机制建设，主要依靠市场机制去调控房地产市场，发挥市场在资源配置中的决定性作用。当前，应加快房地产税的立法并适时推进改革，增加持有环节税收、减轻交易环节税赋、简化交易环节税制；加快推进不动产登记和居民住房信息联网等基础性工作在基层的实行;加快房地产金融制度改革，强化住房金融监管体系建设，有效解决政策性住房金融政策难以实现和房地产金融风险缺乏有效的监管问题；完善房地产市场的调控与管理，在统一调控市场思路与理念的基础上，促使地方政府对房地产市场的调控从被动到主动[14]。

　　四、结语

　　房地产经济的持续健康发展不仅关系到国民经济更关系到民生，房地产业在我国经历了几十年的发展历程，期间有过高速增长，也经历过低谷。在当今经济新常态政策下，房地产经济应从高速增长转变为中低速增长，应转变发展理念与方式。机遇与挑战总是相伴相随的，新常态下产业结构的调整必然会引起房地产市场阵痛，这个阶段是无法避免的关口。房地产企业要客观地对待这种趋势性变化，保持一颗平常心，先从观念上适应并且领悟到位，然后再用一个崭新的心态来面对现实，谋求产业新发展，逐步走向可持续发展的道路。

　　                                  郭红丽

　　                        (河南石油勘探局房地产管理处，河南南阳473132)