房地产研究的现狀与走势

　　意识是存在的反映。随着近年房地产业在我国的复兴，房地产研究作为社会领域的一种科学活动也迅速发展起来，呈现出一派百花齐放的景象。物质武器不能代替精神的武器。房地产科学研究是房地产业可持续发展的重要一环。对房地产科研活动的本身进行研究是繁荣房地产研究事业不可缺少的一部分。本文正是从上述逻辑出发，尝试着对近期房地产研究的现状、走势作一初步判断.并据此提出几点参考建议。

　　—、现状

　　(一)态势

　　1.从1996暑期中央领导同志提出住宅建设将成为新的消费热点和新的经济增长点(以下简称“两点”)后，房地产研究尤其是住宅建设研究掀起高潮。全国各大报刊和房地产专业杂志连续发表文章，相关部门、机构和团体纷纷组织报告会、座谈会和研讨会，形成了舆论热点。

　　2.研究内容紧紧围绕着把住宅建设培育成“两点”的主线，分别在以下几个方面展开。

　　(1)在房改方面。研究如何进一步深化房改，营造住房商品化的制度环境，把住房需求挤向市场，形成住宅产业发展的市场引力，以推动消费热点的形成。

　　(2)在住房金融方面。研究从所面对的城市普通居民住房现实购买力偏低（开发资金渠道不畅)与商品住宅价格偏高(开发成本过滥)的矛盾出发，探讨培养住房市场金融所支持的个人有效需求(开发资金渠道制度化），以形成住宅产业发展的需求(供给)动力。

　　(3)在住房价格方面。研究从现实商品房建设与销售的广义价格结构入手，讨论理顺与规范住房价格的形成机制，降低商品住房的总体相对价格水平，使工薪阶层真正成为住宅市场的需求主体。

　　(4)在房地产市场流通方面。研究集中在如何清除住宅房屋作为商品在流通领域的障碍因素，拓宽政策性住房售后再流通的渠道，活跃一级市场，启动和发展二、三级市场，实现不动产价值的流动，最终建立起全方位、多层次的房地产大流通市场体系。

　　(5)在住宅产业现代化方面。从产业政策层次分析住宅产业化的发展机遇与条件，研究如何在住宅建设中增加科技含量，实现产业升级，实验与逐步推广住宅生产部件化、部件通用化、生产工厂化，把住宅生产从传统的作坊生产方式过渡到现代的规模生产方式。

　　(二)特点

　　房地产研究从总体上观察，具有内容上集中、参与上广泛和趋向上超前等明显特征。具体说，有以下几个特点：

　　1.证实性观点多，证伪性看法少。在房地产论文尤其是其中某些问题的讨论中，观点倾向几乎异口同声，很少见到不同观点之间的交锋和商榷，既使有也凤毛麟角。笔者曾见到一次发生于1997年5月21日和6月4日《房地产开发报》(北京)上的针锋相对的争论，二者是梁运斌的《发展住宅建设可以对房地产业说“不”吗？》和江南的《坚持发展住宅建设方针，否定与之相悖的看法，是促进房地产市场健康发展的关健》。除了上述特例，众多房地产研究者的思维轨迹似乎“井水不犯河水”，互不交叉介入。应该说这种现象与科学研究的性质与规律不相协调。科学研究从本质上讲是一个“否定之否定”的辩证逻辑过程，缺乏证伪性的分析，既使符合科学的结论也显得基础脆弱，从长远看，科学也会失去发展的动力。

　　2.宏观问题议论多，中微观问题讨论少。对“两点”的讨论，从国民经济发展和“九五”战略构想的角度和层次进行了大量的研究和讨论，但从省市和开发商的角度和层次，从如何适应国家这一经济发展战略的选择和产业政策的调整，来研究地区和企业的中远期发展设想和近期对策，以便塑造住宅产业成长的中、微观基础方面的研究比较少。

　　与上述相联系，对“两点”形成的研究一般性、理论性讨论比较多，对策性、可操作性讨论比较少。

　　3.房屋问题讨论多，土地问题讨论少。房地产是房与地组合而成的产业，土地在房地产业中具有基础性导入性作用，正因如此，往往把房地产泛称为地产。土地研究在房地产业研究中应占有一定的比重，否则，房地产研究就不能算是完整意义上的产业研究。据笔者粗略统计，在《中国房地产》1997年1〜5期包括文摘在内的175篇文章中，冠以土地题目的只有2篇，占所刊全部文章的11.43%。另，在《中国房地信息》1995年1〜12期504篇正式文章中，以土地内容立题的11篇，占全年发表文章的2.18%。倘若剔除掉这11篇中的要闻通讯、政策法规和信息类文章，正式土地研究性文章只有1篇。也就是说，土地研究方面的文章只占该刊物全年发表文章总篇数的0.198%。除了专门性土地刊物外，全国性主要房地产刊物，都不同程度地存在着土地方面研究内容与土地在房地产业中的地位作用不相称的问题。

　　4.业内人士参与度高，业外相关部门参与少。国家将住宅建设确定为新一轮经济发展战略的新消费热点和新经济增长点，意味着住宅产业以致整个房地产业在国民经济中产业地位的提高，这对于住宅业和房地产业无疑是一件大好事。业内人士兴高彩烈欢欣鼓舞，又是写文章，又是开研讨会，搞得轰轰烈烈热火朝天，几乎人人都直、间接参与了讨(议)论。与此同时，由于发展住宅产业涉及到金融、财政、税收、工资、管理和煤水气电等诸方面的利益调整和规范改革，牵扯面大，运作复杂，影响了相关部门对研究讨论的参与。在国外，对房地产参与度相当高，人们像关心股市一样关心房地产。许多家庭老太太也时时关注着房地产行情。可以说，倘若房地产尤其是住宅业只是停留在“圈里喊”、“窝里闹”，社会上少有问津，那么，它很难成为新的“两占”。

　　二、走势

　　随着房地产业实践上趋于理性，其研究亦愈来愈走向科学。这主要表现在研究内容、研究方法、研究的参与成分和成果效应等方面。

　　(一)在研究内容上，由具体、现象问题的研究转向产业发展深层次问题的研究。

　　把住宅产业及房地产业在国民经济中的产业定位、产业政策、产业(现代化)升级、产业管理体制等深层次问题提出来并加以研究。例如，1996年末由中国房地产与住宅研究会召开的“1996房地产形势研讨会”发言材料汇编而成的《住宅建设一新的经济增长点》论文集中，直接或间接从房地产产业角度立题的文章篇数分别占全书文章总篇数的52%；34.8%，二者合计占90.4%，从其他角度讨论问题的只占9.6%。

　　(二)在研究方法上，由基本上只运用传统的分析技术和手段转向现代与传统分析方法并重。

　　从方法哲学角度看，分析问题所运用的概念、原理推陈出新，大量运用市场经济理论、产业经济学理论、现代产权理论、消费经济学理论和社会学原理，使观察视角新颖，散发出现代学术气息。这从房地产论文的一些题目可以反映出来，譬如，《土地的资本化运营浅析》(《中国房地信息》1996年8期，19页）、《物业管理：法与经济学的理解》(《中国房地产》1996年11期，33页）、《对我国推行房地产证券化的思考》(《天津房地产》1997年2期，20页）、《从消费经济学看商品住宅的市场营销》(《中国房地产金融》1997年1期，13页）。

　　与上述相联系，在分析技术上大量引进定量分析方法，使定性分析与定量分析相结合，增强了论文内容的精确性与可操作性。

　　(三)在参与成分上，由科(教)研人员为主转向领导、专家学者和实际工作者相结合。

　　以“官、产、学”相结合的原则组织房地产研究活动，正在被越来越多的方面所认可。1996年暑期以来，从国家建设部、各省市建设厅(委).、地方政府房屋行政主管部门到社会科学团体，甚至房地产开发商都分别组织了“两点”形成的研讨活动。业内各级领导、专业研究人员和房地产第一线的开发商分别或一同参加了各类房地产研讨会或论题制作。例如，由中国房地产业协会组织的“1996中国房地产论坛”211名作者中政府官员32人，开发商24人、学（协）会、学校和研究所61人、金融实际工作者94人、各种身份作者的比重分另!1占15.2%、11.4%，29%、44.4%。

　　(四）在成果效应上，由对某一具体环节(方面)产生影响转向对行业发展的全过程发挥作用。

　　1997年初，国务院批准国家计委、财政部发出的关于取消48项建设项目收费的通知并加以实施，是1996暑期中央领导提出住宅建设将成为“两点”以来，房地产研究成果对本行业产生全面性影响的一个明显例证。从一定意义上讲，把住宅建设培育成“两点”的提出就是十几年来房地产研究特别是住宅业研究成果的影响效应不断扩大的结果，把住宅建设培育成“两点”的确定和住宅产业现代化试点在12省市的实施，标志着房地产理论界关于房地产业是支柱产业尤其是关于住宅产业化的长期讨论所形成的成果已被决策层所接受并进而逐步转化为房地产行业发展的现实政策。与上述相呼应，京沪鲁辽粤皖闽苏等省市也根据中央精神指导下的调研成果，陆续颁布了一系列地方性、政策性措施，推动了本地区房地产业的发展。

　　近年，由于房地产研究整体水平的不断提高，其对业内实践的参与度相对增加。“先研究后决策，不研究不决策”的风气正在房地产各级实际部门普及，房地产研究成果的影响效应越来越大。

　　三、建议

　　因房地产作为一个产业在国民经济产业序列中一度消失而中断的房地产科学研究活动正春风化雨，方兴未艾，在房地产业发展的新时期，其肩负的历史责任光荣而艰巨。在此，笔者谨以房地产第一线一个普通劳动者的身份提出发展房地产科研事业的几点参考性建议：

　　(一)逐步构建起一个高效、完整的房地产科学研究体系。

　　在研究机构组合上，尽快形成房地产行业、社会科学团体和教学科研部门协同作战“官产学研”有机结合的科研体系。

　　在研究内容分工上，国家、地区和企业等各层次所展开的研究活动应有所侧重，区分方向，突出重点，分工协作，使研究真正能为产业发展解决一两个理论或实践上的问题。

　　房地产研究是一项介于官方和民间之间的科学活动，其最终归宿是服务于产业的发展。客观地讲，目前我国房地产研究仍处于分散作战的状态。为了保证房地产研究活动的健康发展，发挥其在产业成长中的重要作用，中央和地方两级建设和房屋、土地主管部门有必要加强对房地产研究的引导，实施科研中的“三大导向”，即行政导向：以文件、会议方式明确；契约导向：与研究机构、学术刊物达成重点研究方向的口头或书面协议；资金导向：直接资助某些重点课题。

　　经过长期努力，逐步形成符合国情、适应产业发展需要的高效率、成系统的房地产科研体系。

　　(二)逐步摸索建立起一套近距离、短周期的房地产研究成果快速应用机制。

　　为了尽快缩短房地产研究成果转化为现实生产力的周期，近阶段可否先在以下几方面做工作：一是在科研项目上，要有一定比重的房地产业发展急需的课题；二是在项目参与者群体构成上，要体现领导、专家学者和实际工作者相结合的原则，实行优化组合，研究中应用，应用中研究•，三是在研究成果应用传递上，充分利用各种“信息管道”，其中包括会议、网络、简报、媒体、专利等。在将来条件许可时，可考虑建立覆盖地区甚至全国范围的房地产研究成果快速应用传递和反馈信息网络。

　　(三)逐步培养起一支高水准、能吃苦的房地产科研队伍。

　　应从房地产业发展的战略高度把培养和稳定房地产科研人员作为重要任务来抓。高素质的房地产科研、调研和策划人员是房地产业发展的稀缺资源，打个不恰当的比喻，应该像保护地球上濒临绝种的稀有动物那样去爱护和使用他们，尤其是他们中间的高精尖分子。采取措施，加强现有房地产科研人员能力的培养和素质的提高，有计划地造就一批跨世纪的房地产科研学术带头人。

　　对于勤奋工作在各个岗位上的房地产专、兼职研究者，天已降大任于斯人，只有不断刻苦钻研、艰辛求索，才有希望跟上科学和产业快速发展的步伐，成为一个永不掉队的称职的房地产研究者。