房地产经济波动的影响因素及对策

　　随着我国经济体制改革的不断深入，房地产经济得到了迅速的发展.房地产经济在国民经济发展中地位日益重要，房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一.

　　房地产经济的增长与宏观经济的增长一样，并不是一直平稳发展的，也是有波动的.从长期来看，房地产经济的发展呈现出增长的、向上的趋势.这种长期趋势平滑地向前延伸，而房地产经济的波动则围绕着长期趋势上下起伏.房地产经济波动就是房地产经济总盘围绕其长期发展趋势而上下振荡形成的经济运行状态.房地产经济波动包括了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率(国民生产总值、国内生产总值、国民收入等宏观经济变量中房地产业的产出水平)的变动，房地产消费水平、房地产业的就业水平、房地产价格水平以及房地产业结构等的变动.根据研究对象的需要，对房地产经济波动的划分以房地产经济波动的形成机制、持续时间以及表现特征为依据.

　　1.房地产经济对国民经济及相关产业的影响1.1房地产业在国民经济发展中的主要作用

　　房地产业对拉动GDP增长的贡献.房地产投资开发对国民经济增长的贡献包括三个方面:第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献;第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献.房地产业对GDP增长的贡献可以用贡献率来表示.计算方法是:贡献率（%)=(某因素贡献量/总贡献量）)100%.利用房地产业每年增加值的增量占GDP增量的比重确定房地产业对国民经济总量增长的贡献率.当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了1/5，由于其产业关联度高，所以保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义.

　　1.2房地产业发展对其他关联产业的影响

　　在国民经济运行过程中，各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系，这种经济联系也被称为产业关联.房地产业作为支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，由于房地产业的产业链长、关联度大，其基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性.房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展.

　　2.房地产经济波动的影响因素

　　影响房地产经济周期波动的因素有许多种，大体上可分为内生因素和外生因素两大类.所谓内生因素是指房地产经济体系本身的因素，对房地产经济活动起内部传导作用.所谓外生因素，是指房地产经济体系以外的，对房地产经济产生外部冲击作用的影响因素.通常，外生因素通过内生因素而起作用，房地产经济周期波动是内生因素与外生因素共同作用的结果.

　　2.1 房地产经济波动的外生因素

　　2.1.1经济因素.包括直接影响房地产开发活动的宏观经济因素和相关因素，如宏观经济因素对房地产的影响和其他相关产业对房地产的影响等.宏观经济对房地产经济周期波动的影响主要是通过经济变量，经济参数来完成，而宏观经济变量和参数主要有经济增长率，国民收人与消费水平，物价与通货膨胀率，产业结构特征，银行利率等.

　　2.1.2社会发展因素.随着人民生活水平、收人水平和精神文明素质的提高，住房消费的观念和行为将会对房地产产生重要的影响，从而，引发对住房的价值需求、功能需求以及对社区和社区环境的需求，这将影响房地产的市场和需求空间.

　　2.1.3城市发展因素.城市化的进程将极大地加剧对城市基础设施和普通住宅的需要，并影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展，而这些因素，又进一步对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用，进而影响各类房地产经济周期波动.

　　2.1.4政策因素.这主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、产业政策、经济体制和经济制度改革、政府以及区域发展政策等，这是政府对房地产市场实行宏观调控时所采用的一系列政策措施.这些措施从房地产业发展的各个方面对房地产市场进行调控，从而，影响房地产经济周期波动.

　　2.1.5房地产业的随机因素.这包括战争、政治风波、地震、自然灾害、社会突发因素等的影响.

　　2.2房地产经济波动的内生因素

　　2.2.1房地产市场供给和需求的矛盾是房地产经济波动的内在原因.房地产供给与需求是市场中经常变动的因素.房地产投入的快速增长要求广大消费者需求的跟进与支撑，否则不可避免地要进入下行区间.房地产供给总量由于受技术、劳动、资金、管理等条件的变化而不断发生扩张或收缩的运行.同时，房地产需求总量也由于受种种因素的影响而发生变化，再加上房地产供给变化比需求变化剧烈，需求线波动超前于供给线波动，因此房地产供给总量与需求总盆平衡是暂时的，不平衡是经常的，房地产经济就要进行调整，因此房地产供求关系的变化，必然会引起房地产经济的波动.

　　2.2.2房地产价格的波动是房地产经济波动的主要动因.房地产热时房地产投资的盲目性和投机性，势必会推动房地产价格不合规律的迅速上涨.而房地产价格的狂涨又带来了投资房地产的高回报率，在高利润的吸引和驱动下，必然导致更多的房地产开发公司的资金流人房地产市场，于是房地产市场迅速扩大，交易量不断增加，市场进人繁荣阶段.从表面上看，这时房地产开发企业和相关企业拥有良好的经济效益，但由于此时的供求关系是畸形的，房地产经济的繁荣中包括大量泡沫成分.因此，这种经济效益实质是以牺牲经济持续发展和未来经济效益为代价的短期非良性效益，为以后房地产经济的衰退萧条已埋下隐患.

　　2.2.3在房地产经济活动中，房地产投资是影响房地产业发展的重要因素.房地产投资的波动，常常被人们看作是影响房地产经济波动的引擎.从理论上说，房地产投资的增加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进人繁荣阶段;投资下降，则会使房地产业出现萧条.房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，或者说，两者几乎是同向共振的.但是，房地产投资波动比房地产经济周期的波动往往更为活跃一些.

　　2.2.4房地产收益率也是一个重要的内生因素.收益率就是房地产开发获取的净收益与房地产的投资额的比率，即投资回报率.一般说来，当房地产开发商的预期收益率不断提高时，开发商会增加投资和扩大开发规模;当预期收益率不断下降时，开发商的投资行为就会变得较为谨慎.因此，收益率的大小是开发商最为关心的问题之一.

　　3.政府对房地产经济波动的控管对策

　　3.1对因国民经济波动而形成的房地产经济波动的调控

　　宏观调控措施应该与整个国民经济的宏观政策相协调一致，并服从国家的总体经济政策.当房地产业的超前发展已超过整个国家经济承受能力，给其它行业带来巨大压力时，为了保持宏观经济的健康发展，此时必须采取宏观调控政策挤去房地产经济中的“水分”。

　　3.2对因供求失衡而形成的房地产经济波动的调控

　　在房地产市场上，供需不平衡是经常的，供需平衡是暂时的.因此，对房地产市场进行宏观调控的目的实际上是尽量减小这种波动的幅度.如果房地产市场上供需矛盾十分尖锐，单凭市场的能力已无法自动协调，这时就会爆发房地产经济危机以强制性达到供需平衡，带来的后果是房地产业元气大伤，必须经历很长时间才能恢复市场的正常运转.为了避免这种情况，摇要在房地产市场供需矛盾发生时根据矛盾的不同性质及时加以化解.

　　3.3 对因宏观政策变化而形成的房地产经济波动的调控对于正确的宏观经济政策

    即使暂时抑制了房地产经济的发展，造成房地产经济水平的下滑，也应该坚持执行，因为它保障了房地产经济长远、健康的持续发展.对于不当的或失控状态下的宏观经济政策，应采取措施及时制止和纠正.另外，国家对房地产市场的宏观政策应尽最保持稳定性，避免重大经济决策的突然变化，这样有利于房地产企业制订长期发展战略，减少企业决策的盲目性、短期性和投机性.

　　3.4 对因房地产价格变化而形成的房地产经济波动的调控对于房地产价格变化引起的房地产经济波动

    国家应正确分析、区别对待，国家对房地产价格有责任进行调控，并不意味着对房地产价格进行管制.对于房地产市场价格在正常范围内的变动，国家不应加以干预.事实上，一定的价格波动有利于促进市场竞争，促使企业改善经营管理，提高企业的效率和经济效益.另一方面，如果房地产市场上地价和物业价格严重偏离了合理水平，无论是过高还是过低，国家都必须加以调控.特别是地价，是物业价格的重要构成部分，是房地产市场的核心.地价偏低，会造成国有权益的损失，还会造成土地囤积和闲置；地价偏高，会影响房价上升，限制普通消费者对住宅的消费需求，还会带动相关产业价格上升，增加国民经济通货膨胀压力.因此，将房地产价格控制在一个合理范围内有利于房地产经济平稳发展.