浅析调控新政下我国中小城市房地产业的发展战略

　　【摘要】自房地产新政实施以来，一线城市房价涨涨跌跌，前途尚未明朗，而中小城市却悄然登场。受新一轮房地产调控政策作用及我国城市化提速影响，开发商加快了在中小城市的布局，一部分地区的房价、地价出现较快上涨。是机遇还是挑战，一时众说纷纭。本文将围绕近期房地产新政展开讨论，重点分析新政对我国中小城市房地产行业的影响。

　　【关键词】中小城市；房价调控；新政；房地产业发展。

　　随着城镇化进程的加快，中国城市数量大幅增长，而新增城市中有90%以上属于中小城市的范畴。近期，中央公布了关于制定“十二五”规划的建议（以下简称“《建议》”），其中积极稳妥推进城镇化，加强政策调节合理引导住房需求等建议的提出，更加明显的指出了国家下一步对中小城市房地产业发展的重视。而不久前各大城市相继发布严格的限购令，使房地产商们纷纷将目光转向中小城市，中小城市房地产业的发展引起人们广泛关注。

　　一、房产新政调控下中小城市房地产业发展背景及现状。

　　1、我国中小城市的发展。

　　改革开放30多年来，我国经济持续快速发展，强劲的经济增长助推了城市规模扩张。从1978年到2009年，我国城市化率由19.72%增加到46.59%，城镇化水平年均增长近1个百分点。其中中小城市已成为国民经济发展的重要支撑，要实现我国经济社会持续稳定，关键和重点要放在中小城市上。

　　表1我国中小城市发展部分指标对比。

　　

 

数据来源：《中国中小城市绿皮书》。

　　2、房产新政调控下中小城市房地产业的发展目前，中国正处于城市化的快速发展期，住房的潜在需求大量存在。城市住宅的巨大需求将带来大量的房地产开发投资，给房地产业带来相当大的发展空间。

　　随着城市化进程，中小城市房地产业也取得了巨大的发展。

　　公开数据显示，从1998年至2009年，一线城市房地产开发投资额比重已由40%下降至15%左右，商品房销售金额比重由20%下降至10%左右；而二、三线城市商品房销售金额占全国的比重在2009年已达90%。特别是2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”）之后，一线城市房地产调控政策执行趋严趋紧，而大批一线房地产开发企业资金较为充裕，纷纷转战二三线城市。①二、中小城市房地产业的发展机遇与挑战。

　　（一）机遇。

　　近日，温总理关于制定“十二五”规划建议的说明中提出：

　　要以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射作用较大的城市群。国家在十二五期间发展的重点从大城市向中小城市过渡，为中小城市的房地产业发展带来巨大优势、具体表现为：

　　1、城市化进程加快，中央地方政府大力扶植。

　　《中国发展报告（2010）》中数据显示，2030年我国城市化率能够达到65%的水平，也就意味平均每年2000万人，要从农村转移到城市居住生活，将产生大量住房需求，为中小城市房产业的发展注入强劲动力。

　　其次，从中央到地方各级政府对中小城市房地产业的发展都持积极支持的态度。从中央来看，纵观国十条的内容，大部分都是针对一线大城市的，多数中小城市受到的影响较小。从各地方来看，作为经济发展的支柱性力量，房地产业发展历来受到重视。现在中小城市正处于高速发展时期，各种优惠措施陆续实行，促进房产业发展。

　　2、中小城市房价上升空间大，房地产业增值前景普遍看好。

　　国土资源部表示，二三线城市的平均地价3000多元，远远低于一线大城市。随着中小城市的发展，房价还有很大的上涨空间。另外，中小城市土地供应量充足，自2009年以来，土地出让面积的差距呈不断扩大趋势。在40个重点城市中，12月份一线城市出让土地483万平方米，二三线城市为6223万平方米，两者的差距为5740万平方米。可见未来住宅供应越来越集中在二三线城市。②3、中小城市建筑特点和城市规划，为房产业的创造新的商机虽然论及整体发达程度，中小城市不能和大城市相比，但中小城市建筑格局有一个显著的特点：每座城市都有一个中央商业区或商业大道，城市中有实力的商业设施都云集于此，交通便利，繁荣热闹，往往是城市的黄金地带，升值潜力大。另外随着城市的发展规划，许多中小城市面临城市中心转移，城市扩张的问题，倘若能抓住机遇，在未来的城市中心占有一席之地，不仅产业得到迅速增值，还可以共享城市中心带来的各种便利，目前也成为许多大型房企进入中小城市首先看好的地段，拥有良好的升值前景。

　　（二）挑战。

　　尽管各中小城市正处于城市化发展的黄金时期，但二三线城市毕竟不是大都市，经济发展相对落后，观念比较陈旧，且其房地产业的起步晚，自主创新能力很差。因此，目前对于二三线城市来说，房地产业的发展还有很多问题。主要表现在以下几方面：

　　1、地方政府求功心切，房地产开发呈现非理性发展。

　　地方政府通过土地拍卖，过分参与房地产业发展。一方面，在我国现行制度下财政短缺是每个地方政府都面临的问题，而通过拍卖土地，可以大大弥补财政短缺的状况。另一方面，一座座高楼拔地而起，作为评判政府功绩来说，是最好的表现。良好的城市形象也可以促进招商引资，加快城市的发展。但形象工程必须在城市能够承载的范围内发展，倘若写字楼遍地开花，而城市根本吸纳不了。这种浮华的背后肯定是土地、资金等资源的极大浪费。

　　2、房地产金融体制不健全，资本市场运作乏力。

　　目前，我国普遍存在缺乏发达的多层次房地产融资市场，主要表现在：一是融资工具简单，许多重要的业务品种还没有建立起来；二是配套机构不完善，造成融资过程运作不畅；三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。③对于二三线城市来说，房地产金融问题尤其突出，融资渠道窄，风险大，各种不合理的融资方式频频出现，给中小城市房地产业的发展蒙上阴影。

　　3、房屋供求结构不合理，过分追求高档房，民众无力承担从我国商品房的数量来说，并不能满足社会需求。其主要原因就是开发商过分追求高档住宅，价格远远超过中低收入者的实际购买力。这种结构性的失衡，在中小城市表现为经济适用房供不应求，价格迅速上涨，而高档商品房大量闲置，造成资源的极大浪费。

　　三、中小城市房地产业健康发展策略。

　　当前，中小城市房地产业就像是一块利润丰厚的大蛋糕，各方都希望从中分得一杯羹。但是机遇与风险往往是并存的。针对中小城市房地产开发存在的风险，提出以下建议：

　　（一）政府方面。

　　1、健全房地产体系，满足各阶层居民住房需求政府应合理规划，建立与人民生活水平，市场需求相适应的房地产开发规模和各种商品房的供应比例，增加保障性住房数量，全面发展二手房及租赁房市场，尽力满足低收入居民的住房需求，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。同时正确引导居民住房消费观念，帮助其选择与自身相适应的住房类型，防止盲目追求高档住房，造成结构失调。

　　2、完善信用体系，积极培育房地产金融市场地方政府应加大力度监督和管理金融市场预防金融风险，在开发金融新品种和新业务的条件还没有具备之前，先清理和完善本地区的信用体系。积极培育房地产金融服务品种，同时政府应密切监控房地产开发过程中资金的动向，防止违法融资现象的发生。

　　（二）房地产开发商方面。

　　1、把握市场定位，找准发展坐标，因城制宜，打造特色知名品牌企业。

　　伴随着城市化发展，中小城市都会有规模扩张的冲动。此时开发商应密切关注政府规划，保持冷静态度，并在城市发展规划的引领下找准自己在城市格局中的最佳位置，以便借风借势，快速发展。例如我国中小型城应发展特色经济，实现城市转型。

　　一些历史文化名城，红色革命圣地，海滨休闲城市等等都成为城市对外的大招牌，当地的房产商也要顺应潮流，注重城市发展理念，寻找适合的发展方向，注意培育自己的品牌形象，努力发展专业化、个性化生产经营，这样的企业品牌才具有生命力。

　　2、正视中小城市房地产开发的规范化，摒弃投机心理由于中小城市发地产业发展起步晚，制度不完善，致使许多开发商在进行中小城市房地产开发存在投机心理。但随着中小城市房地产业的发展，其实现规范化是必然趋势。开发商只有本着踏实的心态，诚信的经营理念，才能在日趋激烈的竞争中取得长足发展。要切实做好房地产开发的每一环节，深入了解当地民俗民风，人们收入水平，需求结构，做好长期扎根中小城市房地产业的准备，才能真正赢得购房者的信任，在中小城市立足。这一点对于大型房地产企业进入中小城市发展尤为重要。

　　四、结语。

　　在未来相当长一段时间内，城市化将是拉动我国经济增长的重要动力，同时为房地产业的发展带来强劲需求。而反过来，作为国民经济发展的支柱型产业，房地产业的的发展也必然拉动其相关行业的增长。中小城市房地产业发展潜力巨大，为国家下一步发展重心之所在。虽然存在种种缺陷，但适当加以引导扶持。定会使中小城市房地产业朝更健康稳定的方向发展，真正迎来房地产业发展的春天！

　　参考文献。

　　[1]庄浩滨。专家称警惕中小城市房价重蹈一线城市覆辙[OL].深圳新闻网，2010-05-07:

　　08:45.

　　[2]郑磊。二三线城市房地产业发展前景[OL].中国价值网，2010-06-02:12:50.

　　[3]赵宏伟，徐立敏，王晓峰。二三线城市房地产业发展策略研究[J].商业现代化，2007（9）。

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