我国房地产经济存在的问题及政策性

　　一、我国房地产经济在发展中存在的问题

　　1.房地产市场的发展不健全

　　近年来，我国的房地产经济持续升温，但是房地产市场发展很不健全，主要表现在两个方面：第一，房地产的开发投资不断激增，导致土地供应量受到一定的限制，但商品房仍全面热销，销价一路飙升，风险累聚，不利于人们生活水平的提高及生活质量的改善，房地产经济泡沫即将破裂的迹象越来越明显。第二，房地产经济的利润丰厚，使得大量的企业蜂拥而至，冲击着并不完善的房地产市场，使得房地产市场的发展不健全、不合理。

　　2.市场成熟度过低

　　由于我国现行的房地产市场不够成熟，导致地价的水平难以反映真实的需求，由于行业的特殊性以及国情的影响，在我国还远未形成房地产经济的买方市场。因此，近年来，各地的地价均出现了一些非理性的情况，房价的暴涨大大超出了消费者的承受力，因此，在远期内必定会抑制消费，对房地产经济本身带来不利影响。

　　3.投资效益低、结构不合理

　　投资效益过低是我国房地产经济的一大弱点，投资效益低，乘数效应小，导致房地产经济效益低，从而影响了下一年的资本形成，使连续的投资扩张不能继续，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现中断，行业增长不可避免地下降。同时，由于我国房地产市场投资结构的不合理，导致产品结构不合理，严重影响了房地产需求。房地产产品包括经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等四部分，相比之下，高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。

　　4.没有健全的管理体制

　　房地产企业由于管理体制不健全，导致设立的企业制度不符合企业的发展目标和需求，让企业在发展中偏离预定轨道，并阻碍企业可持续发展战略的实现。拿财务成本管理来讲，许多房地产企业实行粗放式的财务管理，制度流于形式，没有起到真正管理制约的作用，并且，对于岗位的职责划分不明确，奖惩机制不分明、不完善，不仅会影响管理工作的积极性，还会降低工作的效率，进而加大房地产企业成本。

　　二、完善我国房地产经济发展的政策分析

　　1.充分调整我国房地产投资政策

　　当前我国尚处于房地产改革深入的时期，房地产经济面临着重大的经营方式与行业投资模式调整。因此，应该根据我国国情，并结合与借鉴国际上一些有效投资的做法，为我国的房地产经济制定一个科学的发展路径。我国房地产投资不稳定且效益过低，在以后的投资政策制定中，不仅要充分考虑投资主体结构的变化对未来房地产周期变化的影响，还应密切关注房地产投资规模的变化，保证房地产投资规模与宏观经济规模相适应。

　　2.建立科学化的管理机制

　　目前，造成我国房地产市场混乱的原因是多方面、深层次的。"一刀切〃的行政命令是难以奏效的。如要改善当前房地产经济的局面，就应该从深层次的房地产管理体制入手，加强政府对经济管理作用的认识，提高经济管理在房地产市场的作用。首先,应对政府相关管理机构的职能进行有效调整,划定中央政府和地方政府的管理范围，保证房地产行业监督工作顺利实施，做到主体分明、责任明确。其次，吸取香港特殊税收政策的经验。特别是对于家庭购买两套房子以上，对于在短时间内交易的房产增加额外印花税，把房价上涨的利润转移到国家。再次，中央政府应深化财税体制。财税体制改革不是政策上的修修补补，更不是扬汤止沸，而是一场深刻的变革。最后，完善房地产市场预警预报系统，政府要按照"统筹规划、分步实施、互联互通、信息共享〃的原则，建立房地产市场预警体系，适时监测房地产经济运行与增长过程，预测预报房地产经济波动趋势与波动特征。

　　3.完善房地产市场法律体系

　　完善的法律法规是房地产市场正常运行的根本保证，应结合我国具体情况，构建适合国情的房地产法律体系，使房地产经济规范、稳步发展。第一，法律、法规的建立应符合房地产市场的发展规律，使中、低收入购房者也可以从国家的宏观调控政策中受益。第二，我国需要全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设，理清多元化的复杂财产关系，解决矛盾纠纷、业主维权困难等问题，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。第三，不断地完善房地产法律，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。

　　三、结语

　　房地产行业的发展是社会与经济发展的重要基础，它与人们的生活息息相关。我国房地产行业规整自身，政府加大对房地产市场的整顿，积极推进房地产市场平稳健康发展，对社会发展和提高公共生活满意程度有着重要的作用。

　                                　 高钰轲

　　                              (河南大学，河南开封475000)