我国房产税征收阻碍的若干问题研究

　　摘要：当前我国房地产市场泡沫化现象愈演愈烈，在一系列宏观调控无果的情况下，房产税应时出台，并设立沪、渝两地作为房产税试点，但由于房产税损害各方既得利益，因此要提高房产税的支持率，就必须采取相应措施改善其推行环境。

　　关键词：房产税；房地产市场；地方政府；阻碍。

　　一、引言。

　　近年，我国房地产市场呈现出发展过热的势头。据国家统计局资料显示，2010年全国房屋销售金额达5.25万亿元，较去年同比增长18.3%，为了防止房地产市场泡沫化影响社会稳定和经济的长远健康发展，中央出台一系列政策调控房价，但效果均不明显。2011年，中国社科院在京《房地产蓝皮书》。蓝皮书称，住房持有环节或成为调控重点，并建议政府开征房地产持有税，改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。房产税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，而且应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　二、我国房产税推行阻碍分析。

　　（一）分税体制结构不合理。

　　1994年分税制按照征收管理权和税款支配权划分为中央税、地方税和共享税。在分税制制度下，中央政府财政得到充沛，但是降低了地方财政的能动性。财政收入过多地划归中央，极大地限制了地方政府财政支配的自由权，促使土地出让金成为当地政府的第二大财政来源。而房产税的开征，意味着地方政府将失去土地出让金这一巨额财政收入，短期内零星的地方税收和房产税无法填补这一空缺，势必造成地方财政困难，加剧房产税推行的阻力。

　　以上海为例，截至2011年4月27日，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已缴纳，但入库税款只有百万元左右，全市范围三个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款，等于说上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的百分之一左右。

　　（二）地方政府过度注重GDP.

　　现行的目标责任制考核方案，业绩起着决定性的作用。这种以“以经济建设为中心”的机制虽然有利于促进地方经济发展，改善人们的生活质量，但也使领导阶层过分注重短期内城市的GDP指标。房产税的开征将减少市政财源，对官员干部考核将产生不利影响，因此某些地方政府对房产税的开征具有一定抵触情绪。

　　（三）房产税在消费、投资等环节阻力重重。

　　首先，由于对房产税知识了解程度的不同，消费者对其征收产生不同方面的担忧：29%的消费者认为房产税的征税会使他们出现“买房容易养房难”的情形，导致资金缩水，彻底沦为“房奴”，而认为征收房产税的成本最终会转嫁到消费者身上的占61%。因此，在房产税影响房价效果的态度上，仅有19%和26%的消费者认为开征房产税会降低房价或理性增长，如图一。而大部分消费者并不看好房产税在房价方面的影响。因此，在他们认为房产税的征收无法有效抑制房价反而会加重自身经济负担的前提下，他们不会支持征收房产税。

 

　　图一：征收房产税对房价的影响。

　　（资料来源：西安房地产网2009-08-21）。

　　其次，随着房地产发展成为具有高额回报率的行业，该领域的投资群体不断壮大，这部分群体中有些身份特殊，具有一定的社会影响力，他们的立场对房产税推行的顺利与否至关重要。但是房产税的开征势必触犯这部分群体的既得利益，迫使他们转让出手中的闲置住房（房产税将对闲置住房征以重税），使其资产价值缩水，巨额利润的受损促使他们极力反对房产税的征收，房产税征收步履维艰。

　　最后，在监管方面，地方政府外部缺乏一个专职的国有土地出让监管部门，管理监察地方政府和地产开发商在拍地过程中双方的行为以确保其合法性，易使政府在土地竞标环节易与开发商产生权钱交易，滋生腐败。房产税的开征将损害双方获得的不法利益，引起双方强烈不满。

　　三、国外房产税征收动态与借鉴。

　　很多国家都将房产税作为调控房地产市场的一个重要手段，除了抑制房价，房产税还能起到兼顾社会公平的作用。基于英国、新加坡和我国的土地所有制均采取使用权和所有权分离形式，我们将借鉴两国政府为减轻房产税开征阻碍所制定的相关政策，并结合沪、渝两地房产税试点的经验教训，制定符合我国国情的房产税。

　　（一）新加坡。

　　新加坡房地产市场发展历史较短，住房资源紧张，为了实现“居者有其屋”的梦想，新加坡政府通过开征房产税，及主导住房供应等辅助政策，解决了人民的住房问题，最大限度地压缩了投机者的炒房空间。为了推行房产税，政府出台了一系列稳定民心的政策：1964年，“居者有其屋”计划的推出鼓励中低收入家庭购买组屋；1974年，HUDC的成立使中等收入者有能力购买国家提供的公共住宅；1987—1989年期间，特准住宅产业计划的制定，购房登记制改为订购制度，放开了HUDC套房购买对象限制。这些措施都有效地扩大了购房者的受惠范围，房屋质量得到普遍提高。值得注意的是，新加坡对政府组屋并不征税，相关政策优惠的实施使房产税支持率得到大幅度提高，为其推行和实施扫除了一部分的障碍。另外，新加坡政府设立了独立的监督机构对开发商进行监管，该监督机构独立于政府之外，在一定程度上，使地方政府从“土地财政”中解脱出来，切断地方政策与开发商的利益链条，强化其公共服务的中立性与独立性，弱化其干预地价与房价的权力。

　　（二）英国。

　　英国房地产市场发展历史悠久，善于多手段、多角度地调控房地产市场，以避免单一手段被市场力量化解。房产税是英国政府对住房市场的干预方式之一。为了更好落实该项政策，英国中央政府专门设立环境部具体处理中央和地方的财政分配事宜，同时根据各地补助数额返还上缴的营业房产税，通过拨款、借款等转移支付手段在全国范围内对个人收入分配水平和不同地区的公共服务水平进行调节，以达到全国范围的公平分配的目的。而对购房者，英国政府则通过制定影响住房消费的政策对居民住房需求产生一连贯影响，并根据实际情况对租赁住房的居民提供津贴等解决居民日益紧张的居住问题。另外，英国政府通过加大公共支出中转移支付的力度，对住房生产商提供财政补贴以争取开发商对房产税开征的支持。

　　四、推进房产税的具体措施。

　　（一）改革分税制，活化地方财政。

　　中央政府可参照英国政府设立专门机构处理中央和地方财政分配事宜，根据地方政府不同情况提供相应的补贴额，或开征具有地方特色的税种，弥补土地出让金造成的巨额损失。

　　（二）改革干部考核制度。

　　考核模式应由传统的“GDP唯一主义”转向更重视节能减排、经济和社会的可持续发展及人们的幸福感和满意程度，减轻地方官员开征房产税的顾虑。

　　（三）做好房产税正面宣传工作。

　　政府应设立专门机构负责房产税知识的宣传教育，同时将征收的房产税按一定比例投入当地的教育、文化、医疗、卫生等方面的建设，为居民提供优质的城市配套服务和高质量的公共设施，享受政策带来的优惠。

　　（四）加大各类保障性住房供应。

　　政府应借鉴新加坡政府对组屋的优惠政策，解决中低收入者的住房问题；同时详细规划各类保障房建设，加大财政支出中转移支付的力度，以提供财政补贴等形式引导开发商投资经济适用房、廉租房的建设，防止业主将征收的房产税转嫁到租赁者身上。

　　（五）设立专职监管部门。

　　设立独立于当地政府之外额专职监督部门，监察开发商在国土开发过程中行为的规范性，切断地方政府和开发商的利益链条，加强价格监管，防止政府哄抬地价，在土地出让金中谋得不法利益。

　　参考文献：

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