限制“两投”实现“住有所居”

　　中国的房价确实有点高，一套住房动辄十几万，几十万，甚至几百万，不拍拍老百姓的口袋，谁能理解千千万万的无房户、缺房户为什么望着那些与自己无缘的漂亮的住房一边咽吐沫、一边吐吐沫是怎么回事。为什么会这样呢都是商品房投机和投资这”两投”把中国的房价闹得离了谱儿。

　　我国自改革开放以来，建造了大量的商品房。据黑龙江省统计，黑龙江省城镇居民的人均住房面积从改革开放前的28平方米上升到2008年的23.9平方米。然而，现实中想买而买不起自住房的人却越来越多，形成鲜明对比的是，房屋的出租率和闲置率也越来越高，一人几套住房的并不少见，买不起一套自住房的却更多见。

　　大家知道，房价是由房屋的造价和供求关系决定的。房屋造价即房屋的建筑安装费用、土地费用、政府税费和开发商的合理利润(最高不应超过实际投入资金的20%)这就是房屋的价值。最近几年来，建材和人工的价格并没有多大的增长，房屋造价也没有多大的增长，而房子的价格却翻了几番，北京市每平方米商品住房的均价由2004年的4747元增至2009年的12482元，这只是均价，要知道，2004年北京市商品房居于城市中心位置的比例要大大高于2009年的比例，换句话说，北京市房价的实际上涨幅度要大大高于均价的上涨幅度。这种价格上涨并不是与房屋造价即房屋价值的增长同步增长的，而是由商品住房的供求关系不平衡造成的，具体说，是由商品住房持续供不应求造成的。为什么商品住房会持续供不应求呢是社会没有满足广大人民群众曰益增长的住房或改善住房需要的能力了吗不是。那么，是什么原因造成了商品住房持续供不应求呢房价为什么会过高呢。

　　第一，是一部分房地产开发商带头投机炒作造成的。房地产开发商投机炒作的方式主要有五种：一是囤地，二是炒地，三是假卖，四是囤房，五是散布虚假销售信息。囤地是把拿到手的商品房开发用地暂存起来，减少一定时期内的实际开发用地量和商品房上市量以促进地价、房价上涨，打“时间差’，待地价房价上涨再开发或把地转卖出去。炒地有两种方式，一种是把拿到手的商品房开发用地直接高价转卖出去，因此也成就了一批专营炒地而不建房的房地产开发公司；一种是房地产开发商互相“对敲”炒地，共同把地价乃至房价炒起来。假卖，是指派公司雇员以私人名义或借用、假造他人名义购买自己开发的商品房，套出银行贷款渡过资金短缺难关并造成商品房存量减少的假象。囤房，是楼房己建完，却捂盘惜售，待把房价提高了再发售。散布虚假销售信息，是指一个楼盘明明没卖出几套房，却说大部己卖完，再不买就没了，造成购房者的心理恐慌和非理性选购。一部分房地产开发商一带头，大部分随风跟进，大家都乐得多赚点，投机炒作之势就形成了。

　　第二，是一部分组织起来的富豪投机炒作造成的。一部分组织起来的富豪在商品房市场兴风作浪，甚至公开打着XX炒房团的旗号到热点城市去炒房，可悲的是，他们不仅没有受到当地政府的限制，还广泛地受到了欢迎，一个个被暴炒的热点，就充当了中国房价不断飙升的排头兵。

　　第三，是一部分借此赢利的投资者投资商品房造成的。中国国民有大量的闲置资金，既然投资邮票、古玩、股票、基金、黄金、期货都靠不住，那投什么呢总不能眼看着自己的钱一天天贬值吧投资商品房既可以看得见摸得着，政府还不限制，又亲眼目睹投资者赚了钱，再加上房地产开发商和有组织的富豪煽风点火、商用文人随声附和，于是，缺少投资理念又有着较强从众心理的国民便手持大量的闲置资金涌进了商品房市场。不容忽视的是，虽然商品房投资者主观上没有恶意，但中国国民的多数闲置资金掌握在少数人的手里，拥有资金不平衡基础上的商品房投资自然又推动和扩大了住房所有权的不平衡，因此导致没有多少闲置资金的弱势群体更难买得起自住房。

　　第四，是某些地方政府的官员不作为造成的。据不完全统计，房地产开发商手里己经囤积了十几亿平方米的土地，这些土地可以建造几十亿平方米的商品房，某些地方政府的官员却出于‘种种原因”不按有关政策法规征收土地闲置费和无偿收回土地；有的投机炒房者、投资者购房后不办理房屋所有权证，以便在售房时逃避土地增值税，某些地方政府的官员放任自流；某些城市的大量商品房被外地人买走，限价房和经济适用房不能填补商品房被外地人购买造成的需求空缺，大量的保障性住房也被不符合购买条件的人甚至被外地人买走，房价由于商品房持续供不应求不断攀升，本地居民越来越买不起本地的住房，某些地方政府的官员视而不见。

　　第五，是某些银行违规操作造成的。法律法规虽有明文规定，就敢绕着走，某些银行在利益驱动下，“破格”为不符合贷款条件的房地产开发商贷款，“破格”为购买二套及二套以上住房的人优惠贷款，直接或间接地为商品房投机和投资行为输血打气，为制造虚假的供求关系使商品房价格超越其价值推波助澜。

　　概括起来，目前我国的商品房需求是以上五种力量人为制造的虚假需求，是恶意膨胀的恶性需求，是剥夺广大人民群众居住权利的丑恶需求。其中，开发商、有组织富豪的投机和公众的投资这“两投”是主导力量，地方政府和银行是辅助力量；两投’是始作俑者和受益者，是政策调整的重点和难点，地方政府和银行比较容易随着政策调整和加强监管而恢复其应扮演的角色。正是在几种扭结起来的力量所制造的虚假需求推动下，许多城市特别是大城市的房价被炒了起来。几年来，普通百姓为购买自住房至少多花了几万个亿，国家却没有拿到什么好处，被谁拿去了呢?被开发商、炒房者和投资者拿去了。照此下去，真正的缺房者将越来越买不起房，因为房价的增长将远远超过普通百姓收入的增长，因为富豪的财富总是比工薪族的收入增长得快，因为造成商品房供不应求的几种力量是当今社会生活的主导力量。

　　钱是自然财富，是人类对自然界的占有；同时，钱是社会财富，是有钱人对社会关系的占有，而人类对自然界的占有是建立在人们互助合作基础上的共同占有。那么，国民的居住权利和国民占有住房用地的权利就是平等的，富人必须尊重穷人的住房权利丨因为拥有自己的住房不仅是满足人们安居的物质生活需要，而且是满足人们尊严、名誉、地位的社会心理需要，所以，“住有所居”是人们互助合作的前提和基础。社会成员应该分享社会发展的成果，不能允许一部分人随着改革开放成为房东，而另一部分人沦为房客。如果说，只要房子有人买价格就是合理的，如果说，被炒糊了的供求关系决定的房价也是合理的，那也只是一种少数人利用其对财富的控制权强加给广大弱势群众的合理，也只是一种违背基本社会公平的合理。

　　很显然，强势的人投机或投资买了多少套，就会有多少弱势的人买不起属于自己的一套；你买几十套炒作搞投机，他买几套保值搞投资，然而面对一个个买不起自住房的弱势同胞那期望夹杂绝望的眼神，于心何忍商品房不是黄瓜，不是用来炒的，房子是居住用的，买房者自住，即买房者自己消费房子的使用价值才是唯一正当合理的。

　　从本质上说，房价是由劳动力的价格决定的。不是房屋的价格决定劳动力的价格，而是劳动力的价格决定房屋的价格。根据马克思主义经济学理论，劳动力的价格由劳动力的生产和再生产所需生活资料的价格决定。在决定劳动力生产和再生产所需生活资料的价格中就包含劳动者住房的需要，而且，这种需要的标准是由劳动者的生理需要、社会心理需要、社会道德需要、社会历史发展水平需要等多种因素共同决定的。现实中买不起自住房的人，不是收入低了，而是房价太高了。按照当今通行的国际标准，一个劳动者20年的薪金收入应该等于与他社会身份相当的住房的价格。可是，在我国一个省会城市、直辖市的处长或一个大学教授20年的工资能买得起与他社会身份相当的自住房吗要知道，住房是需要装修的，贷款买房还需要还利息。某些人从与曰本、香港、新加坡等地房价的比较中得出了中国（大陆）现行房价不贵的结论，这种比较实在有失偏颇。如果中国与曰本、香港、新加坡等国家或地区的人均土地面积相近，如果中国与上述国家或地区的劳动生产率和劳动力价格相近，这种比较还具有一定的科学性，但事实上中国比上述国家或地区的劳动生产率和劳动力价格低得多，中国的房价理应比它们那里低得多。值得警醒的是，如果不坚决限制“两投”，在不远的将来中国某些较大城市的房价就会赶上甚至超过日本、香港、新加坡等国家或地区的房价，那时，少数人将凭借对资金的拥有权剥夺多数人对自住房的权利，中国社会的性质将会受到质疑，是福是祸，看你站在什么立场上判断。

　　从社会再生产的角度看，商品房投资不是固定资产投资，而是生活资料投资，社会要满足不断恶性膨胀的商品房需求，就必须不断加大这种投资，结果必然是不能增值的沉淀资金不断增加，从长远看，必然严重削弱社会经济的增长力和社会经济可持续发展的潜力。

　　有些人可能担心，限制商品房投机和投资可能影响GDP增长几个百分点，但是，他们没看到，房子越盖越多而缺房者也越来越多，这难道仅仅是经济问题吗邓小平说：社会主义的目的就是要全国人民共同富裕，不是两极分化。如果我们的政策导致两极分化，我们就失败了；如果产生了什么新的资产阶级，那我们就真是走了邪路了。[1]很显然，商品房投机和投资违背了邓小平共同富裕的思想，违背了“三个代表’的精神，也违背了科学发展观与建设和谐社会的宗旨，它还使贫富不均和两极分化公然摆在大街上而不是存在银行里。所以，商品房投机和投资不仅是严重的经济问题，还是严重的政治问题和社会问题，是影响国计民生、影响中国特色社会主义事业健康发展的国策问题。退一步说，即使限制“两投”暂时影响了GDP的增长，但是，满足最广大人民群众“住有所居”的需要不是比GDP的增长更重要吗况且，一旦商品房价格回归理性，商品房的供应量和需求量就都会大幅增长，怎么就知道GDP不会大幅增长呢

　　有一点很清楚，中国的土地承受不起超过中国人实际居住需要的商品房需求，中国的耕地抵御不了商品房投机和投资的侵蚀。一套住房按照建筑面积100平方米、建筑层高10层、建筑占地面积占全部用地的1/3计算，一套住房的用地在34平方米左右，如果不限制“两投”，如果平均每人多买一套住房，13亿套就是442亿平方米，加上道路等公用建筑用地，就得多占用一亿亩左右的土地，如果平均每人多买两套住房，就得多占用两亿亩左右的土地。当中国的耕地被侵占到危及中国的粮食生产安全和中华民族的生存安全的时刻，谁还会认为GDP更重要，谁还会认为商品房投机和投资是正当的所以，必须限制商品房的投机和投资，必须清除商品房供求关系中的杂质，必须使商品房的价格符合其价值。由此设想，应该尽早开征旨在限制投机和投资行为、调节商品房需求的土地调节税，用具有法律效力的经济手段限制“两投”，平抑房价。

　　第一，全国统一组织，统一联网计征。土地调节税以房屋建筑面积或房屋占地面积为计税依据，无法确定附属用地归属的一般商品房按照住房建筑面积计算，能够确定附属用地归属的独家院落、别墅、自家花园等按照占地面积数倍计算，该税收由房管机构代征，国家和当地政府各分一半，国家的用于改善国土环境、恢复耕地等重大国计民生项目地方政府分得的部分专门用于满足当地居民“住有所居”的需要。

　　第二，区分自住房和“两投”房。对居民拥有的商品房“分类递增累计”征税，以成人（年满18岁）每人一套自住房为均衡点，首套自住房暂不征税，但须模拟一个基数，以便计算多套房的征税额度，比如小城市每年每平方米收10元，中等城市每平方米收20元，大城市每平方米收30元，超大城市和热点大城市每平方米收40元，地方政府可根据当地实际情况适当增减;二套收二倍（在农村己有自己名下住房又在城里购买住房的首套按二套计算)，三套收四倍，四套收八倍……即按照1X狀狀2……的标准延续计算;商用房直接参照二套居住房征税，拥有多少面积按多少面积计征但不按套递增征税；商住两用房按照居住房征税；车库参照居住房计税；需要改造而尚未改造的危旧房暂不征税。

　　第三，区分首套房和多套房。对跨一个区划拥有二套及二套以上住房的，以户籍所在地的住房为首套住房，由户籍所在地以外区划城市的房管部门代征二套及二套以上住房的税收;对跨二个或二个以上区划拥有三套及三套以上住房的，以户籍所在地的住房为首套住房并以其余住房的购买时间顺序确定二套、三套及三套以上住房，由二套、三套及三套以上住房所在城市的房管部门代征相应的税收；对未在户籍所在地购房却在其他区划城市拥有一套住房的，按照首套住房处理;对未在户籍所在地购房却在其他区划城市拥有多套住房的，以购买住房的时间顺序确定其为第几套住房。

　　第四，严肃处理开发商“囤地”、“炒地”、“假卖”、“囤房”、“散布虚假销售信息”等扰乱商品房市场秩序的违规违法行为，严格禁止有组织的炒房行为。只要对违规违法行为实行有奖举报，个中情弊不难消除。

　　第五，加强对出租房征税、二手房销售征税的监管，加强对房地产开发贷款和二套及二套以上住房贷款的监管。

　　第六，优先满足本市居民的住房需要。哪个地方的政府都不可能满足全中国人的住房需要，我国国情的第一个特点是人口众多，中国人不可能都在京沪杭拥有自己的住房，我国国情在客观上对国民自由居住的权利具有相对限制。所以，强调地方政府应当优先满足本市居民的住房需要不是要搞地方保护，而是强调地方政府的职责所在，不然，热点城市本市居民中的有权者只好打自己手中权力的主意，无权者要么租住属于别人的房子，要么流落出他的户籍所在的城市。通过建造限价房和经济适用房来实现市民保障和社会保障的方式违背价值规律，难免存在漏洞而被人利用。到底有多少不符合购买条件的人买走了限价房、经济适用房，到底有多少人购买了限价房、经济适用房却只用来出租，哪个地方政府也弄不清楚。解决以上问题并不难，可以用政府补贴的方式给购买了首套自住房的本市居民（包括荣誉市民）退费。普通市民退费标准=房价一房屋造价（建筑安装费用+土地费用+政府税费+开发商合理利润）+政府税费；社会保障退费标准=房价一建筑安装费用一开发商合理利润。试想，不给外地购房者退费他们有意见吗不给不符合社会保障条件的本市居民按社会保障标准退费他们有意见吗再试想，面对限价房和经济适用房的优惠，有多少人敢于伪造资料去购买如果将这块利益转换成巨额政府退费的形式，又有多少人敢于伪造资料去冒领政府退费的钱从哪来，一是来自分得的土地调节税，二是来自出让土地的收入，三是来自向开发商征收的房价与房屋造价之间差额的土地增值税。廉租房是社会保障的基础项目是对无论如何也买不起自住房并放弃购买自住房的极端困难人群的安居需要，各级政府须充分尊重和优先解决。

　　需要明确，土地调节税与现行或暂未施行的土地使用税、物业税、豪宅税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税的法理和计税依据有所不同。土地调节税是针对国民占用住房用地的差异性征收的土地使用税，或者说，是针对单个国民占用住房用地的数量与全体国民人均占用住房用地的数量之比区别征收的土地使用税。假定中国现有商品住房的占地总面积是442亿平方米，假定中国的13亿人口均为成年人，国民人均占用住房用地就是34平方米，如果将单套住房占用住房用地面积的差异忽略不计，那么，一个人多拥有多少套住房，就侵害了多少个买不起一套自住房的人平等占用住房用地的权利。土地调节税依据个人拥有商品房的数量和用途进行“分类”、“递增‘累计”征税，目的是通过调节国民平等占用住房用地的权利，限制商品房投机和投资，最终实现国民“住有所居”的目标。从这个意义上说，土地调节税也可称为商品房调节税。

　　总之，“两投’对中国商品房市场的伤害程度非常严重，采用通常的调节措施己不可能从根本上解决，只有坚决采用具有法律效力的经济手段才能限制“两投”，才能排除来自各个方面的各种‘对策”的干扰，才能恢复中国商品房市场的健康秩序，才能从根本上解决普通百姓普遍买不起自住房的问题。所以，如果设置土地调节税，其意义不仅在于可以增加国家税收，也不仅在于可以筹措帮助弱势群体购房的资金，而是首先在于可以发出一个信号，房子与粮食一样，是关系国计民生的大计，国家要限制商品房投资，更要限制商品房投机。只要限制住“两投”，就可以平抑房价，一个具有中国特色社会主义特征的健康的繁荣的商品房市场也将随之形成，党和政府在中国大地上“住有所居”的目标必将早曰实现。