中国房地产价格泡沬形成因素分析

　　一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，大多从房地产及其上涨的速度、实际价格与理论价格的吻合度、房价收入比、商品房价增长率/GDP增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房价房租比等方面加以度量。现有的文献资料表明，我国房地产市场存在价格泡沫。泡沫的产生有房地产本身的“易生性”原因，也有外生性原因。

　　一房地产属于“泡沬易生型”产业

　　第一，在人类目前的生存空间和生存方式下，从总量来讲，土地资源具有绝对稀缺性。从整体和长远来看，土地供给的弹性为零。动态来看，土地供应的稀缺性会逐渐增强，导致其供给弹性逐渐下降，土地价格将会逐渐升高。随着社会需求的增长，土地需求会呈现加速上升趋势。从理论上来讲，土地价格将成加速上升态势。

　　第二，房地产的“金融性”特征明显。房地产的高价值性需要巨额资金的支撑。这决定了房地产对金融制度的强依赖性。所以，金融产品的多寡及其政策的宽松度将影响房地产发展的扩张幅度。

　　第三，房地产具有两类使用价值：消费和投资。消费是房地产的基本功能。人们对房地产消费的需求弹性很小，这导致消费者在交易中对房地产价格的谈判能力下降，从而容易使房地产供给者通过加强定价控制力来侵害消费者利益。投资是房地产的派生性功能，理应在消费功能之后，但由于其功能内含于物品本身，使得两种功能容易混淆在一起。消费功能与收入的相关性较强，投资功能则与收入的相关性较弱，而其风险一收益与资金可得性具有强相关性。

　　第四，房地产投资功能的放大及其相关投资品市场波动性的增强，容易使房地产市场呈现“繁荣一衰退”的周期性，从而产生泡沫放大效应和“泡沫证实效应”。①房地产投资功能放大，会使房地产市场过度发展，这一过程是泡沫放大过程。由于股票等投资品市场对其的替代性，一旦替代性市场不断繁荣，在资金相对稀缺的条件下，会出现房地产市场资金抽逃现象，房地产价格会应声而落，这是一个泡沫证实的过程。泡沫放大效应越强，市场投机性越强，泡沫实证效应则越强。

　　第五，银行和其他信贷过度扩张会引发不稳定的资产价格周期。银行信贷的过度扩张所引起资产价格的上升，在金融自由化条件下，通常允许银行为购买股票和房地产提供贷款。信贷的扩张有利于资产价格繁荣，资产价格的上升使股票和房地产成为银行放贷更好的抵押品。在繁荣的初级阶段，购买股票和不动产的高赢利，推动房价上升。使银行和借款人增加风险，银行和其他金融机构的竞争加剧，利润下降。

　　二我国房地产价格形成基础

　　马克思地租理论为房地产价格提供了重要的理论指导。房地产价格形成是指房地产价格按照什么规律和方式加以确定。房地产价格形成的基础是指房地产价格确定中最关键、最重要、起着决定性作用的要素。本文研究的对象仅限于城市房地产商品。我国农村的房屋基本上属于自建房，房地产品的生产带有典型的自然经济特征，不属于本文探讨的范畴。借鉴马克思的地租理论和价值、价格理论城市房地产商品价格形成的基础包括城市地租和房地产商品价值两部分。其中，房地产商品价值又包括城市土地资产价值和房屋价值两部分。②城市地租也有级差地租和绝对地租两种形态，其中级差地租又可以分为级差地租I和级差地租II。除此之外，在城市还存在垄断地租。

　　城市中的级差地租I主要由地理位置所决定。城市土地地理位置的好坏直接关系到它所能带来的效益的大小。主要表现在：第一，城市土地位置的优劣决定着获得其他生产要素的便捷程度，尤其影响着信息这一特殊资源在传输过程中的及时性、准确性和有效性。第二，城市土地位置的优劣决定企业距离市场的远近，原材料和制成品运输时间的长短和运输费用的高低。第三，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直接决定着企业销售额。例如，由于消费者具有多元购买行为，那么将经营品种不同的商业企业连接为成线或成片的中心商业区，对消费者具有更大的吸引力。第四，对于住房来说，城市土地位置的优劣决定其养生指标的高低、配套服务的完备程度、交通的便利性。养生指标的高低包括安静程度、空气质量、用水质量、阳光充裕度等。配套服务的完备程度包括购物、健身、医疗、教育等指标。交通服务的便利性指交通设施的可选择性、交通费用的高低等。以上分析说明，城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在社会主义市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为城市级差地租。

　　级差地租II主要强调在不同位置地块上追加等量资本所带来收益的差异。一般来说，投资于优越位置的资本带来的收益要超过投资于不利位置的资本带来的收益。这个超出的部分就是城市级差利润II。

　　绝对地租缘于土地所有权的垄断权。由于我国城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向国家这个土地所有者交纳地租。绝对地租完全是由土地所有者凭借对土地所有权的垄断而获得的。这种地租决定机制与上文所说的凭借城市土地所处的地理位置来决定地租的机制不同。在绝对地租决定机制下，即使是在城市土地等级序列中不提供任何级差地租的最劣等的土地，土地使用者仍然要向土地所有者交纳地租，这个地租就是城市绝对地租。除此之外，城市垄断地租对价格也有较大影响。城市垄断地租的成因与城市级差地租和绝对地租不同，它不是因为地理位置上的优势，而是由于处在城市特殊位置的土地上生产的商品价格所获得的超过其价值的超额利润。其产生的条件是具有这种特殊位置的城市土地的稀少性，其产生的原因是对这块土地的经营垄断，其来源是这块土地上生产的商品的垄断价格。在人流量特别大的车站、城市某些特别繁华的中心地段、特别有利的深水码头、著名的旅游景点以及特殊户型(如在面积管制下的超大面积）也在一定程度上存在着垄断利润。级差地租和绝对地租不同，其本质特征是经营的垄断权。垄断权产生于经营授权。

　　房地产商品价值包括城市土地资产价值和房屋价值。按照马克思的理论，未开垦的土地不含有任何价值，因为它没有凝结人类劳动。而城市土地都经过了人类的长期开发，耗费了物化劳动和活劳动，因而具有价值。土地资产属于固定资产的范畴，存在着折旧或耗费，当土地使用权卖给使用者时，土地资产随同土地一起被让渡。随着土地的使用和时间的流逝，一部分土地资产会逐步消耗，但它改善了土地的区位优势，提高了土地产出率和劳动生产率，从而提供了更多城市级差地租。也就是说，这部分土地资产的价值已转化为地租，并入了地租总量的计算公式。土地资产的另一部分即未利用的这一部分，在土地使用权买卖中，和土地使用权一起也会让渡给土地的使用者。但是，这种带有固定资产性质的投入，理应获得补偿，并获取利润，即必须实现这部分土地资产的价值。城市房屋价值就是房地产开发企业在房屋的开发、经营过程中所耗费的社会劳动，包括：规划设计、资金筹措、拆迁安置、土地开发、房屋建造、竣工验收、交付使用、销售、养护等过程所耗费的物化劳动和活劳动。这里所说的房屋价值是不含地价的房价的形成基础。

　　三我国房地产泡沬的多重致因(一)预期视角

　　其一，经济增长预期。从全国的经济运行周期看，以2003年为标志，国民经济已经由原来的相对低速转入了高涨期。新的高涨期在GDP上的表现是已经越出了“七上八下”的阶段。2005年的GDP增长率是9.1%,物价指数改变了几十个月的负增长和零左右波动的状态，呈现出明显的正增长，标志着经济进入了高涨期。经济增长景气值的提高，会使消费者产生收入增长预期，也会使商家和企业家产生高回报预期，从而刺激消费者的房地产购置行为，也会刺激海外投资者涌向中国的房地产市场。

　　其二，城市化预期。未来20年，农村人口将大量涌到城市，城市化进程将大大加快。城市人口急剧增加，也给房地产市场带来了巨大的消费需求。目前，全世界城市化水平为50%,发达国家高达80%，而我国2005年仅为396%,发展潜力很大。

　　其三，利好事件预期。以上海为例，上海的房地产价格上升始于2002上海APEC会议的成功举行和成功获得2010年世博会的举办权。上海争创国际经济、金融、贸易和航运四个中心和国际化大都市等一系列利好因素，促使国际、国内都形成了上海房价必然上涨的预期。再以北京为例，北京的房地产价格快速上升出现在上海房价受到抑制之后的2005年。由于北京成功获得2008年奥运会的举办权，炒房大军开始转而北上，造成了北京房价将会持续上涨的预期。

　　其四，政策预期。2004年土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标，使土地开发面积和竣工面积增速减缓，导致人们对土地的升值预期空前高涨，从而引起房地产市场上旺盛的需求。另外，央行提高了贷款利率，虽然提升幅度很小，但是短期内两次对利率进行调整的行为强化了消费者对“进入加息周期”的预期，部分居民担心利率会继续提高，在经过一段时间的观望后，大多数选择提前消费，导致住房需求增加，房价增幅再度上升。

　　(二）供求视角

　　其一，非理性需求观念。中国具有将“家”和“私有房产”过度联系的文化理念，加之目前中国中低收入者在卖方市场氛围中具有过度偏好房产私有的特征，从而使得中国房地产的私有率远远高于发达国家。据统计，中国的城镇居民房屋私有率已高达80%,而美国才接近60%瑞士是42%,英国是46%过度私有化，在二手房市场不很健全的情况下，使新房价格不断攀升。澳大利亚、新西兰、泰国等地的房价地价都比我们低。

　　其二，我国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的社会购房需求阶段。未来20年中国人均GDP要达到3000美元，比现在翻两番。中国前20年的经济也是翻了两番，与此同时，中国人均住房面积也翻了两番。今后20年，人均住房面积不可能再达到翻两番这样高的增长速度，但也足以给房地产市场提供极大的发展空间。

　　其三，供给创造需求。房地产产品的特征要素非常丰富，包括城市的相对位置、河流流向、风向、交通状况、购物饮食方便度、建筑密度、容积率、绿化状况、高低层、户型、面积、品质结构、物业等等。这些要素的不同组合都会产生不同特色的房地产产品。近几年我国房地产开发水平迅速提高，各种房地产概念蜂拥而出，各具特色的房地产产品层出不穷。丰富的房地产供给，刺激了购买者的消费欲望和投资欲望。

　　其四，供给结构特征。供给结构不合理是导致我国房价上涨过快的重要原因。表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡，二级市场发展严重滞后，需求主要集中在增量房地产市场。这样不但使存量房屋不能充分利用，也使增量房屋表现为相对稀缺，由此抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升。三是房地产产品结构不合理。满足中低收入阶层住房需要的户型、中低档住房、作为住房保障的经济适用房供应不足；而大面积、高档住宅供给过度，供给结构的不合理使高价房推动了商品房价格上升。。

　　其五，缩减现存供给，人为创造新的需求。旧城改造即是典型的缩减现存供给的例子。如南京市2003年拆迁需求占住房需求近半数，天津的旧城改造而产生的住房需求占60%左右。尽管政府颁布了关于控制拆迁规模的调控政策，使2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也已达到相当规模。

　　(三）投资替代品视角

　　资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一。金融市场与房地产市场之间存在替代性。金融市场作为投资市场，不仅其互相之间具有替代性，也可以作为房地产投资的替代品。替代品越多，对房地产市场的替代性越强，房地产市场非理性发展的概率愈低。

　　在美国，金融产品非常丰富、投资渠道非常多，除了股市和自主投资实业之外，债券、信托、资产证券化等市场都非常发达，尤其是抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场，超过了股市和债市。而在中国，由于金融创新的步伐跟不上经济发展和财富积累的速度，金融产品比较单一，特别是2001年以来，股票市场长期低迷。其他投资渠道的匮乏强化了房地产市场的优点，刺激了资本对房地产的选择偏好。需求引导了供给，企业看好房地产业稳定的投资需求，纷纷投资于房地产业，并利用自己在融资、生产、销售中的强势地位强化了房地产业的泡沫成分。我们以温州炒房团为例，无论自主投资的意识还是能力，温州人在中国都是首屈一指。现在温州的许多产业，在全世界都占据了霸主地位；但在国内，最近却以“炒房团”而著称。这是一个令人深思的事情。加入房产投资也有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段赢利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者。他们之所以趋之若鹜地加入进来，是因为目前我国的投资渠道太匮乏。所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。

　　(四）政策视角

　　中国房地产市场与股市发展有相似之处，都有政策和资金推动性质。

　　其一，在亚洲金融危机后，出于拉动内需的需要，我国曾明确将房地产业作为经济增长的支柱性产业。为此，在贷款、土地审批等方面对房地产业加大了支持力度。同时，地方政府在传统的GDP考核制度下，具有强烈发展房地产业的愿望。因为发展本地房地产业，维持房价高增长可以为地方政府带来寻租空间。

　　其二，贷款体制、投融资体制是造成房地产供求不均衡和房地产市场过热的原因。90年代，因房地产业发展的促进性政策、金融管理经验不足等各种原因，金融体系的漏洞被开发商和炒房者广为利用。一方面，开发商只需要投入占项目总投资20%的资本金，就可运作一个商品房开发项目，并以此为基础滚动增加开发项目所需要的大部分源自于银行的投资资金。另一方面，炒房者利用银行贷款审核制度不严的漏洞，反复炒作，短期内迅速提升房价后拿走收益立即撤退，留给银行的是大量贷款。

　　其三，紧缩政策滞后、政策执行力度不够。2006年二季度政府采取了各项综合性政策并不断加大力度之后，虽然房市调控已初显成效，但是商品房价格也并未像人们所预期的那样明显回落。说明调控政策执行力度、对房地产市场的影响还不够。这与政府尚存在的顾虑不无关系，如担心住房价格下降引发住房市场萎缩并进而导致整个住宅产业投资下降，继而导致整个经济进入宏观紧缩状态。

　　(五）市场视角

　　中国的房地产市场的市场化程度较低，呈现寡头垄断和官商合作特征。房地产是资本密集型产业，容易形成行业垄断。我国对房地产的开发实行行政审批，缺乏市场机制，容易形成房地产开发商的寡头垄断。另外，与保障性房地产发展不足有关。例如，经济适用房本来是为低收入家庭提供的，但在实际上，出现不少高收入者消费经济适用房的现象，甚至以建经济适用房的名义获取优惠政策，实则供给“非经济适用房”的情况。房产产品对地产资源几乎具有完全依赖的特征，地产成为房产发展的前提，土地储备行为变成房地产开发商的战略行为。第三届中国房地产百强企业家峰会提供的数据显示：2005年，全国房地产百强企业共储备土地面积40210.7万平方米，而北京去年的住宅供地面积不到1000万平方米。其中土地储备面积在100万~500万平方米之间的企业有43家，占比最大；土地储备面积超过1000万平方米的企业有9家，与去年相比多了近1倍。?土地成本成为决定影响房地产价。格的决定性因素，土地价格形成机制也成为房地产价格形成机制中的重要部分。“十五”之前，土地无论作为房地产开发所用还是其他用途，政府计划拨付的比例较大，土地的价值体现不明显。“十五”期间，特别是2004年底，国家一系列土地政策的出台，及2005年土地“招拍挂”的实施，使土地来源和使用的出入口紧缩，土地的稀缺性和不可再生性使其价值在市场经济运作中逐渐加以体现，价格攀升较快。在房屋销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房价上涨的内在动力之一。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%,其中，建筑安装工程价格上涨82%、材料费价格上涨10.7%,而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨17.4%。在房地产产业发展战略及房地产价格的制定权上，需求者处于弱势地位，存在权力结构的失衡问题。在一次建设部临时组织召开的座谈会上，与会人员中开发商占绝对多数，形成“在目前房地产政策、市场环境下，取消房屋预售制不现实”的“压倒性”意见，使央行建议取消房屋预售制的建议被否定。随之，建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，理由是商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度，从10多年的实践看，适应中国国情。可见市场经济存在不同的利益集团，起决定性作用的，往往是博弈中的强势者。在房价制定权的博弈过程中，普通购房人没有决定权，说明他们现在仍然是市场中的弱势群体。