浅谈经济学分析在房地产开发中的应用

　　一、经济学分析的主要方法介绍

　　f就经济学而言，其有着一套较为系统的且特征性十分明显的分析法，其中重要包括实证分析、均衡分析、比较静态分析、动态分析、静态分析、短期与长期分析、边际分析以及个量与总量分析等等，这些分析方法构成了经济学分析。下面分别这些方法进行简要介绍：

　　(_)实证分析法

　　经济学中的实证分析实际上源自于哲学中的实证主义。它是一种按照事实并加以验证的陈述，而这种具有实证性的陈诉方式能够简化为某种一经验数据为依据的证明形式。通常在运用实证分析法来对与经济相关的问题进行研究时，首先就是需要提出可以解释这一事实的理论依据，然后以这一依据为基础进行预测，这一过程实质上就是经济理论形成的过程。

　　(二）均衡分析法

　　从均衡的本质上讲，其原本属于物理学中的一个概念，在被引入到经济学后贝往要是指经济体系中各种相互关联或对立的力量，在变动过程中处于相对平衡二不再发生其他变化的一种特定状态。对经济均衡的形成及其变动条件的分析就是所谓的均衡分析法，按照研究对象的不同，一般该方法又分为以下两种：其一，局部分析法。该方法仅对经济体系中的某一个局部缓解进行分析，并不考虑该环节以外的其他影响因素，整个分析过程中主要以该局部中所含有的所有相关因素及其相互作用时均衡的形成及变动；其二，一般分析法。该方法主要是相对于局部分析法而言的，它是对整个经济体系中的各个市场、商品的供求进行分析的同时，进而达到均衡的条件及变化的一种分析方法。

　　(三）边际分析法

　　这里臓的边际主要是指增加或餅的意思，具体来臟是所增加的先一个单位或是最后一个单位，而边际分析法则是利用边际这一概念对经济行为及其相关变量进行数量分析的一种方法。站在经济学分析的角度上看，边际实质上就是对原有经济总量的每一次增或减。

　　(四）静态、比较静态以及动态分析法

　　1、静态分析法。这种分析方法就是指完全忽略掉时间及经济变化的过程，假设研究的对象均处于静止的条件下，以此来分析经济的均雛态及其形成条件的一种方法。

　　2、比较静态。该分析方法是针对个别经济现象在发生一次变动的前后，或两个及两个以上对象的均衡位置进行比较，忽略转变过程中的一些因素。

　　3、动态分析法。主要是指必须充分考虑时间这一因素，并将经济现象的实际变化看做一个连续过程，即从原有的均衡向新的均衡过渡的变化过程。

　　二、在房地产开发过程中应用经济学分析法的重要意义在整个房地产开发过程中，由其所产生的资源环境问题是最为严重的问题，这是在开发过程不可避免，为此t经济分析也主要是针对这一问题进行应用的。下面先简要介绍一下房地产开发过程中资源环境问题产生的必然性以及对其进行治理的必要性。在房地产开发的整个过程中，对环境的影响不仅是施工期间对自然生态环境所造成的污染，更为严重的是对土地资源的破坏。如住宅房屋建设尤其是别墅建设过程中，会对所在地的动植物资源造成一定程度的破坏，并且还会导馱量的水土流失，同时施工期间的尘土污染、噪音污染也是十分严重的；而且建筑在地基基础施工阶段，还会对地下水进行抽排，从而严重破坏了地下水资源。此外，由于过度的房地产开发还会造成大量农业用地被挤占的情况发生，这些都是我们不得不面对的资源环境问题。，就某一个地区来讲，它的生态系统本身都是具有一定环境容量的弹性系统，这类系统最大的特点之一就是可以对位于环境容量的外来破坏实施自我修复，但是无论多么强大的系统其本身的环境容量均是有限的，一旦来自外界的破坏超过这一限度时，系统则无法对其进行自我修复。房地产开发的过程恰恰就是超出这一极限的过程，若不采取相应的治理措施，必然会对生态系统的平衡造成破坏。需要指出的是，如果采用人工治理的方式进行整治，则会影响房地产开发商的经济效益，这种利弊关系的平衡点是很难找到，为此，在进行房地产开发过程中必须运用经济学分析来权衡利弊。

　　三、经济学分析在房地产开发中的具体应用

　　(一)房地产开发中外部不经济性分析

　　在经济学的角度上看，可将外部性分为经济性和不经济性两类。其中生产者及消费者在实施某一指定活动中，给其他人带来的不利影口响就是我们所说的不经济性。房地产开发本身属于一种经济活动，所以其也会相应的产生出外部性。具体体现在土地资源在被开发的过程中,会对其所在地的经济起到一定的推动作用，如相关产业的发展、解决就业问题、改善基础设施条(牛等。

　　我们都知道，所有的经济活动最终目的都是为了追求成本最小化利润最大化。一般情况下，当某一类经济活动的利润大于成本时，这项活动便会发生。对于房地产开发而言，开发商的最终目的就是为了得到更多的利润，在受到利益动机支配的同时，很少有开发商会愿意主动对环境进行治理，这是因为治理需要成本投人而这样会影响整体效益。于是大部分开发商在进行房地产开发时不顾对环境的破坏，随意妄为，并将这部分成本转嫁给社会，从而增大了社会的负担，这部分成本要远远高于开发商从中获取的私人成本。

　　(二)以经济学分析为基础的对策

　　夕卜部成本内部化有许多解决途径和方法，一个主要途径是采用经济手段对外部不经济进行补偿。经济手段上可采用两种方法将资源配置从不合理变为合理。其一，对土地购买者增加附加的资源环境保护费；其二，对开发商收取一定的税收，使其成本曲线上升。