我国房地产利益集团的主体、影响与治理

　　自1998年住房分配制度改革以来，我国房地产业取得跳跃式发展。房地产业在促进我国经济发展的同时，导致了庞大的房地产利益集团的逐步形成。这个利益集团包括房地产开发商、商业银行等相关金融机构、媒体等。随着市场化进程中利益格局的不断调整，房地产利益集团对我国经济和社会发展的负面影响越来越大。本文分析了我国房地产利益集团的主体及其对经济社会发展的影响，对如何有效治理我国房地产利益集团进行了初步探讨。

　　我国房地产利益集团的三大利益主体

　　(一）房地产开发商是推动房地产利益集团形成的核心力量

　　房地产开发商是1998年我国住房分配制度改革以来获利最大的群体之一，大批房地产商进人了各种富豪排行榜。房地产开发商通过推动房价的上涨获取垄断利润，为房地产利益集团的形成与固化提供了坚实的经济基础。

　　房地产行业受政府政策影响较大，房地产开发商和一些地方政府之间存在相互依赖与博弈的关系。房地产开发商组成的利益集团基于其与城市发展的关系，对地方政府的某些政策制定产生一定的影响力。特别是一些二线城市或小城市政府’由于财力不足，为引人房地产资金参与城市建设，通常受房地产开发商的影响较大,会接受或变相接受房地产开发商的利益诉求，甚至给予房地产开发商包括土地出让金返还在内的各种优惠。

　　根据国家统计局数据，从2004年开始，我国房地产当年投资增长率与GDP增长率基本是正相关关系并领先10%以上，特别是在2010年、2012年,分别高出16%和11%。因此，房地产当年完成投资占GDP比重逐年上升，2004-2012年分别为8.2°/。、8.6%.9.0%、9.5%,9.9%、10.6%,12.0%.13.1%和13.8%,房地产开发企业主营业务收人占我国GDP的比重也不断提升，2004-2012年分别为8.3%、8.0%,8.3%,8.8%、8.5%,10.2%,10.7%,9.4%和13.1%,从1998年至2012年间，我国累计实现房地产开发投资358490亿元，占同期固定资产投资的19.0%，房地产开发投资从1998年的年投资额4697.5亿元，发展到2012年的71803.8亿元，14年间增长14.3倍。由于房地产相关产业的投资拉动作用与地方政府的GDP增长考核要求，房地产开发商作为房地产利益集团的核心力量，伴随其经济力量的提升，话语权日益提升。

　　(二）商业银行及相关金融机构是房地产利益集团的重要资金支持者和利益获得者

　　商业银行及相关金融机构是我国房地产开发企业的重要资金支持者，银行贷款占房地产开发资金来源的80%以上。1998-2012年，房地产信贷算术平均增长速度为23.S-23.9%,远高于同期GDP算术平均增长速度（12.9%)和货币供应量（M2)算术平均增长速度（16.3%)，特别是2009年房地产信贷增长速度髙达49.4%,银行对房地产开发贷款增幅一直高于银行贷款增幅20%以上，2009年更高达30%。1998-2012年，房地产开发贷款额占同期新增贷款余额的16.0%,特别是在[999年、2000年、2004年、2005年、2010年、2012年，在当年全社会新增贷款余额增长率分别为-37.9%、-21.8%,-30.7%,-14.1%,-17.4%、-13.5%的情况下，同期房地产贷款仍分别呈现15.4%、24.6%,16.5°/。、23.8%、15.8%,20.6%的正增长。由于货币供应量过多、房地产开发贷款增长，银行信贷作为公众的信息源之一，对房地产泡沫的膨胀起了信号传递作用，加强了公众的房地产价格上涨预期，加剧房地产投资投机，房地产相关贷款成为银行等金融机构信贷风险的主要集中点之一。

　　与此同时，商业银行及相关金融机构也是房地产利益集团的重要利益获得者。2004~2012年，房地产开发贷款余额从3158.4亿元增加到14778.4亿元，增长了3.7倍，而同期全社会贷款余额只增长了2.1倍。由于查不到我国历年房地产按揭贷款的数据，我们以房地产业主营业务收入的70%推算我国历年新增按揭贷款，房地产按揭贷款从2004年的13314.5亿元增加到2012年的44491.3亿元，增长了2.3倍。房地产开发贷款和按揭贷款合计，从2004年的16472.9亿元増加到2012年的59269.7亿元，增长了2.6倍。以银行等金融机构存贷款利差平均为3%推算，银行等金融机构从房地产相关贷款获取的净利差收入从2004年的494.2亿元增加到2012年的1778.0亿元，增长了2.6倍，净利差收人占当年GDP的比例也从2004年的0.3%增加到2012年的0.4%,增长了20.3%,2004-2012年，商业银行等金融机构累计从房地产开发贷款和住房按揭贷款中获得的净利差收入不低于10455.5亿元，商业银行等相关金融机构是房地产利益集团的重要成员和巨额经济利益获得者。

　　(三）各类媒体是房地产利益集团的重要成员和舆论工具

　　房地产商在进行房地产开发的同时，需要依赖众多媒体进行广告宣传，各类广告与软文的发布，成为各类媒体的重要收入来源，根据2007年中国广告业发展髙层论坛发布的统计数据，2006年在行业投放的广告中，广告额排名第一的房地产行业广告投放160亿元，大大领先其他行业。在2009年的互联网广告规模109.2亿元中，对互联网广告市场贡献最大的前五位行业中房地产排第二，2009年投放户外广告数最大的十个行业中，房地产行业排第一。

　　某些媒体通过开办房地产专版（专刊），以广告和软文作为收入增长点，成为房地产利益集团的重要成员，为房地产利益集团摇旗呐喊，不断传递有利于房地产开发商的信息，同时也实现了巨大的自身利益诉求，成为房地产利益集团的重要舆论工具，而房地产开发商利用媒体的大量重复性报道，使公众和公共政策制定者逐步接受房地产利益集团所倡导的观念，影响公共政策的制定。

　　房地产利益集团对我国经济和社会发展的负面影响

　　伴随我国房地产利益集团经济力量的日益增强和政治地位的不断提升，房地产利益集团在推动房地产业发展的同时，对我国经济和社会发展也产生了很大的负面影响：既导致我国房地产市场畸形发展和实体经济空心化，并孕育金融风险《也破坏中央政府政策的执行力,而且加大贫富差距，破坏社会主义和谐社会建设。

　　(一）导致我国房地产市场畸形发展和实体经济空心化，并孕育金融风险

　　由于房地产市场的非理性繁荣，房地产开发商通过与部分地方政府结盟，大量开发高档次、大户型住宅项目，并由于投资投机购房的货币驱动，不断抬升房价，导致房地产供需结构失衡，价格畸髙，形成“对价格预期越高需求越旺盛、需求越旺盛价格愈高”的房地产价格怪圈。与此同时，房地产利益集团利用住房制度设计的缺陷，阻碍、曲解住房制度改革目标的实现，向大众误导住房市场化、社会化是住房制度改革的唯一目标，使1998年制定的住房制度改革政策得不到落实。

　　根据国家统计局统计数据，房地产主营收入占国民总收人比例，2004~2008年基本维持在8%左右，2009-2012年维持在10%左右,房地产主营收入占城镇单位就业人员工资总额比例，2004-2008年基本维持在75%左右，2009年提髙到近86%，2010年提升至近91%，2012年为74%。城镇居民大部分收人被用于住房消费支出，抑制了住房消费以外的其他消费支出，国内消费市场得不到有效建立和保护。房地产业的畸形发展使得社会大量经济资源被引向房地产及其相关行业，实体经济发展所需的金融信贷等资源得不到保障，社会经济结构严重失调，宏观经济出现畸形发展，实体经济空心化，破坏社会经济的良性发展。

　　我国金融机构的总资产与GDP的比例逐年上升，近几年维持在2倍左右t金融机构贷款余额与GDP的比例也逐年上升，由1994的82.9%上升到2012年的140.3%,金融机构及其金融行为对我国经济的影响日益增强。基于房地产价格上升的预期，商业银行等金融机构通过做大资产规模、获得超额利润甚至是垄断利润，满足机构盈利特别是个人收益最大化的动机，使得各商业银行等金融机构失去了审慎管理贷款的激励和动力。商业银行等金融机构将大量资金投向房地产业，实现了巨额的账面利润，银行从业者得到可观的收人，而一旦房地产市场扭转，银行不良贷款将巨幅上升，商业银行对房地产相关贷款的过度热情，必将带来房地产相关信贷经办机构的信贷资产质量巨幅下降和实体经济的倒退，甚至有可能引发金融危机和经济危机。政府若在相关金融机构出现问题时进行救助，则将更进一步剌激道德风险的提升，金融机构对房地产及其相关行业的信贷扩张是中国目前最大的信用风险和道德风险发源地。

　　(-)破坏中央政府政策的执行力

　　房地产利益集团凭借其雄厚的经济基础及政治话语权，与部分媒体甚至部分被其“俘虏”的政府官员勾结，通过制造舆论、混滑视听等方式，干扰中央政府决策和宏观调控的执行，操纵相关政策制定与行政行为的执行，对符合利益集团的利益需求的政策给予支持和配合，对不利于利益集团的政策进行游说甚至是公然的反对和破坏，阻碍公共政策的执行，把政策执行的效果偏向有利于自己的方向，破坏社会的和谐与稳定，影响国民经济的健康运行。为加强对房地产市场的宏观调控，制止房价过快上涨，从2005年3月到2013年两会前，中央政府先后出台的37项调控政策，都被开发商通过研讨会、高峰论坛及各类媒体发出“房价由需求决定，房价还有上升空间，市场无泡沫”等论调干扰，房地产利益集团对中央政府的宏观调控进行的抵制与地方政府的GDP冲动使得中央政府的宏观调控成为“空调”，影响了我国正常的经济结构调整，破坏了中央政府政策的执行力。

　　作为房地产利益集团成员的媒体，基于自身经济利益的需要，不断通过其掌控的公共话语平台，散布房地产涨价的各种消息，诱导大众形成房地产涨价的心理预期，并通过大众的反射性效应不断强化这一心理预期。某些媒体甚至通过与部分丧失做人基本良知的学者配合，利用所谓学者的研究结果作为房地产商行为合理性的论据，为房地产利益集团摇旗呐喊。本应站在客观公正立场上对社会各种行为与利益集团进行监督的媒体，成为背离监督职能、哄抬房价的鼓噪者和高价房的推销员，在广告费、发稿量上得到丰厚利益的同时，逐渐垄断了关于房地产业发展的话语权。

　　(三）加大社会利益分》的“马太效应'破坏社会主义和谱社会的建设

　　一方面，加大社会利益分配的“马太效应”，破坏社会利益的均衡。房地产利益集团利用其经济利益与政治权力的结合，主导社会话语权，操纵房地产市场，通过对土地、住房价格的操纵实现对社会财富的公然掠夺,社会财富不断集中于房地产利益集团手中，社会利益分配的“马太效应”不断强化，社会利益再分配严重失衡，破坏社会主义和谐社会的建设，给弱势群体造成严重的永久性损害：失地农民被迫以低廉的价格将土地出让给房地产利益集团后，由于没有其他求生技能，他们今后的生活和社会的安定必将受到影响《城镇刚需购房者面对房地产开发商通过各种手段抬高的房价别无选择,面对房地产开发需要资质的规定，合法拥有土地使用权的众多民众无法自主建房居住。

　　另一方面，破坏社会各阶层的合理构成。从国外社会发展实践来看，理想的社会结构应该是中产阶层占有一个较大的比例，整个社会各阶层的结构呈现橄榄形，中产阶层是社会稳定的政治基础和促进消费、增加内需的重要群体。我国当前房地产利益集团引导的房地产市场的畸形发展，导致房价飞涨，延缓了我国中产阶层的发展，社会不稳定因素日益增多。

　　我国房地产利益集团治理的基本思路

　　房地产利益集团的形成与我国的制度缺失有关,我们要在充分发挥市场调控作用的同时，不断完善、健全房地产领域的相关法律法规，规范我国房地产市场和房地产利益集团的行为,以民生发展为目标，多渠道、多环节约束房地产开发商、商业银行等金融机构、媒体等房地产利益集团成员的行为，促进我国经济和社会健康稳定发展。

　　(―)完善政府职责，加大政府对房地产市场的宏观调控

　　政府是房地产市场运行的重要的宏观调控主体，各级政府必须明确政府在市场经济中的主体地位，正确履行职责，保障国民经济和社会的协调发展，避免房地产及其相关行业的畸形发展。

　　第一，通过税收等经济杠杆完善房地产市场调控。

　　各级政府要加强对房地产开发商的暴利调控力度，运用税收等经济杠杆对房地产开发商的暴利行为进行有效治理。要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控。

　　第二，全面取消房地产预售制度，完善公共政策执行力度。房地产预售制度是房地产商获得暴利的重要工具之一，也是房地产开发商进行房地产炒作的重要投机工具，增大了房地产开发商投机炒作的杠杆效应。我国只有全面取消房地产预售制度，相关政府部门加大公共政策执行力度，才能达到对房地产市场的虚火进行釜底抽薪的效果。

　　第三，加强政府对房地产市场的各项规范、弓丨导和调控职能。中央政府要明确房地产发展的思路、定位，引导各级政府、企业的行为；综合运用现代信息技术和统计手段，加强对房地产市场的运行状况的跟踪分析，并及时发布相关信息。地方政府要综合运用行政、法律和经济金融等手段，加强对房地产市场的引导i并从结构、规模、速度、质量和效益等方面深'人分析房地产业发展状况，针对房地产发展过程中存在的问题，及时对房地产宏观政策进行调整。

　　第四，加强住房保障体系建设。住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，各级政府要不断完善我国多层次的住房制度，建立起公平合理的住房保障体系，通过加大财政资金对住房保障建设的投入等多种方式，保证住房保障政策的实施，解决中低收人群体的住房困难，实现“居者有其屋”的社会保障目标。

　　(二）加强法制建设，规范房地产利益集团主体的行为

　　我国现行法律难以对房地产利益集团的游说等行为进行有效管理、规范，建议参照美国1995年《游说公开法案》、1998年《游说公开技术修正法》，制定我国的相应管理办法，以明确包括房地产利益集团在内的公众和利益集团参与、影响公共政策的制定、执行的方式、途径、程序、权利、义务与违法责任，全面规范包括房地产利益集团在内的利益集团的行为，维护中央权威，保证各项政策能够得到切实有效的贯彻执行，保障我国经济和社会的健康稳定发展。

　　(三）加强金融监管，防范金融风险

　　为切实扼止房地产业的畸形发展，要通过运用金融信贷的价格、数量等工具，对房地产业金融加以限制，支持实体经济发展。

　　首先，严格控制房地产信贷总额，加强贷款使用监管。房地产及其相关产业的发展，其所依赖的资金超过80%来自于商业银行等金融机构。通过加强对房地产贷款总额的限制，加强贷款用途的监管，严防其他非用于房地产业的资金注人房地产业，从源头上切断房地产及其相关产业畸形发展的资金来源，达到对房地产及其相关产业宏观调控的效果。

　　其次，灵活运用利率政策，提髙房地产及其相关产业的发展成本，调整经济结构。通过中央银行再贷款、再贴现与公开市场操作等手段，提高房地产业及其相关产业的贷款风险溢价，提高房地产及其相关产业发展的成本。中央政府要通过财政贴息等手段，加大对实体经济的支持力度，引导信贷资金投入实体经济发展。

　　再次，加强风险责任制，防范金融风险。商业银行等金融机构在房地产业的发展过程中，通过对房地产业的信贷支持，商业银行等金融机构及其从业人员都获得了大量短期利益，为防止道德风险，防范金融风险，要加强商业银行等金融机构的风险责任制建设，把商业银行等金融机构及其从业人员的经济利益与信贷资产的长期质童挂钩，避免各种短视行为的发生，严格控制各类风险，防范金融危机和经济危机的发生，以避免金融危机发生对实体经济发展的负面影响。

　　(四）加大信息公开力度和加强媒体引导，建立合理的市场舆情

　　信息公开透明是现代市场经济的基本要求，各级政府要加大信息公开的力度，促使公众能对当前经济运行状况和房地产市场的真实状况有正确的了解，并通过严惩散布虚假信息以欺骗公众的媒体及其从业者等手段，建立合理可控的房地产市场舆情，通过对社会舆论的引导，使得社会各阶层形成合理的房价预期，引导房地产市场健康发展。