我国房地产金融创新的有关问题研究

　　1998年我国市场化住房体制改革以来，房地产金融快速发展，在调节房地产市场运行、保持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了越来越重要的作用。但由于我国房地产金融具有一定的金融抑制特征，其促进房地产发展的作用并没有完全发挥出来，房地产发展对推进房地产金融深化的要求日趋强烈，房地产金融从金融抑制向金融深化转变已成为一种必然趋势。但1997年亚洲金融危机，特别是2007年美国次贷危机引发国际金融危机之后，又一次将金融危机与房地产联系在了一起。包括崇尚金融自由化的西方国家在内的各国政府都出手干预金融市场，其中很多措施直接针对房地产金融市场，并引发了人们对金融深化理论的反思。有些学者更是把房地产金融创新视作引发次贷危机进而引发全面金融危机的重要因素，认为房地产金融创新与金融风险间存在一种因果关系。国内学术界对房地产金融创新的态度也顺势改变，由提倡房地产金融创新到限制和抵触其发展，住房抵押贷款证券化等房地产金融创新实践也逐渐偃旗息鼓。我们认为，美国次贷危机爆发的根源不能简单归结为金融深化，而是多重复杂因素相互交织与叠加的结果，如果说与金融深化有关，也只能说是过度金融深化的结果，不能成为简单停止或放缓房地产金融创新与深化进程的理由。房地产金融创新对金融体系的影响是多方面的，对不同经济体的影响也存在较大差异，具有一定的复杂性与不确定性，其与金融风险之间到底是一种什么关系，这是一个悬而未决、值得进一步深入研究的课题。只有理清房地产金融创新的理论演进脉络，准确把握房地产金融创新的突出特征，才能辩证地理解房地产金融创新与金融风险的关系，才能在规避金融风险的同时’适度推进房地产金融创新。

　　一、房地产金融创新的理论演进脉络

　　房地产金融创新源于金融发展与深化理论。金融发展与金融深化理论的不断演进与完善’为房地产金融发展实践提供了理论基础’房地产金融创新与深化也开始在一些发达国家不断推进，对促进这些国家房地产的发展发挥了重要作用。

　　从国内外的研究文献看，对金融发展理论有突出贡献的是约翰*G.格利和爱德华S.肖。两位学者从20世纪50年代开始关注金融发展与经济增长之间的关系，通过对金融中介在促进投资方面的深入研究，验证了金融发展在促进经济增长方面的重要作用，并进一步说明这种促进作用发挥的程度会随着经济发展程度的提高而相应增强。20世纪60年代，格利与肖的论著《金融理论中的货币》问世。他们在这本书中阐明了各种金融资产在促进经济增长方面的重要作用，除了间接融资市场的投资主体外，其他非货币金融中介在投资中也扮演着重要角色，整个金融体系的合理运转有利于将分散性储蓄转变为集中性投资，促进生产性投资水平的提高，进而促进经济的增长。

　　20世纪60年代，一些发展中国家主权独立后，为尽快提高居民收入和经济发展水平，制定了农业国家向工业国家转变的发展战略，同时采取了指令性计划的工业发展思路与战略。指令性计划的工业发展战略在实施初期发挥了一定的作用，但随着经济社会的发展，由于金融体系在优化资源配置方面的独立性不强，金融市场中的利率管制与信贷计划性供给破坏了金融资产价格的形成机制，金融体系长期处于金融抑制状态，经济增长也因此缺乏活力。罗纳德?麦金农与爱德华?S.肖针对发展中国家金融抑制与经济增长乏力问题展开深入研究，并指出，这些发展中国家经济发展水平不高与其金融体系受抑制有关。金融体系的抑制会人为地降低利率水平，金融资产不能得到优化配置，不利于提高经济增长的效率与水平。针对这些由于金融抑制而导致的经济增长缺乏效率问题，麦金农提出了金融深化理论。金融深化理论的主要观点是，放松政府在金融体系运行中的管制，让利率真实反映资金的实际供求状况，让有限资金进入高效益、高回报的项目，以提高经济增长效率与发展水平。

　　到了20世纪70年代，多数发达国家所采取的凯恩斯政府干预、刺激投资和通货管理思想遇到了困难，部分国家经济陷入“滞涨”困境中。以弗里德曼为代表的一批经济学家开始反思凯恩斯主义，强调自由主义，反对政府干预。同时，一些发展中国家的金融抑制问题并没有得到根本改善，金融抑制措施不但不能促进农业社会向工业社会的转变，而且限制了竞争机制，扭曲了金融资产价格形成机制，经济低效增长、通货膨胀曰趋严重的势头长期得不到扭转。在这一背景下，罗纳德?麦金农、爱德华?肖、约翰?格利和雷蒙德?戈德史密斯等学者更加坚信金融发展与深化理论的科学性。麦金农与肖还提出，发展中国家要改革现有的金融制度，政府要放松管制，减少对金融领域的过多干预，推进利率、汇率形成的市场化，让其真实反映资金供求与外汇供求状况，有效降低对外资的依赖程度，合理发挥国内金融资源的作用，充分发挥金融在促进经济增长方面的作用。

　　金融深化理论提出后，一些学者开始对金融深化程度测量进行了深入研究。戈德史密斯资源和传递渠道对经济增长的速度和性质有影响”，他认为，“金融上层建筑加速了经济增长速度，提高了经济活动能力”，金融发展与经济增长密切相关，并构建了一个国家金融发展水平与金融深化程度的衡量指标体系。其中，金融相关比率(FIR)是重要指标之一。金融相关比率是某一时点一国金融资产总额占对外净资产与实物资产总额之和的比重。利用自己建立的指标体系，通过实证研究，戈德史密斯发现FIR有提高的趋势，但FIR在达到某一阈值后趋于平稳。金融相关比率的提出为金融深化程度的实证研究提供了基础。

　　卡普、马西森、加尔比斯、弗莱的主要研究内容也是致力于金融深化理论的实证和扩充方面。巴桑特?卡普（1975)与唐纳德?马西森(1980)研究和阐述了发展中国家的货币金融、经济增长及经济稳定之间的定量关系。卡普补充了麦金农关于实际货币与实物资本的“互补性”假说，通过实证分析了银行体系向生产企业供应流动资本的过程来说明货币金融对实际经济增长的影响。加尔比斯(1977)发表的《欠发达国家的金融中介与经济增长：一种理论的探讨》一文与弗莱的金融发展模型在吸收当时经济学最新研究成果的基础上，扩大了金融深化理论的研究框架，对金融深化测量理论发展与完善做出了贡献。

　　20世纪80年代，阿根廷、巴西等实行金融深化政策的发展中国家爆发了比较严重的金融危机或债务危机。这一现象引起了一些金融深化理论倡导者的重视，针对金融深化理论在这些国家实践过程中产生的突出问题，长期从事金融深化理论研究的麦金农和马克威尔?弗莱等学者开始对以前的金融深化理论进行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理论，对传统的金融深化理论进行了修正与完善。麦金农在《经济自由化的顺序一向市场经济过渡中的金融控制》一书中创建了金融深化次序推进理论。]麦金农指出，金融深化遵循一定的规律，有其固有的先后顺序，一国在金融深化过程中如果遵循了次序推进的原则，金融深化在促进经济发展的同时能够保证经济增长的稳定性。金融深化次序理论指明，金融深化首先要实现中央政府财政的平衡，这是金融深化的前提;其次要放开国内资本市场，让利率回归真实水平，并充分反映资金供求状况;最后要在经常项目自由化后，逐步推进外汇与资本项目自由化、国际化。金融深化次序推进理论为发展中国家提供了金融深化发展的路径选择。

　　在麦金农和肖完善了金融深化理论后，弗莱、史密斯、卢卡斯、格林伍德等都进行了相关理论研究和实证分析，不断将国际金融政策协调、金融危机理论、资本市场发展理论等纳入金融深化理论研究框架，并吸收了金融工具衍生理论、产权经济学、金融危机等经济学理论的研究新成果，为金融深化理论的研究开辟了新的研究方向，进一步丰富和发展了金融深化理论。

　　在金融深化理论的指引下，伴随着房地产的快速发展，一些发达国家和少数发展中国家根据本国的实际情况，发展起了不同特色的房地产金融，形成了分别以美国、德国和新加坡为代表的抵押式房地产金融、互助储蓄式房地产金融及强制性储蓄的公积金房地产金融三种典型模式。

　　二、我国房地产金融创新的突出特征

　　我国房地产金融创新是在社会主义市场经济不断发展与完善的大背景下加速推进的。同国外一些国家相比，由于体制转轨的阶段性特征、资源禀赋及经济发展程度的差异，我国的房地产金融创新表现出以下一些突出特征。准确把握这些特征，是有序、合理推进房地产金融创新并有效防范金融风险的前提。

　　(一）房地产金融创新短期内呈现一定的波动性，但长期稳步推进的大趋势没有改变

　　随着房地产市场化改革进程的推进，我国房地产金融呈现出快速发展的势头：房地产信托、房地产投资基金、住房公积金、房地产贷款证券化、房地产互助储蓄都实现了快速发展。但由于市场开放程度的提高，国内经济受国外宏观经济形势变化的影响越来越大，加之金融制度还处于发展完善之中，还不是很成熟，房地产金融创新很容易受到国外金融动荡因素的影响。如，2008年以来，受美国次贷危机引发的金融危机的影响，为防范房地产金融风险，我国的房地产金融创新进程有所放缓，房地产信托、住房互助银行、住房贷款证券化甚至出现了萎缩的状况，房地产金融呈现出1998年启动到之后的快速发展与2008年后有所放缓的较大波动性。但从我国房地产发展的大趋势及城镇化长期推进的大背景分析，房地产金融创新需求增加态势不会改变，短期的阶段性波动性不会影响长期稳定发展的大趋势。1998年我国住房体制改革以来，房地产实现了快速发展，在拉动国内需求方面发挥了重要作用。单从经济学统计方面来看，房地产已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。尽管在2014年我国房地产市场出现下调的迹象，但城镇化发展的规律表明，城镇化发展与房地产业的发展高度关联，如果城镇化的进程没有结束，房地产快速发展的态势就不会改变。当前，我国城镇化正处于不断加速推进的进程之中，城镇将成为承载大量农村人口转移与集聚的重要载体。经过30多年的发展，1978年至2014年，我国城市化率已从20%以下上升到53.7%，但与国外一些国家70%以上的城镇化水平相比，差距还比较明显，发展的空间非常广阔。61十八大与2012年中央经济工作会议对推进新型城镇化、充分发挥城镇化拉动内需方面的潜力提出新要求，城镇化将进入快速发展期。快速发展的城镇化趋势必将形成巨大的房地产市场需求，房地产在国民经济中的重要产业地位与快速发展的趋势短期内不会发生改变，生产、流通及消费等多个环节对房地产金融的依赖度将不断提高，由此推动的房地产金融创新一定时期内将不断强化。

　　(二）房地产金融创新进程中出现了金融风险的苗头

　　房地产金融创新能够引入市场竞争机制，为房地产发展提供必要的金融支持。但由于市场条件与监管机制方面存在的问题，房地产金融创新过程中也容易造成房地产的过度发展问题，并产生房地产泡沬和金融风险，如果得不到充分的释放，这种风险就会不断积累。不断积累的风险一旦爆发，便会迅速扩展，并通过一定的传导机制引发整个金融体系的危机。因此，房地产金融创新过程中的金融风险及防范问题已经成为世界各国普遍关注的课题。我国房地产金融创新正处于起步阶段，房地产市场整体上持续繁荣的背后所蕴藏的金融风险不可忽视。2008年受美国次贷危机的影响，我国房地产市场曾出现局部明显的下调迹象，个别城市出现了少量的断贷行为，有些银行的房贷违约率达到了1.6%，超出了银行业公认的1%标准线，释放出一定的房地产金融风险信号。在当时特殊的国际经济形势和国内政策环境下，房地产市场调整深度不大，少数城市的房地产金融风险也随着国家刺激经济增长政策的实施逐步被释放了，但房地产金融创新过程中的风险苗头已有所显现，金融风险防范问题也引起了重视。为应对美国金融危机，我国的房地产金融政策有所放松，房地产市场短期低迷后快速上扬，为防范房价过快上涨而带来的风险，央行实行了从严的房贷政策，并收到了预期效果，但不同地区的影响并不均衡，一些地区房价迅速下降，房地产金融风险开始结构性凸显。温州银监分局公布的数据显示，到2013年7月底对辖区内42家银行业金融机构的调查结果显示，银行按揭有580例房产断供，处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。“断供房”即“弃房”虽然数量可控，但金融风险不容忽视。2014年，我国房地产市场的结构性低迷演进为全局性的萎缩。国家统计局公布的数据显示，2014年9月份，全国70个大中城市房价环比无一上涨，其中下跌的城市有69个，仅有厦门1个城市持平。这也是继2012年1月份后，再次出现70个城市房价全部停涨的局面。从同比看，70个大中城市房价上涨的仅有10个，持平的城市有2个，房价下降的城市则多达58个。7:32个月以来，再次出现70个城市房价环比全部停止上涨，说明房地产市场的结构性低迷演进为全局性的萎缩，再次增加了房地产信贷等违约风险，房地产金融风险的苗头再次显现，苗头性风险转化为常态化风险的可能性有所增强，必须引起重视。

　　(三）房地产金融创新深度依赖商业银行房贷业务创新与隐性资金输入支持，金融创新风险具有一定的集中性、隐蔽性与潜在性

　　我国房地产资金来源主体以商业银行为主，房地产金融创新更多体现在银行的信贷业务的简单创新上，房地产金融风险主要集中在商业银行系统内部，多元化的供给主体还没有形成。近年来，随着房地产金融风险防范意识的增强，国家对房贷实现了从紧的政策，房地产企业自筹资金比例有所提高，但自筹资金增量部分多数以房地产信托与房地产基金等融资方式为主。在我国资本市场不充分发展与居民投资意愿不强等多重因素影响下，房地产信托与房地产基金出资人还是以商业银行为主体。房地产业的快速发展与房价的整体提升，催动商业银行在房贷约束背景下通过信托和基金等渠道隐性为房地产行业提供资金支持，房地产金融创新实际仍没有打破商业银行主导房地产金融的局面。另外，我国房地产金融中还有一定规模来源于隐性的民间借贷，在房地产繁荣发展时期，容易引起民间资金向房地产业的过度集中问题，导致民间债务风险增加。2014年9月29日，央行调整了紧缩多年的房贷政策，商业银行流向房地产的房贷资金会有所增加，同时由于房地产信托与房地产基金的融资利率高于一般房贷利率，未来一段时间内将会形成传统房贷资金和通过房地产信托与基金、民间金融等隐性渠道进入房地产市场资金双重增加的局面，房地产金融风险的复杂性与潜在性会更加明显。为此，我们要高度重视，防止结构性、潜在性房地产金融创新风险转化为全局性、现实性风险。

　　(四)房地产金融创新处于从金融抑制状态向金融深化状态过渡的阶段性特征比较明显

　　肖将金融深化程度分成三个等级:一是金融增长，即金融规模不断扩大，这一阶段的金融深化以金融资产的数量扩张为主要特征;二是金融工具创新、金融机构壮大;三是金融市场机制不断完善，金融资源实现优化配置。近年来，我国房地产金融发展较快，也取得了很大成效，但房地产金融发展呈现出规模扩张的数量型增长特征，质量提升方面还有很大的空间。以规模扩张与简单的业务创新为特征的房地产金融创新充其量也只是处于肖所划分的以规模扩张为主要特征的第一层次阶段，正处于从金融抑制状态向金融深化状态过渡的金融创新阶段，房地产金融风险的集聚不是源于金融深化，而是源于金融抑制。

　　三、房地产金融创新中必须关注与解决的几个问题

　　我国房地产金融创新进程起步于房地产市场化改革实践，与金融体制的改革和完善的相关性较强，同金融体制相对成熟的国家相比，表现出一些明显的个性化特征。这就要求我们一定要准确把握这些个性化的特征，关注并解决好以下几个问题：

　　(一）房地产金融创新与风险防范的并重问题

　　国外的房地产金融发展、深化理论及实践表明，房地产金融创新在促进经济增长的同时，也蕴含一定的金融风险，如果不注意金融风险的防范，当金融风险积累到一定程度，不但会影响到房地产市场的健康发展，也会危及整个金融体系的稳定性。另外，由于我国金融约束较强，金融深化与金融监管政策还处于不断完善的过程之中，因此房地产金融创新更多地是依靠传统商业银行业务的创新与演化，金融创新风险过于集中的特点比较明显。这就要求我们要有序推进房地产金融创新，并将房地产金融创新与房地产金融风险防范结合起来，实现房地产金融创新与风险防范并重。要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，防范房地产金融风险给宏观经济带来的负面影响，不走先金融创新后金融风险防范与重金融创新轻金融风险防范的老路。

　　(二)房地产金融创新的适度性问题

　　国内外实践证明，房地产金融创新与金融风险的关系呈现出既支持又背离的非线性关系，有序、适度推进房地产金融创新，能够分散局部集中的金融风险，提高金融创新主体抵御风险的能力，从而降低整个金融体系中的系统性风险;脱离实体经济需要与超出金融市场承载能力的过度房地产金融创新，将导致过多资金向房地产市场的集聚，催生新的系统性风险。因此，房地产金融创新过程中一定要坚持适度性原则。美国次贷危机引发的金融危机不能将根源简单归结为房地产金融创新，而要深入分析房地产金融创新中金融衍生产品开发是否过度。房地产金融创新是一把“双刃剑”，创新积极效应释放过程中如果不注意创新的适度性，即使像美国这样金融监管非常严格的国家也会由于房地产金融衍生产品的过度开发而带来金融危机。因此，对尚处于房地产金融市场发展初级阶段的我国，要实事求是地认清自己、评估自己，并根据自身能力设计出适合本国国情的房地产金融创新之路，在金融体制还不完善、房地产金融人才和实践经验都相对匮乏的情况下，对房地产进行金融的适应性的支持和风险可控的创新应当是房地产金融的发展战略选择。适度推进房地产金融创新，就是要有计划地配置房地产金融资源，在充分发挥房地产金融资源对房地产促进作用的同时，将房地产金融对房地产泡沫和金融危机的副作用降低到最小的范围内，避免因过度创新而引发金融风险甚至经济风险。

　　(三）结合国内实际科学构建房地产金融创新程度衡量指标体系问题

　　房地产创新程度的科学计量是有序推进房地产金融创新的前提。国外房地产金融深化多

　　-67-年的实践过程建立了相关的指标体系，形成了较为成熟的金融创新程度测量方法，为我们提供了借鉴参考。但由于各国市场化水平、金融开放程度、经济发展状况存在较大差别，不可能有一个一劳永逸、普适性的衡量方法。简单地承袭建立于发达国家基础之上的金融创新程度计量方法与具体指标体系，容易导致计量结果失真与不切合实际的问题。根据西方金融创新测量方法，我国房地产金融创新程度可能极低，但相对于我们房地产发展的实际看，房地产金融创新程度可能已超出一定的标准，甚至个别时间段或个别环节已存在创新过度的倾向性问题，如果简单套用，容易加剧房地产金融创新风险的积累，积蓄金融风险。另外，从国内外现有的研究情况看，关于金融创新程度计量的研究方法很多，计量指标也很丰富，但暂时还没有对具体产业金融创新程度与风险计量的方法与指标体系，需要结合我国房地产发展的实际，关注国内外关于金融创新程度的计量指标体系研究前沿，借鉴已有的成熟研究成果，在充分分析房地产及房地产金融发展特殊性的基础上，深入研究探讨适合国情的房地产金融创新程度计量方法与指标体系，这是有效推进房地产金融创新的基本前提。

　　(四）四个层次房地产金融创新的同步推进与协调运行问题

　　房地产金融创新是一项系统工程，涉及金融政策、金融机构、金融市场、金融产品等多个方面，因此，必须实现四个层次房地产金融创新的同步推进与协调运行，以产生协同效应。

　　第一，创新房地产金融制度与政策，为稳步推进房地产金融创新创造外部环境。一是创新房地产金融制度。由于我国房地产金融发展较晚，房地产金融制度还不完善，导致房地产金融运行中出现诸如住房抵押贷款规模不大、监管力度不够、住房公积金交易成本高、效率低下等问题，亟待创新现有的金融制度。我国房地产金融制度创新与完善的目标是，创新市场性房地产金融制度、政策性房地产金融制度以及房地产金融宏观调控制度、房地产金融监管制度，既要考虑金融机构的安全运营，为不同收入群体提供差异化的金融服务，同时也要为个人提供购买住房时所需要的余缺资金，缓解个体消费者可能面临的资金压力。在我国房地产金融已出现苗头性金融风险的情况下，创新房地产金融监管制度是整个金融制度创新的重中之重。为此，要积极地推动房地产金融监管制度的创新，合理确立监管目标、方法与评价指标，逐步建立起统一、高效与全面的房地产金融监管制度，确保房地产金融体系的稳健运行。其一，加强对房地产信贷违规行为的监管力度。2014年9月30日，央行发布文件放宽了商业银行房贷的限制标准，增加了金融机构房贷的利率空间，这在促进房地产市场发展的同时，也增加了房地产金融监管的难度。因此，必须加强对房地产信贷违规行为的监管重视程度，控制好由于利率调控空间放宽而使个人住房按揭抵押贷款增加的风险。其二，加强对非正规金融进入房地产金融市场的监管力度。近年来，由于房价的过快上涨，房地产市场的投机性不断增加。2013年下半年房地产市场出现了根本性变化，房价与成交量双双下调，2014年房地产市场更是出现了持续的低迷。需要指出的是，越是低谷时期越要警惕非正规金融出于房价见底反弹的预期而通过不同渠道进出房地产市场的风险，建立规范的准入机制，加强地下钱庄、民间借贷、房地产信托基金的监管，防范房地产金融隐蔽性、潜在性风险。其三，建立房地产信息披露制度，为加强房地产金融的监管提供信息基础。：二■是创新房地产金融政策体系。房地产业是一-个与资金密切相关的行业，房地产金融的发展与房地产金融政策是紧密相关的。随着我国房地产市场的不断发展成熟，房地产行业对金融政策的敏感性也在不断提高，因此，必须根据房地产市场的阶段性变化不断创新房地产金融政策，促进房地产市场的稳定可持续发展。?要结合商品房和保障性住房并行的“双轨制”住房特点，实行差异性、多层次的房地产金融政策，构建满足不同收入人群合理的房地产消费需求的多层次房地产金融，以商业性的房地产金融满足高收入群体的房地产金融需求，以合作性的房地产金融满足中等收入人群的住房改善需求，以政策性的房地产金融满足低收入人群的基本诉求。

　　第二，发展与创新房地产金融市场，重点突破市场瓶颈约束。发达的房地产金融市场是由一级市场、二级市场多层次市场组成的。一级市场是发行市场，包括住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场等;二级市场是流通市场，可以将一级市场中的风险进行分散，主要是对债权进行深加工和转移，是房地产信用的再交易、再流通市场，它建立在住房抵押贷款市场的基础上，以开发住房抵押贷款的相关证券为核心。2:相对于房地产金融一级市场的快速发展，我国房地产金融二级市场还处于萌芽状态，房地产金融市场过度集中于间接融资市场。312005年3月，国务院批准国家开发银行和中国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点，这标志着住房抵押贷款证券化在我国正式拉开序幕。建设银行于当年年底发行了“建元”，意味着我国房地产金融市场上真正意义的住房抵押贷款证券化(MBS)的创立。但受美国次贷危机的影响，2008年以后我国房地产金融二级市场发展势头有所减弱，房地产金融市场层面的创新步伐也在放缓，不利于一级市场风险的转移、释放与资金流动性的增强。因此，考虑到我国房地产金融创新与深化的大趋势，不能因噎废食，在注重房地产金融一级市场发展的同时，在风险可控的范围内积极探讨发展房地产抵押贷款证券化，促进二级市场创新与发展，突破房地产金融市场创新层面的瓶颈制约。

　　第三，推进房地产金融机构创新，建立多元的房地产金融机构体系。房地产金融市场中重要的资金需求者和供给者是房地产金融机构，而房地产金融政策与业务只有通过一定的金融组织机构才能够实现。但我国现行的房地产金融组织机构体系离融资市场化、住房商品化的目标要求还有很大的距离[141，不能满足房地产快速发展的要求。因此，要针对我国房地产市场产品多元化及房地产政策双轨制的特点，建立多元的房地产金融机构体系。一是支持开展房地产金融业务的传统商业银行的创新与发展，继续发挥其在房地产金融服务中的主渠道作用。二是加强政策性房地产金融机构的建设。政策性房地产金融机构的发展在房地产金融中扮演着非常重要的角色，不但可以弥补商业性住房金融机构在市场中资源配置的不足，还可以在房地产金融一级市场中提供有力的担保保证，提高房地产金融二级市场资金流动性，促进房地产金融二级抵押市场的发展。因此，应增加房地产贷款担保机构、房地产保险公司等政策性房地产金融机构的数量，为政策性房地产市场的发展提供支持与保障。三是规范与发展商业性房地产金融组织机构。目前，我国已产生了住房储蓄银行等商业性质的房地产金融组织机构，然而有些金融机构金融功能较弱，金融业务范围有限，发展非常缓慢，没能发挥出应有的作用。[151为此，要加强房地产投资基金管理公司、房地产财务公司、房地产信托投资公司、住房储蓄机构、住房合作社、信用评级机构等非银行金融机构的创新发展，逐步推进股份制改革，充分发挥其互助性，逐步实现实行独立核算、自主经营、自负盈亏与自我发展，使其成为经营房地产金融业的主力军，进而形成一个健全而完善的商业性房地产金融机构体系。

　　第四，加强房地产金融产品创新。要在互联网金融充分发展、传统金融业务互联网化的大背景下，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托、房地产抵押贷款证券化、指数化等融资工具，在确保金融产品的安全性、规范性与创新的适度性的基础上，加快房地产金融产品创新，吸引社会资金进入房产开发和保障领域。

　　值得重视的是，房地产金融创新四个层次同步推进的过程中，还要注意不同层次创新的协调。房地产金融制度与政策的创新是基础，是其他层次创新的重要遵循，房地产金融市场、金融机构、金融产品的创新要在房地产金融制度与政策创新的框架内协调推进。房地产金融市场创新是房地产金融机构与产品创新的载体，要通过市场的创新引导房地产金融机构及金融产品创新。房地产金融机构处于市场与产品的中间环节，在房地产金融创新中要发挥创新主体作用，带动房地产金融产品的创新。房地产金融产品创新是房地产金融创新的末端环节与最终表现，房地产金融创新的成效归根结底要体现在产品创新上。要在房地产金融制度、政策、房地产金融市场、房地产金融机构协调创新的维度内有序适度推进房地产金融产品的创新，并通过金融产品创新的影响，推进房地产金融制度、政策、市场与机构的协调创新。