中国房地产价格泡沬研究

　　房地产事业的发展情况直接影响国民经济水平在面对泡沬现象的严峻问题下,中国房地产整个体系需要严格的规制调整曽经发生过三次世界级别的房地产泡沬破裂经济事故真正认识到房地产泡沬现象的危害是重要的环节关系到消费者对房地产信息的掌握以及购买决策直接影响房地产事业的发展关系到国民经济水平的提高。

　　1中国房地产现实状况

　　前些年房地产泡沬现象不是很明显当时经济水平处于初级高速度发展彳犬态房地产需求量大价格也在节节高升开发商抓住商机积极开发房地产事业市场出现需求量大于被需求量，促使房地产事业飞速发展随着经济的随步房地产去陡进了‘死胡同个匿圈市场竞争越来越敦烈开发商通过各种竞争手段影响房地产畸形发展其中不乏政府参与因素。房地产泡沬现象是f旨由于房地产过度开发投商，供大于需求把价格提高到脱离市场经济的正常基础水平在这种被架空的情况下房地产表现出疲弱的状态房地产行业繁荣虚假房价持续上调房地产利用率下降空房屋空置闲用无法被运用到现实生活中无法满足广大人民群众的购房需要呈现出泡沬现象从经济发展的角度来分析房地产发生泡沬现象最本质的体观就是房价回落其中根本原因还是市场竞争出现了问题导致房地产事业发展进入瓶颈期中国现代房地产发展是不科学的开发商大力调整价格上升其根据是国民生活水平的提高在脱离国民现有的经济能力运用不健康的竞争手段增强本身企业在市场中的竞争能力国民对于房产的渴求是无法替代的虽然国家运用宏观调控和法律手段对于房地产存在的泡沬现象还是心有意而力不足房地产文化趋向畸形不再以民众需求为本质，旨在哄抬房价蠃取企业的私有利益。房地产在我国形成一种高开低走臟形成"买不起房还不起房''等现象。

　　2构成房地产泡沬的原因

　　2.1不断调整上升的房价

　　房价是随着国民经济水平的提高而调整，从经济发展的角度来看，房价上调也是一种正常的经济现象,市场经济体系在逐渐完善在正规的运营环境中房地产事业也在逐步走向成熟国民生活水平提高为首要前提国民经济能力也在逐步提高我国处于发展中阶段房价的调整应该以国民生活水平为标准在国民经济承受能力范围内金进行相应的价格调整。城市的不断发展A；'巟迁徙使得城市人口队紧张状态住房问题成为关键这些为房地产事业带来了发展机遇，也为开发商带来了牟取暴利的机会开发商一再哄抬房价使得房地产价值缩水超出了国民的购买承受范围形成了“住不起房''现象。住房问题始终得不到很好的办法解决处于一种尴尬的扰态大量住房被空置大量民众解决不了住房问题，是形成房地产泡沬的最本质因素

　　2.2房地产投资占固定资产投资的比例偏高

　　从发展时期来讲我国处于发展中阶段，不及发展国家的经济发展平衡能力房地产投资在固定资产中占有较重要的地位反映出我国国民经济有很大一部分依赖于房地产的发展在一定程度上我国房地产在国民经济占有率较高有种反客为主的感觉加上缺乏长期的规划整治在房地产行业营造出虚假繁荣的现象力口重其在国民经济中的主导作用使得我国市场经济失衡进入滞后期为房地产泡沬现象的发生提供诱因。

　　2.3房地产企业银行贷款比例偏高

　　我国在银行管制方面对于房地产来讲是相对宽松的形成一种国家支持房地产事业飞速发展的现象为房地产开发提供了有力的资金后盾开发商抓住银行这块肥肉加紧开发房地产的步伐形成房地产虚假繁荣的现象房地产企业银行贷款比例偏重导致银行其他货款的不平衡问题，影响其他行业的发展

　　2.4房价收入比过高

　　房地产行业雜牟取暴利的不良经济職，有些开发商是为了本身的利益在做房地产项目不以民众的需要为根本目标房价是房地产事业出现泡沬现象的根本诱因房价比过高是间接诱因房价比的高低直接决定着开发商利润的高低为了赚取更多的利益最大限度的提高房价比是开发商的利益目标民众的购买能力低于开发商的期望值导致房价比收Ail高陴低住房的购买率造成房地产泡沬现象发生3房地产的泡沬化对我国的危害3.1房地产泡沬的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡在我国大中型城市中出现了不合理的房地产市场现象，高中档住房产品过剩低档住房产品不足大面积户型相比较于小面积户型多出了好几倍，在民众有限的购买能力范围内经济住房是最实用而由于住房产品过少不能满足一般民众的住房需求导致房屋供给结构失衡的现象住房问题得不到妥善处理加剧社会矛盾对和谐社会造成麵因素3.2房地产泡沬的长期存在和发展抑制了其他产业的发展由于房地产事业的过度开发导致大量的资金想房地产靠拢形成专制现象房地产泡沬现象中间的利益是一个诱因意味着房地产投资有更高更好地资金回报？欣起房地产热以长远的眼光来看房地产事业的不健康发展必然会影响其他行业的正常发展导致资金失衡市场经济失衡等后果

　　33地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益房地产泡沫现象直接影响国民生活水平和经济能力，房价的哄抬导致消费者购房困难I勾买能力不足便通过各种经济手段填补买房形成的经济空缺増加了民众的生活压力住房压力王作压力为社会安定经济可持续发展带来了威胁。当泡沬现象清肃后消费者会是最直接的受害者可能会“钱房两空”。

　　4阻止泡沫驗蔓延的策略

   4.1加强国家宏观经济调控

　　房地产始终涉及到人民群众最根本的利益，国家从宏观调控进行房地产价格调整运用执政手段把房地产整体价格降低一个等次，争取在保证人民群众正常生活水平上控制房地产价格趋势.:，

　　4.2发挥市场经济竞争模式

　　中国的房地产事业飞速发展，各个房地产公司面临着巨大的竞争压力加强市场经济竞争管理幵启正规的竞争模式打压违反竞争原则的企业維护房地产行业的正常秩序禁止出现牟取暴利的行为行径43提高人民群众的生活水平

　　以服务群众为根本目的，在正常允许的范围内，调整房地产管理模式以经济房为主住房需要以广大人民群众的要求为准符合群众的消费水平陴低泡沬发生。

　　总结房地产泡沬现象日益加重我国房地产事业需要正规的手段来维持坚持消费者和开发商之间的利益平衡JK府扮演重要的调控角色，制定正确的发展方向脚踏实地拒绝房地产虚假繁荣现象，杜绝泡沬现象多方进行协作调整从经济水平出发运用科学规范的管理手段雄持市场经济和国民经济的平衡为我国房地产事业打下坚实的基础。

                                 史颖峰

                        (内蒙古赤峰市房屋交易产权管理中心，内蒙古赤峰024000)