我国房地产政策的调控效用与治理探讨

　　随着现代社会房地产市场体制的逐步完善，政府对于房地产调控政策的诸多改变，由原来的单一行政政策开始转变为将行政政策和经济政策结合起来，运用财政政策和税收政策的调控机制共同对房地产市场发挥作用，用政府调控的最小负面效应达到房地产市场治理的最好效果，通过近年来对于国家房地产调控政策的效果分析，不断地深入市场调查，解析调控政策的运作体制情况，从影响调控政策的各个方面制定出针对性的治理政策。
　　一、现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状。
　　针对现阶段我国房地产市场上出现的诸多政策调控失效的诸多问题，政府的调控政策并没有取得理想的效果已经是学术界所达成的一致共识，通过分析现有房地产的市场资料，总结出了许多政府调控政策中调控工具选用不当的情况，但是，因为行政法规覆盖了房地产市场的每个环节，调控政策工具的选择并不是解决房地产市场失衡的最主要的问题，因为地方政府对于国家调控政策的执行并不到位，再加上房地产的开发商对于企业超额利润的过分追求，在一定程度上就为政府调控政策的失灵找到了合理的解释，使看上去似乎严厉无比的政策，在巨大的市场潮流中显得苍白、无力。另外，通过对于政府和房地产开发商之间的博弈调查，分析得出许多针对性的启发建议，完善政府调控政策的手段就是其中之一。但是问题是，这些理论性的建议并没有形成归纳性的实际建议，要想从根本上解决房地产市场因为政府调控政策失灵所带来的负面效应，找到合理的治理办法，还需要从长远的角度出发，就如何解决政府政策调控过程中规避政策失灵情况，从中国政策市场以及新兴市场两个角度出发，双管齐下，对房地产调控所涉及到的各个利益主体之间的关系进行长远考虑，从根源上找到房地产调控政策失效的各方面原因，并在这个基础上，寻求最终能够使得房地产市场健康发展之路。
　　二、我国房地产市场调控政策的效用分析。
　　1.房地产调控政策过程中需要注意的问题。
　　第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
　　2.房地产调控政策的定性定量效果分析。
　　根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。
　　三、我国房地产调控政策效用失灵的治理建议.
　　1.加强地方政府的调控政策治理.
　　我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境。
　　第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为。
　　第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中。
　　第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。
　　2.加强政府调控政策对于开发商的监督首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化。
　　其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突。
　　最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用。
　　3. 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为.
　　由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。
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