房地产金融制度国际比较与借鉴

　　一、主要房地产金融制度比较

　　1.房地产金融机构设置

　　(1)以商业银行为主的金融机构：这种金融机构是与商业性住房抵押贷款制度相对应的，下面以美国为例来具体说明。在美国的房地产金融体系中，私人和民间机构占主体地位，而多种政府机构也发挥了重要的调节、扶持作用。商业银行与储蓄信贷协会、互助储蓄银行、抵押联营机构等多种私人金融机构构成了发放抵押信贷的主体。美国是目前世界上商业银行开展住宅金融业务最发达的国家。据统计，美国大约有1500家商业银行机构，这些银行机构大多是通过抵押的方式发放住房贷款，并且这种贷款在各家商业银行的抵押贷款业务中都占有相当的份额。从美国各金融机构在住房抵押贷款的业务份额来看，商业银行的市场占有率基本上处于上升的趋势，而政府通过其所属或资助的机构如联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会、联邦住房抵押贷款公司等直接参与和调控抵押信贷二级市场的运行。此外，联邦住房管理局和退伍军人管理局等政府机构通过对抵押信贷提供担保也发挥了积极的作用。

　　(2)互助合作专业房地产金融机构：这种金融机构是互助储蓄式的房地产金融制度下的一种组织形式。以较典型的德国为例，德国的房地产金融体系是以中央银行为核心，国营、私营、合作银行并存的多渠道融资体系。参与房地产金融业务的有住房储蓄机构（住房储蓄银行）、抵押银行、商业银行、保险公司等，其中主要的有住房储蓄银行、抵押银行和建房互助储金信贷社，它们占全国房地产金融业务的60%以上。建房互助储蓄信贷社在政府奖励基金的帮助下，依靠契约储蓄，融通了大量的资金，并在住宅产业的发展中发挥了相当重要的作用。

　　(3)政府公营的专业政策性房地产金融机构：这种房地产金融机构是强制性储蓄的房地产金融制度下的一种典型机构，以新加坡最为典型。中央公积金局是新加坡最主要的房地产融资机构。新加坡居民购房住房资金主要来自中央公积金，目前70%的人住在政府建造的组屋里。其次是邮政储蓄银行，它负责两项业务：一是面向中上层收人者发放贷款购买高级住房，另一项是对公务员和法定机构雇员发放住房贷款。开展房地产金融业务的除建屋发展局、中央公积金局、邮政储蓄银行外，还有其他商业银行、财务公司、开发银行、契约基金等机构。

　　(4)混合型房地产融资机构：这种类型的融资机构是混合型的房地产金融制度下的房地产金融机构，其特点是民间金融机构在住宅信贷方面非常活跃、民间与官方相互结合，比如日本。在日本战后初期，由于住宅基金不足，政府采取了特殊措施，利用基金的形式筹集住宅信贷资金，同时，私人金融机构运用金融手段广泛融资，从而开拓了介于欧美型和基金信贷型之间的以基金为后盾的混合型融资方式，有力地促进了日本房地产业的发展。在日本的房地产金融系统中，政府经营的公共贷款机构一住宅金融公库处于主导地位，它是政府为了向国民提供建、购房贷款于1950年成立的，行使政府住房金融的职能，融通长期低息基金，其资金来源除资本金和向政府借款外，还有财政拨款或通过财政筹集的邮政存款、保健年金、国民年金等融通的长期低息资金，以及政府担保的公团和公库发行的住宅债券。

　　2.主要筹资方式的比较

　　房地产金融制度的差别其本质在于融资方式的差别，下表比较了四种制度下的主要筹资方式。

　　3.政府在房地产金融制度中作用的比较

　　经济体制的差异和经济发展水平的不同，各国政府干预住房金融市场的手段和方法也各有不同，基本上可分为三种类型，详见下表。

　　二、对我国的借鉴

　　在住房金融机构发展方面，目前我国参与房地产金融的机构主要是商业银行和住房公积金中心。住房储蓄银行和住房合作社数量少，而且是地方性的，作用十分有限。虽然我国涉足房地产金融的金融机构数量众多，但业务单一，市场细分不明确，每一类机构的服务对象模糊；特别是政策金融机构缺乏，目前主要是委托商业银行办理。另外缺少保险等一类长期资金供给者，以及抵押银行等可以使短期资金长期化的机构。根据我国的国情，有一定现实基础的、比较可行的做法，是借鉴新加坡的公积金和德国的住房储蓄模式来实现住房领域借贷资金总量和期限的匹配，保证住房金融的巨大的资金需求。而在这两种模式中，又应该以前者为主，后者为辅。

　　在融资方式上，我国的体制兼容了国外几种模式的特点，处于混合发展状态。从实际效果看，除住房公积金制度实施较成功外，另外几种模式发展都较缓慢。从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。因此，储蓄融资比资本市场融资更适合中国的国情。但从长远来看，我国的住房金融发展目标模式应该是以商业性的个人住房抵押贷款方式为主，辅之以公积金为主体的政策性住房信贷业务。

　　在政府的干预上，从发达国家房地产金融发展的经验，并考虑到我国房地产金融市场体系还不完善，主要以政策为主导的国情，目前政府的干预主要是加快房地产相关法律、法规的制订和推出，尽快确立我国住房金融的发展模式，并建立与之配套的政策机构，如政策储蓄银行、住房贷款抵押协会或公司等。在发展房地产金融过程中，政府应主要着力解决住房抵押贷款的担保问题、住房抵押贷款的期限和利息补贴问题、以及为住房金融业的参与者提供减免税优惠等。

作者简介：张菁，上海交通大学管理学院博士生；

          屠梅曾，上海交通大学管理学院教授,博导。